Trong hơn 1 năm qua, trước bối cảnh nguồn cung trên thị trường khan hiếm cùng với nhu cầu tăng cao, khiến giá chung cư tại các thành phố lớn liên tục “phá đỉnh”. Theo khảo sát của PropertyGuru Việt Nam, so với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.
Không còn hiện tượng FOMO
Bên cạnh nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung, tâm lý FOMO của người mua nhà cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà chung cư tăng mạnh trong thời gian qua. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực lại đang giữ tâm lý nghe ngóng, trì hoãn kế hoạch mua nhà, hoặc chuyển sang mua nhà thổ cư.
Chính động thái chờ đợi diễn biến tích cực hơn về nguồn cung, giá bán trong thời gian tới của nhiều người đã khiến giao dịch của thị trường căn hộ chung cư giảm đáng kể trong thời gian qua. Số liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội giảm 40% so với tháng trước. Thậm chí, tại một số dự án bàn giao lâu năm, giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, bằng một nửa so với hai tháng trước đó.
Tương tự, chia sẻ về tình hình thị trường chung cư hiện nay tại một talkshow, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho biết, mức độ quan tâm chung cư đạt đỉnh vào tháng 8/2023 sau đó đi chậm lại, đến đầu năm 2024 bắt đầu tăng rất mạnh, tiệm cận với đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, bắt đầu từ tháng 3/2024 trở đi, lượng quan tâm giảm đến gần một nửa so với đỉnh.
“Tháng 4, thị trường chung cư rất ảm đạm, ít giao dịch. Giá sau khi tăng dựng đứng thì nằm im và gần đây bắt đầu giảm cỡ 5-10%. Một số chủ nhà lúc trước “hét” giá cao giờ còn chủ động gọi điện báo giá giảm đến cả trăm triệu/căn nhưng khách mua vẫn lắc đầu”, một môi giới phân khúc chung cư ở khu vực Cầu Giấy cho biết.
Từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội giảm 40% so với tháng 3
Ở góc nhìn của người mua, chị Thúy Quỳnh (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, sau thời gian dài đi xem nhà trong bối cảnh giá chung cư tăng phi mã, thậm chí có căn tăng đến mấy trăm triệu chỉ sau vài ba ngày, nhưng chất lượng căn hộ lại không tương xứng, giá đình chị đã quyết định dừng kế hoạch tìm nhà, chờ thời điểm thích hợp hơn.
Chị Thúy Quỳnh chia sẻ hơn, hồi đầu tháng 4 vừa qua, phía môi giới liên hệ lại hỏi còn nhu cầu tìm nhà hay không? Môi giới cho biết, căn hộ 3 phòng ngủ mà trước đó chúng tôi đến xem, phía chủ nhà giảm 300 triệu đồng cho khách thiện chí, chưa kể còn đàm phán thương lượng. Có một số căn khác, chủ nhà chủ động nhắn tin báo giảm 100 triệu đồng, để lại toàn bộ nội thất, chịu chi phí phí chuyển nhượng.
Khó giảm giá
Mặc dù nhu cầu đang có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng ông Quốc Anh cho rằng, mong chờ giá giảm là điều rất khó. Nhà đầu tư không nên dùng phán đoán cá nhân mà nên phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền. Lấy dẫn dữ liệu thị trường năm 2022, vị này cho biết, thời điểm đó, nhiều phân khúc bất động sản đi xuống, giá giảm nhưng có 2 loại hình là nhà chung cư và nhà riêng không hề thay đổi, thậm chí có diễn biến giá tốt. Bởi đây là phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực.
Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, anh Huy Hoàng nhận định, thị trường bất động sản luôn có những giai đoạn sốt giá, đẩy giá trị lên cao ngất ngưởng trong thời gian ngắn. Lý do xuất phát từ một bộ phận người đầu tư lướt sóng, ôm hàng rẻ từ trước tạo giao dịch ảo, tự mua bán qua lại với nhau.
Sau khi tạo "sóng" xong, giá chung cư đã được thiết lập mặt bằng mới, khó có thể giảm được. Bởi, các khu xây mới bây giờ đều định giá 60-70 triệu đồng/m2. Do đó, khi "sóng" ngừng, giá sẽ đi ngang, khó giảm sâu.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.
Trong khi đó, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. Sau đó, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TPHCM dự kiến sẽ tăng trở lại.
Đưa ra lời khuyên, vị chuyên gia này cho rằng nhà đầu tư cần bình tĩnh chờ đợi, trong tương lai gần, khi các Luật mới có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ giảm, tuy không giảm sâu nhưng sẽ ổn định hơn. Nhà đầu tư cũng như người mua để ở cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý, uy tín của chủ đầu tư, tính đồng bộ của hạ tầng khu vực dự án và chỉ nên mua sản phẩm có giá bán phù hợp.
Bên cạnh đó, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, chủ đầu tư cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Chính các sàn giao dịch, môi giới cũng cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch.