Ông Phan Lê Thành Long cho rằng, đầu tư bất động sản là một chuyện không hề dễ dàng. Bởi đất là lớp tài sản có mức độ nhạy cảm lớn với các biến số kinh tế, luôn có biến động bất thường trong suốt 30 năm trở lại đây.
Đầu tư bất động sản không dễ
Lý giải nhận định mua bất động sản vùng ven Hà Nội vào năm 2010 – 2011 thì đến nay mới có lãi, ông Long cho biết, thời điểm đó mức giá đã bị đẩy lên cao và ngay sau đó thị trường rơi vào cảnh “đóng băng”. Kể từ đó đến nay, thị trường liên tục biến động trồi sụt, ngay cả khi thanh khoản được thì lợi nhuận sẽ bị chi phí vốn làm hao mòn.
Vị chuyên gia này phân tích thêm, trong giai đoạn 2021 - 2022, những nhà đầu tư chọn sai khu vực và phân khúc để đầu tư có thể vẫn chưa "thoát nạn" cho đến hiện tại. Những thiệt hại về tài chính thậm chí còn nghiêm trọng hơn đối với những người đã mua bất động sản ở các vùng ven.
Cũng từng có những chia sẻ về thị trường bất động sản giai đoạn 2011- 2013, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT BHS Group cho biết, đây là khoảng thời gian ông gọi là "thời kỳ đen tối" của thị trường bất động sản. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chịu tác động nặng nề từ lạm phát (khoảng 20% mỗi năm), Ngân hàng Nhà nước đã buộc phải tăng lãi suất huy động và cho vay để thu tiền về.
Thị trường khi đó đóng băng toàn diện, giá cả giảm từng ngày, nhiều người lâm vào cảnh nợ nần. Các tin rao bán nhà đất xuất hiện khắp nơi nhưng không ai có khả năng mua, giống như việc cố gắng quăng lưới bắt cá trong một dòng sông không còn cá.
Từ những vấn đề của quá khứ, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh giá bất động sản neo cao như hiện nay, việc nhà đầu tư phải tìm ra ngách để rót vốn là một điều không hề dễ dàng. Khảo sát cho thấy, nhiều lô đất nền vùng ven Hà Nội hiện đang được rao bán với mức giá giảm sâu, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi lô, nhưng vẫn rất khó để tìm được người mua.
Đơn cử như trường hợp, anh Nguyễn Văn Lượng (44 tuổi, huyện Thạch Thất, Hà Nội) chia sẻ rằng anh đang gặp nhiều khó khăn trong việc bán mảnh đất rộng hơn 102m² ở xã Bình Yên. Mảnh đất này được anh mua vào cuối năm 2019 với giá 2,5 tỷ đồng, khi thị trường đất nền đang sôi động.
Tuy nhiên, hiện tại anh không còn nhu cầu sử dụng và đang rao bán với mức giá cắt lỗ 400 triệu đồng, tức chỉ còn 2,1 tỷ đồng, tương đương 20,5 triệu đồng/m². Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, dù rất tích cực rao bán nhưng vẫn chỉ có người hỏi thông tin, chưa có ai thực sự chốt mua.
Tương tự, một chủ sở hữu khác cũng đang rao bán mảnh đất rộng 65m² tại xã Liên Hà, huyện Đan Phượng với giá 1,9 tỷ đồng, tương đương 30 triệu đồng/m², giảm thêm 200 triệu đồng nếu khách mua thiện chí. Tuy nhiên, dù đã nhờ nhiều môi giới bất động sản đăng tin, đến nay anh chỉ nhận được những cuộc gọi dò hỏi thông tin mà chưa có ai thực sự quan tâm mua.
Cần lưu ý nhiều yếu tố trước khi xuống tiền
Đồng quan điểm thị trường có nhiều biến động nhưng ông Nguyễn Thạc Cường – Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land lại khẳng định, bất động sản là một kênh đầu tư tương đối dễ tiếp cận so với các kênh khác. Dẫn giải cho nhận định này, ông Cường cho biết, nếu có 10 người cùng đầu tư vào bất động sản và chứng khoán, tỷ lệ thành công trong lĩnh vực bất động sản sẽ cao hơn do giá và nhu cầu sở hữu luôn trong xu hướng tăng.
Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Bất động sản EZ cũng cho rằng, đa số người Việt vẫn giữ quan niệm “tích đất, tích vàng" là ưu tiên hàng đầu. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành đến nay, giá đất tại Hà Nội chỉ có hai xu hướng đứng yên hoặc tăng, không có hiện tượng giảm giá.
Tương tự, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, khẳng định, trong suốt 20 năm qua, những người mua đất thổ cư ít khi chịu thua lỗ, với nhóm không sử dụng đòn bẩy tài chính, mức độ an toàn còn cao hơn. Thực tế, ngoài vai trò là chốn an cư hay khoản đầu tư, nhà đất còn được coi là "của để dành" cho thế hệ sau, điều này giải thích vì sao nhu cầu mua bất động sản luôn ở mức cao.
Giữ quan điểm thận trọng, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, nếu muốn đầu tư bất động sản, trước khi xuống tiền, người mua nên căn cứ vào 4 yếu tố. Đầu tiên là thời điểm mua, nhiều người thường dựa vào tình hình kinh tế vĩ mô và biến động lãi suất để chọn lúc mua bất động sản nhưng hiện nay dù lãi suất thấp nhưng lượng tiền gửi trong ngân hàng vẫn cao, nhiều người lưỡng lự không biết mua ở khu vực nào.
Ông Long cho rằng, chính nỗi băn khoăn này đã dẫn đến yếu tố thứ hai khi chọn mua bất động sản là địa bàn. Nhà đầu tư nên cân nhắc khu vực nào có mức giá đủ tốt và sở hữu khả năng phát triển về hạ tầng, tiện ích sống, dư địa để phát triển dự án. Sau khi chọn được địa điểm, nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tiếp theo là phân khúc, chẳng hạn chung cư, nhà phố, đất nền…và cuối cùng là hiểu rõ về chủ đầu tư.
“Nếu chọn đúng thời điểm, địa bàn, phân khúc và chủ đầu tư, mức lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Nếu không, nhà đầu tư có thể sẽ phải trả một số tiền lớn để mua các bất động sản có giá của tương lai. Khi đó, họ sẽ phải chờ 3 - 5 năm sau mới có thể bắt đầu ghi nhận lãi”, ông Long nhận định.