Ngân hàng “dốc tiền” cho vay bất động sản
Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) vừa công bố báo cáo ngành ngân hàng với nhận định, vốn ngân hàng cho vay bất động sản không phải là nhỏ.Tính đến cuối quý II/2024, dư nợ cho vay bất động sản của ngành đạt 3.083 triệu tỉ đồng, tăng 6,8% so với đầu năm, tương đương 21,4% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 2 tháng đầu quý, các ngân hàng đã rót thêm vào thị trường bất động sản 42.640 tỷ đồng đưa tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản lên mức 1,2 triệu tỉ đồng.
Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 318.799 tỉ đồng; dự án văn phòng cho thuê đạt 44.080 tỉ đồng; dự án khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 86.330 tỉ đồng. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 126.794 tỉ đồng; vay mua quyền sử dụng đất đạt 94.402 tỉ đồng; kinh doanh bất động sản khác đtạ 424.422 tỉ đồng...
Còn lại Hơn 1,8 triệu tỉ đồng còn lại được sử dụng cho vay tiêu dùng bất động sản. Theo VPBankS, bất động sản luôn là lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu.
Tuy nhiên, cho vay lĩnh vực này trong thời gian qua đang có xu hướng chậm lại, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều không có sự đột phá. Trong khi nhu cầu vốn cho lĩnh vực nhà ở luôn ở mức lớn nên ngành ngân hàng còn rất nhiều dư địa để cho vay. Đáng chú ý, trong gần một năm qua, lãi suất cho vay mua nhà đã giảm khá tích cực.
Lý giải nguyên nhân của nghịch lý này, các chuyên gia VPBankS cho rằng, dù nhu cầu nhà ở lớn và lãi suất ưu đãi nhưng giá nhà lại đang neo ở mức quá cao so với thu nhập của người dân.Xu hướng này được dự báo vẫn sẽ tiếp tục duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại.
Ngoài ra, các khoản vay bất động sản luôn là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Trong khi sự tăng trưởng thiếu bền vững của thị trường có thể gây ra rủi ro khi giá trị tài sản giảm.
Rủi ro tín dụng đã tăng nhẹ
Báo cáo của VPBankS cho biết, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững cần xuất phát từ nhu cầu vốn của người dân nhưng quan trọng nhất là tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản bao gồm nhu cầu mua nhà, kinh doanh bất động sản... Nhưng theo đánh giá của các tổ chức tín dụng, rủi ro tín dụng của các khoản vay được nhận định tiếp tục xu hướng “tăng nhẹ” trong năm nay, nhưng tốc độ tăng dự báo chậm lại nhiều so với năm 2023.
Bởi lẽ, bên cạnh việc sự thiếu ổn định trong thu nhập của người dân, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Dựa trên những số liệu liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.
Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp có quy mô lớn và quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, còn lại đa số đang trong tư thế chờ đợi. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp phải đối với và xử lý 2 bài toán rất lớn là khả năng tiếp cận nguồn vốn mới và áp lực trả nợ.
Trong một tọa đàm gần đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings nhận định, các ngân hàng đang chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp theo tinh thần Thông tư 02 và Nghị định 08 về cơ cấu nợ cho khách hàng. Do vậy, những dự án mới sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận kênh này, bởi các ngân hàng nâng cao tiêu chuẩn, sàng lọc kỹ lưỡng trước khi “rót vốn”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, ngành ngân hàng đang đối diện với những thách thức từ các dự án tồn đọng, vướng mắc về pháp lý khi tiền “đọng” tại đây và khó quay vòng vốn. Do vậy, nếu không cẩn trọng, ngành ngân hàng sẽ phải chịu hệ quả pháp lý rất lớn.
Các chuyên gia kỳ vọng Luật Kinh doanh bất động sản và Nhà ở có hiệu lực sẽ giúp tăng trưởng tín dụng an toàn, bền vững hơn khi các điều khoản tại luật hướng đến việc tạo thuận lợi cho người mua nhà, thanh lọc những chủ đầu tư thiếu uy tín.