Tại cuộc họp báo của UBND TP Hà Nội mới đây, ông Nguyễn Minh Tấn - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đã cho biết về hiện tượng đầu cơ, làm giá, thổi giá đất trong một số cuộc đấu giá ở ngoại thành và nêu các giải pháp cần thiết trong thời gian tới.
Hiện tượng đầu cơ trong đấu giá
Theo đó, trong các phiên đấu giá tại hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức vào tháng 8 đã xuất hiện những bất thường. Giá trúng đấu giá tăng nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, cần phải xem xét thêm về tình hình nộp tiền của những người trúng đấu giá. Hiện tại, chỉ có 14/68 người tại Thanh Oai đã nộp đủ tiền sử dụng đất, còn 19 thửa đất đấu giá tại Hoài Đức vẫn chưa đến hạn nộp.
Cũng theo ông Tấn, qua quá trình kiểm tra, Sở TN&MT đã xác định ba vấn đề lớn tồn tại trong công tác đấu giá đất. Thứ nhất, giá khởi điểm trong các phiên đấu giá hiện nay vẫn dựa trên khung giá theo Luật Đất đai cũ, tức là bị khống chế bởi trần khung giá. Dựa trên khung giá này, Hà Nội đã ban hành bảng giá đất theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND và điều chỉnh bởi Quyết định 20/2023/QĐ.
Bảng giá đất này sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến ngày 31/12/2025 trong giai đoạn giao thời của Luật Đất đai 2024. Do trần khung giá đất hiện hành còn thấp, giá khởi điểm trong các phiên đấu giá chưa tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, điều này sẽ được khắc phục khi Luật Đất đai mới có hiệu lực. Hiện Sở TN&MT đang phối hợp với các đơn vị liên quan để xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và các Nghị định liên quan. Khi áp dụng bảng giá mới, giá khởi điểm sẽ sát với giá thị trường hơn.
Thứ hai, có tình trạng người tham gia đấu giá không có nhu cầu mua đất để ở mà chủ yếu là nhằm mục đích kinh doanh, đầu cơ. Việc trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá, sau đó bỏ tiền cọc và không nộp tiền trúng đấu giá là hành vi nhằm làm giá, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường.
Thứ ba, nhiều trường hợp cá nhân sau khi trúng đấu giá mua đất nhưng không xây nhà ngay, để đất trống, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến quy hoạch, mỹ quan đô thị.
Giải pháp hạn chế đầu cơ trong đấu giá
Để khắc phục tình trạng đầu cơ và thổi giá trong đấu giá đất, ông Tấn cho rằng ngoài việc triển khai Luật Đất đai mới, Hà Nội cần hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Một trong những giải pháp là hạn chế hình thức đấu giá giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thay vào đó, cần tập trung đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư. Điều này sẽ đảm bảo chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Sở TN&MT cũng đang đẩy nhanh tiến độ cập nhật bảng giá đất, trình UBND thành phố phê duyệt, đồng thời hỗ trợ UBND các quận, huyện tháo gỡ các khó khăn trong việc xác định giá đất. Ông Tấn cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc công khai, minh bạch thông tin về các phiên đấu giá trên các hệ thống thông tin từ trung ương đến địa phương.
UBND các quận, huyện cần tổ chức các phiên đấu giá đất đúng quy định pháp luật, đảm bảo tính cạnh tranh và giá cả sát với thị trường. Các đại diện cần giám sát chặt chẽ các phiên đấu giá để xử lý những hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây mất trật tự. UBND các quận huyện cũng cần công khai danh sách những người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, gây nhiễu loạn thị trường.
Trước đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã từng nêu quan điểm về diễn biến và kết quả của các phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội. VARS nhận định, các cuộc đấu giá này vừa qua vừa có nét "bình thường", vừa mang tính "bất thường". Việc số lượng lớn người tham gia các phiên đấu giá là điều hoàn toàn dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu quá cao lại là điều "bất thường", khác so với thông lệ, nhưng vẫn phần nào phản ánh thực tế về nhu cầu đầu tư của người dân trong bối cảnh nguồn cung đất "sạch" đang khan hiếm, theo báo cáo mới nhất của VARS.
VARS cho rằng, trong thời gian tới, dòng tiền chắc chắn sẽ tiếp tục đổ vào loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị và khu dân cư, khi các địa phương liên tục tổ chức các phiên đấu giá để tăng nguồn thu ngân sách. Đất đấu giá là loại hình đất "sạch", không gặp phải tranh chấp pháp lý, đã có sổ đỏ và cơ sở hạ tầng đầy đủ, sẵn sàng cho việc xây dựng, kinh doanh, cho thuê và tạo ra nguồn thu ổn định hàng tháng.
Thực tế, sức hút của đất đấu giá đã tăng mạnh trong bối cảnh vài năm gần đây khi Hà Nội không có nhiều dự án mới, và nguồn cung đất nền được dự báo sẽ ngày càng khan hiếm hơn. Đặc biệt, với Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã, các doanh nghiệp buộc phải xây nhà để bán. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản, dù để ở hay đầu tư, vẫn rất cao và đang tiếp tục gia tăng.
UBND huyện Thanh Oai, Hà Nội gần đây đã quyết định dừng đấu giá 197 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, để đảm bảo công tác đấu giá theo chỉ đạo của UBND TP Hà Nội. Các phiên đấu giá này dự kiến tổ chức vào các ngày 5/10, 12/10 và 19/10, với giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, huyện sẽ tổ chức đấu giá lại sau khi rà soát hồ sơ và điều kiện pháp lý đảm bảo đúng quy định.