Dù giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng 59% trong 5 năm qua, mức tăng cao hơn nhiều so với các quốc gia như Mỹ, Australia, Nhật Bản, Singapore…nhưng tỷ lệ sở hữu nhà vẫn đạt 90% vào năm 2024, vượt xa mức trung bình 65-67% của các nước phát triển. Điều này phản ánh rõ tâm lý tích lũy tài sản của người Việt, khi nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống mà còn được coi là kênh đầu tư an toàn và bền vững.
Tâm lý tích lũy “hút cạn” nguồn cung
Sự gia tăng giá trị bất động sản thể hiện rõ nhất ở phân khúc chung cư. Đến cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng 35,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ sự mất cân bằng cung – cầu khi các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhu cầu về nhà ở thực vẫn rất lớn.
Mặc dù giá nhà tăng cao, tỷ lệ lấp đầy chung cư tại Hà Nội vẫn duy trì trên 80%. Điều này cho thấy tâm lý chuộng bất động sản như một tài sản đảm bảo vẫn rất phổ biến. Nhiều gia đình sẵn sàng huy động toàn bộ tài chính, thậm chí vay nợ dài hạn để sở hữu nhà, thay vì lựa chọn hình thức thuê như ở các quốc gia phát triển.
Đáng chú ý, yếu tố đầu cơ cũng góp phần không nhỏ vào đà tăng giá. Không ít nhà đầu tư mua gom bất động sản với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên, khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm, đẩy giá nhà xa tầm với của những người có nhu cầu thực.
Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, giá vật liệu xây dựng leo thang và chính sách tín dụng có sự điều chỉnh, thị trường bất động sản có nguy cơ tiếp tục mất cân bằng cung – cầu, khiến vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp càng trở nên nan giải.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, thu nhập bình quân tại Hà Nội hiện đạt 10,7 triệu đồng/tháng (số liệu từ Tổng cục Thống kê, quý III/2024). Với mức thu nhập này, một người lao động phải làm việc liên tục trong 57 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư.
Không chỉ vậy, ngay cả tại các khu vực ngoài vành đai 3 như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Long Biên hay Gia Lâm, các chung cư mới mở bán cũng có giá trên 50 triệu đồng/m², khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.
Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, vốn được xem là giải pháp cho người thu nhập thấp vẫn còn nhiều bất cập. Ông Thịnh cho biết, đã có những trường hợp người mua nhà không thuộc đúng nhóm đối tượng được hỗ trợ theo quy định.
Một số người dù đủ điều kiện ban đầu nhưng sau khi sở hữu lại không đủ khả năng trả nợ, buộc phải bán lại căn hộ cho những người không thuộc diện được hưởng chính sách. Điều này dẫn đến nghịch lý tại một số khu nhà ở xã hội, nơi có cư dân sở hữu xe hơi đắt tiền, đặt ra câu hỏi về tính hiệu quả của chính sách hỗ trợ nhà ở hiện nay.
Đã đến lúc đánh thuế?
Để điều tiết thị trường bất động sản một cách hiệu quả, ông Thịnh nhấn mạnh sự cần thiết của việc xây dựng một sắc thuế đặc biệt. Cụ thể, ông đề xuất áp dụng thuế đối với những bất động sản bị bỏ hoang và không được sử dụng, đồng thời đánh thuế những người đầu cơ bất động sản hoặc chỉ sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn.
Theo ông, đây sẽ là bước quan trọng giúp giảm thiểu tình trạng đất đai và nhà ở bỏ trống, trong khi vẫn còn nhiều người dân thiếu nơi ở. Đây cũng là một vấn đề lãng phí tài nguyên lớn, và thời điểm hiện tại là rất phù hợp để thực hiện thuế bất động sản, bởi dữ liệu về đất đai và thông tin đã được số hóa, dễ dàng kết nối và quản lý.
Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng việc giải quyết tình trạng giá nhà đất cao như hiện nay đòi hỏi phải nghiên cứu và ban hành một luật thuế bất động sản hợp lý. Mặc dù các chính sách hỗ trợ người mua nhà, như giảm lãi suất vay đối với người trẻ, là cần thiết, nhưng chúng chỉ mang tính chất tạm thời và không giải quyết được vấn đề cốt lõi.
Trong bối cảnh giá nhà đang tăng cao, ngay cả khi có chương trình vay lãi suất thấp, nhiều người trẻ vẫn không thể tiếp cận được nhà ở. Điều này càng trở nên nghiêm trọng khi giá nhà vượt xa thu nhập của phần lớn người dân, và khi những người sở hữu nhiều bất động sản không bị chế tài, khả năng tiếp cận nhà ở đối với những người thực sự cần nhà càng trở nên khó khăn hơn.
Theo ông Võ, việc đánh thuế bất động sản, như đã được đề cập trong nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vào năm 2022, là một hướng đi chiến lược và kịp thời. Chính sách thuế này sẽ nhằm vào những người sở hữu nhiều nhà đất hoặc những bất động sản không được sử dụng, góp phần giải quyết hiệu quả vấn đề thị trường bất động sản. Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng của Trung ương và có thể coi như việc tìm ra “thuốc đúng” để trị “bệnh”.
Với dân số hơn 100 triệu người, việc ban hành sắc thuế bất động sản đã trở nên cấp bách. Nếu không có cơ chế thuế điều tiết thị trường, ngay cả những người có đóng góp lớn cho xã hội cũng sẽ khó có thể sở hữu nhà, ngoại trừ những trường hợp được bao cấp từ nhà nước.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Savills, cũng đồng tình với quan điểm trên và cho rằng chính sách thuế liên quan đến sở hữu bất động sản là công cụ phổ biến và hiệu quả đã được nhiều quốc gia áp dụng để hạn chế tình trạng đầu cơ.
Việt Nam có thể học hỏi từ những quốc gia này để xây dựng một chính sách thuế phù hợp, giúp giảm nhiệt cho thị trường bất động sản và điều tiết thị trường phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Việc áp dụng thuế bất động sản hợp lý không chỉ góp phần hạ giá nhà mà còn tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng, từ đó giải quyết vấn đề tiếp cận nhà ở cho người dân.