Chung cư Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh) là một trong những khu dân cư lâu đời nhất tại TP.HCM. Được xây dựng từ năm 1972, sau hơn 50 năm tồn tại, chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân.
Người dân mong mỏi
Bà Trần Thị Mai, cư dân lô 9 chung cư Thanh Đa lo lắng chỉ vào những mảng tường bong tróc, loang lổ dọc hành lang tối tăm, nơi ánh sáng chỉ còn le lói từ những bóng đèn cũ kỹ. Nhiều lần, bà giật mình vì những mảng vữa bất ngờ rơi xuống, không ai kịp tránh.
Gia đình bà Mai chuyển đến đây từ những năm 90. Theo thời gian, chung cư xuống cấp nghiêm trọng. Khoảng 10 năm trước, tầng 4 lô 9 bị thấm dột nặng, buộc người dân phải tự góp tiền sửa chữa mái. Tuy nhiên, do công trình đã quá cũ, các vết nứt trên trần ngày càng nhiều, nước rò rỉ xuống từng mảng lớn. Vào mùa mưa, nước không chỉ tràn vào nhà mà còn tạt qua cầu thang, hành lang không mái che, khiến việc đi lại vô cùng nguy hiểm.
Bà Mai cho biết, phần lớn cư dân ở lại chung cư đều có hoàn cảnh khó khăn, không đủ điều kiện tìm chỗ ở mới. Sống trong căn hộ cũ, họ ngày ngày đối diện với nỗi lo về sự an toàn. Điều duy nhất bà mong mỏi là Nhà nước sớm có giải pháp để người dân có nơi ở vững chắc, an toàn hơn.
Tương tự, bà Nguyễn Thị Hồng, 80 tuổi, sống tại lô 8 chung cư Thanh Đa, cũng bám trụ dù biết chung cư xuống cấp. Với điều kiện kinh tế hạn chế, bà lo lắng rằng nếu chuyển đến nơi khác, các khoản chi phí như điện, nước, vệ sinh, bảo vệ sẽ trở thành gánh nặng. Không chỉ riêng bà mà nhiều hộ gia đình khác mong muốn được tái định cư tại chỗ hoặc có chính sách hỗ trợ thỏa đáng nếu buộc phải di dời.
Không chỉ chung cư Thanh Đa, TP.HCM còn 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó Quận 5 có số lượng lớn nhất với 206 chung cư, bao gồm 16 chung cư cấp D (mức nguy hiểm, hư hỏng nặng). Hiện thành phố mới di dời được 684/1.194 hộ dân tại các chung cư này.
Tại Quận 4, chung cư Vĩnh Hội, xây dựng trước năm 1975 với quy mô 4 tầng trên diện tích hơn 3.600m², gồm 104 căn hộ, cũng nằm trong tình trạng nguy hiểm. Năm 2017, Sở Xây dựng TP.HCM kiểm định và xếp chung cư này vào diện cần di dời, phá dỡ khẩn cấp. Tuy nhiên, đến nay, nhiều hộ dân vẫn chưa được di dời, phải sống trong nỗi lo sợ từng ngày.
Chung cư Phạm Thế Hiển (quận 8) cũng xuống cấp nghiêm trọng. Được xây dựng từ năm 1972 với 3 lô A, B, C, chung cư này hiện có 448 hộ dân sinh sống. Nhiều hạng mục bê-tông cốt thép đã biến dạng, cầu thang bong tróc, rạn nứt, cột đỡ trơ khung sắt.
Các mảng tường sứt mẻ, nền nhà lún nứt khiến chung cư trở nên nhếch nhác, mất an toàn. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ là yêu cầu cấp bách để đảm bảo an toàn cho người dân mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống tại TP.HCM.
Bổ sung ưu đãi khuyến khích đầu tư
Ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị – Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã quy định rõ trình tự, thủ tục đầu tư và các cơ chế ưu đãi cho dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, TP.HCM tiếp tục bổ sung chính sách khuyến khích nhà đầu tư, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Để thúc đẩy di dời, phá dỡ và xây dựng mới các chung cư hư hỏng nặng, Thành phố đề ra nhiều giải pháp trọng tâm, trong đó có việc bố trí ngân sách Nhà nước để kiểm định chất lượng, lập và phê duyệt quy hoạch, công bố kế hoạch cải tạo. Thành phố cũng trao quyền chủ động hơn cho UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức trong triển khai dự án, thể hiện qua Quyết định số 123/QĐ-UBND ngày 10/01/2025 về ủy quyền cho địa phương.
Ngoài các chính sách hiện hành, TP.HCM đang xây dựng dự thảo Nghị quyết nhằm tăng ưu đãi cho chủ đầu tư, bao gồm: hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án (tối đa 10 tỷ đồng/dự án), 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời và miễn 100% phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng.
Đánh giá đây là kế hoạch quan trọng với ý nghĩa an sinh xã hội lớn, ông Huỳnh Phước Nghĩa (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định, thách thức lớn nhất vẫn là vấn đề di dời người dân. Dù một số vướng mắc về chính sách có thể tháo gỡ, nhưng việc di dời cư dân khỏi các chung cư không an toàn không chỉ dựa vào đàm phán mà đôi khi cần biện pháp quyết liệt hơn.
Ngoài ra, dự án cải tạo chung cư chủ yếu dựa vào nguồn vốn xã hội, cần cơ chế chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp. Nhà đầu tư chỉ tham gia khi đảm bảo hiệu quả kinh tế, trong khi giá trị khai thác mỗi chung cư khác nhau tùy vị trí. Chẳng hạn, một chung cư cũ tại Quận 4 chỉ cao 4 - 5 tầng, nếu được quy hoạch lại thành 15 - 20 tầng sẽ hấp dẫn doanh nghiệp. Ngược lại, chung cư tương tự ở khu vực xa trung tâm có thể kém hấp dẫn hơn, khi đó cần chính sách hỗ trợ linh hoạt về bồi thường, giá bán căn hộ mới.
Quan trọng nhất, cơ quan quản lý phải đóng vai trò cầu nối giữa người dân và doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích. Ngay cả với những chung cư chỉ cần sửa chữa, vấn đề nguồn vốn và mức đóng góp của cư dân cũng cần tính toán hợp lý.
Theo ông Nghĩa, để chương trình cải tạo, sửa chữa chung cư cũ theo hướng xã hội hóa thành công, Nhà nước cần có bước chuẩn bị bài bản. Không nhất thiết hoàn thành toàn bộ gần 500 chung cư trong 10 năm mà nên ưu tiên cải tạo trước những chung cư hư hỏng nghiêm trọng. Thành phố cũng cần huy động nguồn lực phù hợp, điều chỉnh lộ trình linh hoạt theo từng giai đoạn để đảm bảo tính khả thi của kế hoạch.
