Tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội), sự chênh lệch giá giữa căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) và căn hộ thương mại trong cùng một tòa nhà là rất lớn. Cụ thể, giá bán căn hộ NOXH, theo công bố của Sở Xây dựng TP Hà Nội vào tháng 5/2023, chỉ khoảng 19,5 triệu đồng/m², trong khi giá bán căn hộ thương mại (chiếm khoảng 20% tổng số căn hộ của dự án) hiện nay dao động từ 60 đến 70 triệu đồng/m².
Chênh lệch lớn giữa giá NOXH và thương mại trong cùng 1 dự án
Mặc dù cả hai loại căn hộ này đều có cùng tiện ích, hạ tầng và chất lượng xây dựng, giá căn hộ thương mại lại cao gấp ba lần so với căn hộ NOXH. Tương tự, tại dự án NOXH Udic Ecotower Hạ Đình (huyện Thanh Trì, TP Hà Nội), giá bán căn hộ được Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố vào tháng 2/2025 là khoảng 25 triệu đồng/m², với mức giá thuê 150.000 đồng/m²/tháng và giá thuê mua 390.000 đồng/m²/tháng.
Trong khi đó, các chung cư thương mại ở khu vực lân cận như Eco Green City, tòa D3 Vinaconex 2, QMS Tố Hữu hay The Charm An Hưng đang được chào bán với mức giá từ 55 đến 75 triệu đồng/m², mặc dù tất cả đều có hạ tầng xã hội và kết nối giao thông tương tự nhau.
Thực tế này phản ánh sự bất hợp lý trong thị trường nhà ở hiện nay. Giá NOXH, vốn được Nhà nước kiểm soát với mức lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ khoảng 10%, vẫn ở mức hợp lý (khoảng 20 - 25 triệu đồng/m²), phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Sự tăng giá của nhà chung cư tại Hà Nội trong thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố, trong đó có nguồn cung hạn chế và hiện tượng "thổi giá"
Ngược lại, giá nhà ở thương mại, do nguồn cung khan hiếm, đã bị đẩy lên mức cao ngất ngưởng (55 - 75 triệu đồng/m²), mặc dù chất lượng không có sự khác biệt nhiều so với NOXH Tình trạng này cũng làm gia tăng giá trị các căn hộ đã qua sử dụng từ 5 - 10 năm, dù có thể đã xuống cấp hoặc tiện ích không còn thay đổi, tăng từ 1,5 đến 2 lần trong năm 2024.
TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho biết sự tăng giá của nhà chung cư tại Hà Nội trong thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố, trong đó có nguồn cung hạn chế và hiện tượng "thổi giá". Nếu nguồn cung được đảm bảo đầy đủ, giá sẽ không thể bị đẩy lên cao như vậy, bởi bản chất của thị trường là khan hiếm mới tạo ra sự tăng giá.
Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Chính phủ đã nhận diện đúng vấn đề của thị trường bất động sản, đó là nguồn cung quá thấp so với nhu cầu. Trước đây, Nhà nước chỉ đưa ra chính sách, còn việc tăng cung phụ thuộc vào các chủ đầu tư, dẫn đến thiếu hụt quỹ nhà giá rẻ cho người dân.
Hiện nay, Chính phủ đã giao cho các địa phương chủ động xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm. Nếu thực hiện nghiêm túc, chắc chắn nguồn cung sẽ được cải thiện. Đây cũng là giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
Gỡ vướng thủ tục là yếu tố cốt lõi
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình cho rằng, để phát triển NOXH, các địa phương cần thực hiện nghiêm túc Luật Nhà ở. Cụ thể, hàng năm, UBND các tỉnh, thành phải bố trí ngân sách cho công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho các dự án NOXH và tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư. Ông nhấn mạnh, việc xây dựng NOXH chỉ có thể thực hiện khi có đất sạch, và khi đó, mới có thể xây dựng và bán nhà.
Tuy nhiên, ông Đường cho biết, TP Hà Nội mới chỉ dành 47 tỷ đồng trong tổng số 12.350 tỷ đồng cần thiết để giải phóng mặt bằng cho 5 khu NOXH. Vì vậy, việc tạo quỹ đất sạch gặp rất nhiều khó khăn. Nếu TP thiếu ngân sách giải phóng mặt bằng, nên có cơ chế cho phép doanh nghiệp ứng tiền để giải phóng mặt bằng, sau đó trừ vào thuế cho doanh nghiệp.
"Đất đai do chính quyền địa phương quản lý, nên cần có cơ chế thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất để xây nhà", ông Đường kiến nghị.
Về vấn đề vốn, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, cần thành lập quỹ nhà ở quốc gia và cấp một phần ngân sách để duy trì quỹ này. Quỹ có thể hỗ trợ lãi vay cho người mua NOXH, giúp tạo lập quỹ nhà ở quốc gia phục vụ cho an sinh xã hội.
Chi phí xây dựng giữa NOXH và nhà ở thương mại không có sự chênh lệch lớn
Ông Nghĩa cũng cho rằng chi phí xây dựng giữa NOXH và nhà ở thương mại không có sự chênh lệch lớn nên để giảm giá thành, có thể điều chỉnh chất lượng nội thất hoặc áp dụng công nghệ mới, nhưng không đáng kể. Mấu chốt để có nhà giá rẻ là Nhà nước cần cung cấp quỹ đất sạch cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, với giá đền bù theo thị trường, việc thu hồi đất vẫn gặp khó khăn.
Để giảm giá thành nhà ở, ông Nghĩa đề xuất cần cải cách cơ chế, chính sách và thủ tục hành chính, giúp doanh nghiệp phê duyệt dự án nhanh hơn. Thời gian triển khai dự án kéo dài hiện nay (4-5 năm) làm tăng chi phí, còn nếu thủ tục nhanh gọn, doanh nghiệp có thể giảm chi phí và hạ giá nhà.
Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, nếu cùng một khu đất, doanh nghiệp có thể xây dựng nhà ở thương mại hoặc NOXH, họ sẽ ưu tiên làm nhà thương mại vì lợi nhuận cao hơn. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi về hệ số sử dụng đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm NOXH giá rẻ.
Cuối cùng, ông Nghĩa kỳ vọng việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo nguồn vốn vay ưu đãi cho cả doanh nghiệp và người mua NOXH. Cùng với cơ chế huy động vốn, Nhà nước cần nghiên cứu trích lập ngân sách cho quỹ, nhằm cung cấp các gói vay ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà.
