Được biết, Hội nghị toàn quốc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội dự kiến sẽ được tổ chức vào ngày mai (6/3) tại Hà Nội và trực tuyến đến 63 điểm cầu tại các địa phương trên cả nước.
Mục tiêu hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và thực hiện hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".
Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng có báo cáo về phát triển nhà ở xã hội và thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội; đề xuất mời các doanh nghiệp lớn về bất động sản để tham mưu cho Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đề án trên.
Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước có báo cáo về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; báo cáo về giải ngân nguồn vốn 120.000 tỉ đồng cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư…
Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw xoay quanh các vấn đề này.
Thưa ông, gói 120.000 tỷ đồng đã được triển khai vài năm qua. Ông đánh giá thế nào về mức độ hiệu quả của gói tín dụng này?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội là một chính sách rất ý nghĩa, thể hiện cam kết của Nhà nước trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, hiệu quả của gói tín dụng này chưa đạt được kỳ vọng như mong muốn. Số dự án nhà ở xã hội được triển khai và hoàn thành nhờ vào gói tín dụng này còn rất hạn chế so với mục tiêu ban đầu. Nhiều dự án được phê duyệt nhưng không triển khai đúng tiến độ, dẫn đến nguồn vốn không được sử dụng hiệu quả.
Một lượng lớn nguồn vốn trong gói tín dụng chưa được giải ngân kịp thời, dẫn đến tình trạng ách tắc trong việc sử dụng nguồn lực. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả của gói tín dụng mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào các chính sách hỗ trợ nhà ở.
Mặc dù có một số dự án đạt kết quả nhất định, nhưng mức độ tác động của gói tín dụng này chưa tạo được sự chuyển biến rõ rệt trên diện rộng. Nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, trong khi nguồn cung vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
Nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều lý do, có thể kể đến như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ. Quy trình xét duyệt dự án và hồ sơ vay vốn từ gói tín dụng này thường kéo dài với nhiều bước phức tạp. Các doanh nghiệp phải trải qua hàng loạt thủ tục như xin phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, chứng minh quỹ đất, làm hồ sơ vay vốn... Tình trạng này khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Đối với người dân, việc tiếp cận khoản vay mua nhà cũng không dễ dàng. Nhiều người không đáp ứng được các yêu cầu về chứng minh thu nhập, tài chính, hoặc gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn do các quy định quá chặt chẽ.
Ngoài ra, một trong những rào cản lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là thiếu quỹ đất dành riêng cho các dự án này. Tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất, quỹ đất phù hợp thường đã được sử dụng cho các dự án thương mại hoặc công trình khác.
Hơn nữa, chính sách ưu đãi cũng chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản, dù có quan tâm đến lĩnh vực nhà ở xã hội, vẫn gặp nhiều rào cản về lợi nhuận khi phải tuân thủ mức giá trần, khiến lợi nhuận của nhà đầu tư bị khống chế. Trong khi đó, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, và chi phí cơ hội đều tăng cao, khiến họ không mặn mà tham gia. Ngoài ra, các thủ tục ưu đãi về thuế, lãi suất, hoặc cấp phép đầu tư vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa tạo được động lực thực sự để thu hút doanh nghiệp.
Một nguyên nhân nữa là do người dân khó tiếp cận vốn vay. Đối tượng hưởng lợi chính của gói tín dụng là người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, nhóm đối tượng này thường gặp khó khăn trong việc chứng minh khả năng trả nợ hoặc không đủ điều kiện để được vay vốn do các yêu cầu khắt khe. Điều này dẫn đến tình trạng nghịch lý là gói tín dụng dành cho người thu nhập thấp nhưng lại khó tiếp cận bởi chính đối tượng mục tiêu.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng xin ý kiến các bộ, ngành về dự thảo nghị quyết nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội quy mô khoảng 100.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu Chính phủ. Theo ông, liệu gói này có là “cú hích” cho việc triển khai nhà ở xã hội?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc sử dụng nguồn vốn từ trái phiếu Chính phủ là một giải pháp khả thi trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn chế và nhu cầu vốn dài hạn cho nhà ở xã hội ngày càng cấp thiết. Trái phiếu Chính phủ có lợi thế là nguồn tài chính ổn định, lãi suất thấp hơn so với các hình thức huy động vốn khác, và phù hợp để đầu tư vào các dự án mang tính chiến lược dài hạn như nhà ở xã hội.
Gói tín dụng 100.000 tỷ đồng có thể tạo ra cú hích lớn cho nhà ở xã hội nếu được triển khai hiệu quả. Một nguồn vốn lớn như vậy sẽ góp phần khơi thông những điểm nghẽn lớn hiện nay, bao gồm thiếu vốn để khởi công hoặc hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu lớn tại các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và các khu công nghiệp.
Nguồn vốn này, nếu được thiết kế với lãi suất ưu đãi và kết hợp với các chính sách khuyến khích khác sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Bởi vì một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp ít mặn mà với phân khúc này là lợi nhuận bị giới hạn và chi phí đầu tư cao. Gói tín dụng với lãi suất ưu đãi sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính và rút ngắn thời gian thu hồi vốn cho các nhà đầu tư.
Đối với người dân, đặc biệt là nhóm lao động thu nhập thấp, gói tín dụng này sẽ mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Nếu các điều kiện vay vốn được thiết kế hợp lý, giảm thiểu các thủ tục phức tạp, người dân sẽ có thêm cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí phù hợp, qua đó ổn định cuộc sống và góp phần tăng năng suất lao động.
Tuy nhiên, để gói tín dụng thực sự tạo được "cú hích", cần giải quyết nhiều thách thức đã tồn tại trong các chương trình hỗ trợ trước đây.
Cụ thể, thủ tục hành chính liên quan đến phát triển nhà ở xã hội vẫn còn rất phức tạp và mất nhiều thời gian, trong khi người dân cũng gặp khó khăn trong việc chứng minh thu nhập hoặc đáp ứng các điều kiện vay vốn. Nếu không cải cách thủ tục, gói tín dụng có nguy cơ rơi vào tình trạng chậm triển khai hoặc sử dụng không hiệu quả.
Tiếp theo, vấn đề quỹ đất dành cho nhà ở xã hội vẫn là một bài toán khó. Tại các thành phố lớn, quỹ đất phù hợp thường đã được sử dụng cho các dự án thương mại, dẫn đến tình trạng thiếu đất cho các dự án nhà ở xã hội.
Hơn nữa, khả năng tiếp cận vốn của người dân thu nhập thấp vẫn là một trở ngại. Một số gói tín dụng trước đây đã cho thấy nghịch lý: đối tượng cần hỗ trợ nhất lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận chính sách do các điều kiện vay vốn khắt khe. Điều này cần được cải thiện để đảm bảo gói tín dụng thực sự đi vào đúng đối tượng thụ hưởng.
Ngoài ra, công tác quản lý và giám sát việc sử dụng nguồn vốn là yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả của gói tín dụng. Việc phân bổ vốn phải minh bạch, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương, đồng thời tránh tình trạng thất thoát hoặc lạm dụng nguồn lực.
Lãi suất của gói tín dụng 100.000 tỷ đồng trên dự kiến sẽ bằng với mức cho vay với hộ nghèo được Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ (hiện đang là 6,6%/năm). Ông đánh giá thế nào về mức lãi suất này, liệu mức này có “dễ thở” với người mua không? Theo ông, mức lãi suất thế nào thì phù hợp?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Mức lãi suất 6,6%/năm của gói tín dụng 100.000 tỷ đồng là một giải pháp tích cực, thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn để mua nhà ở xã hội. Đây là mức lãi suất ưu đãi, thấp hơn nhiều so với lãi suất thương mại thông thường trên thị trường, tạo điều kiện giảm bớt gánh nặng tài chính và nâng cao cơ hội sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, mức lãi suất 6,6%/năm không hẳn đã "dễ thở" với tất cả người vay, đặc biệt là những hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc phải vay số tiền lớn. Gánh nặng trả góp hàng tháng, dù thấp hơn các khoản vay thương mại, vẫn có thể vượt quá khả năng chi trả của những đối tượng này, nhất là khi họ đang đối mặt với các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí sinh hoạt, học tập, và y tế.
Một mức lãi suất phù hợp hơn có thể nằm trong khoảng từ 3-5%/năm, vì điều này sẽ làm giảm áp lực trả nợ đáng kể, đồng thời tăng sức hấp dẫn của chính sách. Ngoài ra, một cơ chế lãi suất linh hoạt cũng cần được xem xét, trong đó những người có thu nhập rất thấp sẽ được áp dụng mức lãi suất ưu đãi hơn (dưới 4%), trong khi các đối tượng có thu nhập trung bình có thể giữ ở mức 6,6%.
Song song đó, Chính phủ có thể triển khai thêm các biện pháp hỗ trợ khác, chẳng hạn như kéo dài thời hạn trả nợ để giảm mức trả góp hàng tháng hoặc miễn giảm một phần phí xử lý khoản vay.
Tuy nhiên, việc giảm lãi suất hoặc áp dụng ưu đãi sâu cũng đặt ra những thách thức lớn về ngân sách nhà nước, do cần bù đắp phần chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Do đó, Chính phủ cần tính toán kỹ lưỡng, cân nhắc đến khả năng duy trì ổn định ngân sách và đảm bảo hiệu quả của gói tín dụng trong dài hạn.
Ngoài vấn đề tín dụng, theo ông, cần thêm giải pháp gì để hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án nhà ở xã hội, tạo nguồn cung cho thị trường
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ngoài vấn đề tín dụng, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, cần triển khai các giải pháp đồng bộ, bao gồm chính sách ưu đãi về đất đai, thủ tục pháp lý, hỗ trợ về thuế và giảm các rào cản hành chính.
Chính phủ nên áp dụng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, như miễn hoặc giảm đáng kể chi phí này cho các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí đầu tư mà còn tăng tính hấp dẫn cho doanh nghiệp khi tham gia thị trường. Thêm vào đó, cần đảm bảo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thông qua quy hoạch hợp lý, buộc các dự án bất động sản thương mại lớn phải dành một phần quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Về thủ tục pháp lý, một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là thời gian và tính phức tạp trong các quy trình phê duyệt dự án. Cần cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh việc cấp phép qua cơ chế một cửa và rút ngắn thời gian phê duyệt, đồng thời xây dựng khung pháp lý minh bạch, rõ ràng để doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận và thực hiện. Ngoài ra, hỗ trợ về thuế cũng là một yếu tố quan trọng.
Doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội nên được hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi (như giảm từ 20% xuống 10%) và miễn thuế giá trị gia tăng đối với các dịch vụ, hàng hóa liên quan đến dự án. Điều này sẽ giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, từ đó khuyến khích đầu tư hơn nữa.
Bên cạnh các ưu đãi trực tiếp, Chính phủ cần đảm bảo tính bền vững của thị trường nhà ở xã hội bằng cách phát triển hệ thống hỗ trợ dài hạn, như xây dựng quỹ phát triển nhà ở xã hội với sự tham gia của cả nhà nước và doanh nghiệp. Các quỹ này có thể được sử dụng để cho vay ưu đãi hoặc tài trợ trực tiếp cho các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích hợp tác công tư (PPP), trong đó Chính phủ hỗ trợ một phần vốn đầu tư hoặc cung cấp bảo lãnh tín dụng cho các dự án lớn.
Cuối cùng, việc tạo nguồn cung bền vững cũng đòi hỏi phải nâng cao chất lượng nhà ở xã hội, đảm bảo đáp ứng được nhu cầu thực tế về tiện ích, hạ tầng và môi trường sống. Điều này không chỉ thu hút người mua mà còn khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này như một hướng đi tiềm năng và lâu dài. Với các giải pháp toàn diện trên, thị trường nhà ở xã hội sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ, đáp ứng tốt nhu cầu của người dân và đảm bảo hiệu quả sử dụng nguồn vốn ưu đãi.
Xin cảm ơn ông!
