Hà Nội có hơn 80 chung cư cũ nhóm D
Nghị định số 98/2024/NĐ-CP đã đưa ra các cơ chế ưu đãi hấp dẫn nhằm thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư được phép bán các căn hộ theo giá kinh doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán, đồng thời không cần thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn được kinh doanh phần diện tích dịch vụ, thương mại và các công trình khác trong dự án, được miễn tiền bồi thường đất, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đặc biệt, mức lợi nhuận cho chủ đầu tư đã được nâng từ cố định 10% lên 10-15%, đồng thời cho phép điều chỉnh dự án như tăng số tầng.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định rằng mặc dù nguồn vốn đầu tư còn hạn chế, nhưng với quyết tâm của các địa phương, việc cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời gian tới. Hiện các cơ chế, chính sách hỗ trợ đã được Quốc hội và Chính phủ triển khai, vấn đề còn lại phụ thuộc vào việc thực thi tại các địa phương.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá rằng các quy định mới đã điều chỉnh hợp lý để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên. Tuy nhiên, sự thành công của quá trình cải tạo phụ thuộc vào tinh thần hợp tác và sự nghiêm túc trong thực thi của các bên liên quan.
Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh cần bổ sung cơ chế ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp để thu hút thêm nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ. Theo HoREA, Điểm đ, Khoản 1, Điều 63 - Luật Nhà ở 2023 quy định rằng chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư được hưởng các ưu đãi về thuế, tín dụng và các chính sách khác. Tuy nhiên, Điều 12 của dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp chưa đề cập đến nội dung này.
Do đó, HoREA đề xuất bổ sung vào dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định cho phép áp dụng mức thuế suất ưu đãi 10% (thay vì mức hiện hành 20%) cho các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ. Ông Châu khẳng định rằng mức thuế suất 10% là hợp lý và cần thiết để khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào loại dự án vốn được coi là khó thu hút đầu tư này.
Cải tạo chung cư cũ sẽ hết “rùa bò”
Hiện, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 cho phép Hà Nội áp dụng các cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ theo quy hoạch tổng thể, thực hiện trên diện rộng thay vì đơn lẻ như trước. Tỷ lệ đồng thuận từ người dân cũng không cần đạt 100%. Luật này cũng phân quyền mạnh mẽ cho UBND các quận, huyện trong việc lập quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư.
Mới đây, TP Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu và duyệt quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Việc này sẽ tạo nền tảng để triển khai các công việc liên quan, đặc biệt là các khu chung cư cũ đang thu hút sự quan tâm của dư luận như ở quận Ba Đình và Đống Đa.
Tại TP.HCM, Chủ tịch UBND Thành phố Bùi Xuân Cường cho biết, theo kết luận của Ban Cán sự đảng UBND TP.HCM, Chủ tịch đã giao Sở Xây dựng hoàn chỉnh dự thảo Đề án cải tạo chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp, cập nhật các quy định mới của Luật Nhà ở 2023, Nghị quyết 98/2023 và Nghị định 98/2024. Đề án sẽ rút ngắn lộ trình thực hiện và tập trung xử lý các chung cư hư hỏng cấp D để đảm bảo an toàn và cải thiện đô thị. UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức sẽ hoàn thành kiểm định chất lượng các chung cư và đề xuất phương án xử lý trước tháng 6/2025.
Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi công văn yêu cầu 9 ngân hàng thương mại triển khai nhanh các chỉ đạo của Chính phủ về việc cho vay vốn xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, với tổng vốn cam kết lên đến 145.000 tỷ đồng.
Nếu chủ trương cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ thành công sẽ là bước đột phá quan trọng trong việc cải thiện nhà ở tại các quận trung tâm Hà Nội và TP.HCM…, góp phần nâng cao chất lượng sống và thay đổi diện mạo đô thị.
Tuy nhiên, theo ThS, KTS Phạm Hoàng Phương, vì các chung cư cũ chủ yếu nằm trong khu nội đô với số lượng lớn, công việc này sẽ gặp không ít khó khăn. Do đó, cần chú ý các vấn đề sau: quy hoạch cải tạo phải đảm bảo phù hợp với quy mô dân số đã được phê duyệt, tránh gây thêm áp lực cho hạ tầng khu trung tâm; các tòa nhà mới phải hài hòa về chiều cao và kiến trúc, không phá vỡ cảnh quan đô thị.
Ngoài ra, quy hoạch cần đáp ứng nhu cầu tái định cư cho các hộ gia đình hiện hữu và phù hợp với yêu cầu của cư dân tầng 1 (kinh doanh, cho thuê); cần có khả năng phân kỳ đầu tư, huy động nhiều chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ; chính quyền cần nâng cấp các hạ tầng thiết yếu như trường học, y tế, công viên, giao thông, và các tiện ích công cộng khác xung quanh các khu chung cư cũ.
ThS, KTS Phạm Hoàng Phương nhận định, các bước này sẽ đảm bảo việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện hiệu quả, góp phần nâng cao chất lượng sống và cải thiện hạ tầng đô thị.
