Trong báo cáo về thị trường bất động sản Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội giai đoạn 2018-2023 luôn duy trì nguồn cung thấp, cùng với sự sụt giảm chung của toàn thành phố. Đến năm 2024, mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh, nhưng các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
Nguồn cung căn hộ tại nội đô đang khan hiếm
Số liệu sơ bộ năm 2024 cho thấy khu vực trung tâm chỉ có khoảng 400 sản phẩm căn hộ mở bán, với 3 dự án mới, tương đương 30% so với năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2024 đến từ các dự án ở khu vực ngoại thành. Trong khi đó, khu vực trung tâm chỉ chiếm khoảng 1% với nguồn cung chủ yếu là các dự án cũ.
Ông Đính cũng cho biết, giá bất động sản ở khu vực trung tâm Hà Nội đang có xu hướng tăng mạnh do nhu cầu cao từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Cụ thể, giá căn hộ trung bình tại các quận trung tâm đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn thành phố. Hai Bà Trưng và Đống Đa là hai quận có tốc độ tăng giá mạnh nhất trong 5 năm qua, nhờ vào mức giá cơ bản cao so với các dự án mở bán ở khu vực ngoại thành.
Đặc biệt, các dự án mới trong 3 năm gần đây liên tục điều chỉnh giá tăng thêm khoảng 10% sau mỗi đợt mở bán. Giá căn hộ cao cấp tại các dự án mở bán năm 2024 dao động từ 125 triệu/m², trong khi giá căn hộ dịch vụ là 88 triệu/m² (chưa bao gồm VAT và chi phí bảo trì).
Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, tình trạng thiếu hụt căn hộ tại các quận trung tâm sẽ còn kéo dài trong những năm tới. Nguyên nhân là quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi nhiều dự án đang gặp vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết. Tại Hà Nội, các dự án sau khi mở bán thường “cháy hàng” rất nhanh.
Theo thông tin từ một số tập đoàn và công ty bất động sản như Savills và CBRE, tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ tại khu vực nội đô Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra trong vòng 3-5 năm tới. Cụ thể, Savills cho rằng nguồn cung căn hộ tại nội thành sẽ vẫn duy trì khan hiếm, trong khi CBRE cho biết, đến tháng 9/2024, nguồn cung căn hộ chủ yếu sẽ tập trung tại các khu vực ven đô.
Đồng quan điểm, ông Đính cho rằng trong dài hạn, dự căn hộ mới chỉ có một phần nhỏ cơ hội được phát triển thông qua các chính sách về cải tạo chung cư, tập thể cũ. Hà Nội hiện có khoảng 1.579 tòa chung cư cũ và nhà tập thể. Trong đó, tại các quận nội thành, có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa chung cư cũ riêng lẻ cần cải tạo, xây dựng lại.
Trông chờ vào các dự án cải tạo tập thể, chung cư cũ
Trước đó, Trong Quyết định phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, Chính phủ đã đề ra nhiệm vụ cải tạo các khu chung cư cũ và các khu nhà ở không đạt tiêu chuẩn. Để hiện thực hóa mục tiêu này, ngay trong năm 2024, UBND thành phố Hà Nội đã triển khai nhiều hành động nhằm đẩy nhanh tiến độ Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, bảo đảm chỗ ở cho người dân và góp phần hạ nhiệt giá chung cư.
Trong thời gian qua, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo và xây dựng lại nhiều khu tập thể cũ, tỷ lệ 1/500. Cụ thể, gần đây nhất là Khu tập thể Nghĩa Tân với diện tích khoảng 316.611 m², thời gian dự kiến hoàn thành quy hoạch trong tháng 6/2025. Khu vực này bao gồm 29 công trình chung cư, trong đó khu nhà A gồm các tòa: A8, A9, A10, A11, A12, A14, A15 và A16.
Trước đó, UBND TP yêu cầu UBND quận Ba Đình và Thanh Xuân hoàn thành trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam trong tháng 12/2024.
Quận Đống Đa trình duyệt quy hoạch các khu Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam trong quý I/2025, và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phê duyệt chủ trương đầu tư cải tạo Nhà chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng trong tháng 12/2024. Quận Đống Đa cũng cần phối hợp nghiên cứu phương án cải tạo nhà số 60 Thổ Quan trong tháng 12/2024.
UBND các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng khẩn trương thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; quận Hoàn Kiếm trình duyệt Đề án quy gom các chung cư độc lập trong tháng 12/2024; quận Hai Bà Trưng nghiên cứu phương án cải tạo chung cư 33 Nguyễn Bỉnh Khiêm hoặc đề xuất phương án quy gom các chung cư lẻ vào dự án cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, nếu tất cả các khu tập thể cũ này được cải tạo xong, thành phố sẽ đón nhận một lượng lớn nguồn cung căn hộ, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, giá trị bất động sản tại những khu vực này khó có thể rẻ, bởi phần lớn các khu tập thể cũ nằm ở vị trí "vàng" trong nội đô, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện, gần các trung tâm kinh tế, văn hóa và dịch vụ.
Chính vì vậy, dù nguồn cung tăng lên, giá căn hộ tại những khu vực này vẫn có thể giữ mức cao, thậm chí còn tăng do sự cạnh tranh về vị trí, tiện ích và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Trước đó, tại một diễn đàn về bất động sản, trả lời câu hỏi liệu giá nhà ở Việt Nam có giảm, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, đã tham khảo ý kiến của nhiều chuyên gia và nhận thấy rằng một nửa trong số đó cho rằng giá nhà khó có thể giảm, thậm chí có thể tiếp tục tăng.
“Họ đồng ý rằng, nếu nguồn cung tăng, bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà giá rẻ, thì giá nhà sẽ chỉ tăng chậm lại chứ không thể giảm”, ông Nghĩa cho biết.
