Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã đối mặt với nguy cơ hình thành "bong bóng" giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mức tăng trưởng lương của người lao động không thể theo kịp mức giá nhà đất, khả năng tài chính của các gia đình ngày càng không đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở. Điều này khiến cho việc sở hữu nhà trở nên ngoài tầm với của nhiều người dân.
Giá nhà vẫn trong xu thế tăng
Trong năm qua, căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc trên 50 triệu đồng/m², vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường, mặc dù nguồn cung cao cấp tăng nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án của các chủ đầu tư lớn, giữ giá bán ở mức cao. Tuy nhiên, giá thứ cấp tăng chậm lại.
Một số chuyên gia dự báo đến năm 2025, giá căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tăng khoảng 7-10%, nhưng tốc độ không đồng đều. Cụ thể, các căn hộ cũ, thiếu tiện ích và hạ tầng sẽ có mức tăng giá chậm hơn. Biệt thự, nhà phố và liền kề sẽ trở thành trọng tâm của thị trường nhờ nguồn cung mới từ các dự án lớn, trong khi đất nền sẽ giảm cung do các quy định chặt chẽ về phân lô.
Giá đất nền sơ cấp sẽ tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá cao.Giá biệt thự và nhà phố sẽ duy trì ở mức cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đầu tư tăng. Các dự án đã có cư dân về ở sẽ có xu hướng tăng giá nhờ khả năng sinh lời tốt, trong khi các dự án chưa hoàn thiện hạ tầng sẽ giữ giá ổn định. Dù tốc độ hấp thụ có thể chậm lại, các dự án nhà ở mới vẫn sẽ thu hút giao dịch, đặc biệt là phân khúc căn hộ, với thanh khoản chủ yếu tập trung vào các dự án lớn.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính tại Savills Hà Nội, cho biết giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng trưởng một cách tự nhiên, chủ yếu nhờ vào các yếu tố như nhu cầu sử dụng, sự cải thiện thu nhập của người dân, gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.
Tuy nhiên, bà Vân cũng nhận định rằng khả năng xảy ra sự gia tăng đột biến giá bất động sản trong thời gian tới là không cao, bởi nguyên nhân đẩy giá lên cao trong thời gian trước chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký công điện yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tập trung vào việc chấn chỉnh và xử lý tình trạng thao túng giá cũng như hoạt động đầu cơ bất động sản.
Để kiểm soát và xử lý kịp thời những hành vi này, Thủ tướng đã giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan nghiên cứu và đề xuất Đề án thí điểm “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”. Đề án này sẽ tập trung vào giao dịch điện tử để nâng cao hiệu quả quản lý, bảo đảm tính công khai và minh bạch, với báo cáo Thủ tướng dự kiến vào quý II/2025.
Cũng trong chỉ đạo này, Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất các chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, đồng thời phải đảm bảo các chính sách phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. Một trong những phương án được nghiên cứu là thu thuế đối với phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán của các sản phẩm bất động sản trong các dự án. Bộ Tài chính sẽ báo cáo Chính phủ về vấn đề này trước ngày 30/4/2025.
Cần thêm giải pháp để giá nhà không tăng đột biến
Tuy nhiên, theo TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Tập đoàn CEO, vẫn cần có các giải pháp để hạn chế sự gia tăng giá cả của bất động sản trong thời gian tới.
Cụ thể, ông Bình cho rằng cần ban hành các tiêu chí cụ thể để xác định nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, đồng thời phải đồng bộ hóa các quy định pháp lý liên quan đến nhà ở giá rẻ. Chính phủ cũng cần khuyến khích phát triển phân khúc này và tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia khác trong việc áp dụng mức giá trần cho nhà ở.
Tiếp theo, ông đề xuất hoàn thiện các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng cho nhà ở giá rẻ, bao gồm cả việc áp dụng công nghệ mới để giảm chi phí đầu tư xây dựng. Điều này sẽ giúp giảm giá thành của nhà ở, giúp các gia đình có thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận hơn.
Đổi mới công tác quy hoạch cũng là một trong những giải pháp quan trọng. Ông nhấn mạnh việc phát triển quỹ đất cho nhà ở giá rẻ trong các khu đô thị là cần thiết, đồng thời quy định tỷ lệ nhà ở giá rẻ trong các dự án Khu đô thị mới.
Một giải pháp khác là áp dụng các công cụ tài chính và thuế để điều tiết phân khúc nhà ở cao cấp và hạn chế tình trạng đầu cơ. Chính phủ cũng cần xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí cho cả nhà đầu tư và người mua nhà giá rẻ, đồng thời nghiên cứu triển khai các quỹ tín thác bất động sản và quỹ tiết kiệm nhà ở. Cuối cùng, ông cũng kêu gọi việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp các doanh nghiệp giảm bớt thời gian và chi phí khi thực hiện các thủ tục.
Ngoài những giải pháp trên, ông Bình cũng cho rằng Nhà nước cần trực tiếp tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho thuê, từ đó điều tiết thị trường bất động sản trong một giai đoạn nhất định.
Bổ sung thêm ý kiến, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cũng đề xuất cần thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá, kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường, để tránh việc doanh nghiệp bất động sản đẩy giá bán lên một cách không hợp lý. Việc kiểm tra này không chỉ giúp phát hiện những bất thường trong giá bán mà còn là cơ sở để điều tiết thuế đối với phần thu nhập tăng thêm từ việc tăng giá.
Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải nâng cao vai trò của các nhà môi giới bất động sản, yêu cầu họ hoạt động một cách chuyên nghiệp, tránh tình trạng thổi giá và đẩy giá bất hợp lý. Chính phủ cần có các cơ chế cụ thể để quản lý hiệu quả các sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Cuối cùng, ông Cường cũng cho rằng cần phải phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê, vì đối tượng cần nhà ở xã hội chủ yếu là những người không có khả năng mua nhà. Để làm được điều này, một quỹ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê cần được thành lập, lấy nguồn thu từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.
