Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường vừa phân công Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo thảo "Quyết định ban hành quy định về việc rà soát, công bố công khai và lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý, cùng quy trình giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất này tại TP.HCM".
Mục tiêu là rà soát, công bố công khai và lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý, đồng thời quy định cụ thể về việc giao và cho thuê các thửa đất này trước ngày 31/12/2024. Việc soạn thảo quy định sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục rút gọn theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
Nhiều dự án bất động đình trệ vì vướng đất xen kẹt
Trong nhiều năm qua, TP.HCM đối mặt với tình trạng hàng trăm dự án bất động sản bị đình trệ do vướng phải các phần đất công nhỏ hẹp, nằm xen kẽ trong khuôn viên dự án. Những diện tích đất này thường là kênh rạch, mương máng, đường giao thông hoặc các công trình công cộng khác do Nhà nước quản lý.
Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đang chậm tiến độ hoặc ngừng thi công vì vướng đất công xen kẹt. Dù tỷ lệ đất công trong các dự án này chỉ chiếm khoảng 10% diện tích, nhưng lại gây ra những trở ngại lớn trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý và triển khai dự án.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, công ty của ông vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục để triển khai dự án chung cư trên diện tích hơn 6.500 m2 tại TP. Thủ Đức, do vướng mấy trăm mét vuông đất công là kênh mương nằm xen kẽ trong dự án, phải tách ra để đấu giá chọn nhà đầu tư theo quy định.
Từng rơi vào trường hợp tương tự, dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP.HCM, được triển khai trên diện tích 52.648m2, bao gồm hai loại hình công trình nhà ở: khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với khu nhà liền kề, dự án này được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, vào giữa năm 2019, dự án đã bị tạm ngừng thi công trong 60 ngày vì lý do chủ đầu tư xây dựng 110 căn biệt thự mà chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, cũng như chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều đáng chú ý là nguyên nhân cụ thể khiến dự án bị trì hoãn là vì có hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch và đường do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong khu đất của dự án. Sự hiện diện của các khu đất này đã gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết để cơ quan chức năng có thể giao đất, dẫn đến tình trạng dự án bị ách tắc kéo dài.
Nhiều lần "gỡ vướng" vẫn vướng
Đại diện một số doanh nghiệp có dự án "mắc kẹt với đất xen kẹt" cho biết, hồi năm 2020, khi Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, đặc biệt là quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, tưởng chừng như vấn đề lớn nhất đã được giải quyết.
Đến giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã soạn thảo quy định về điều kiện, tiêu chí, quy mô, và tỷ lệ khu đất do Nhà nước quản lý, để tách riêng thành dự án độc lập. Theo đó, nếu diện tích đất do Nhà nước quản lý trong một dự án không vượt quá 5% tổng diện tích thì phải tách ra thành dự án độc lập.
Diện tích đất tách ra phải đảm bảo diện tích tối thiểu, với khu vực nội thành và TP. Thủ Đức không nhỏ hơn 1.000 m2, khu vực quy hoạch cao tầng không nhỏ hơn 500m2, và khu vực ngoại thành không nhỏ hơn 2.000m2. Đến tháng 8/2023, cơ quan này tiếp tục trình dự thảo lần 2 với đề xuất phần đất công chiếm trên 5% (khoảng 1.000m2) toàn dự án để đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy khi hình thành dự án độc lập.
Tuy nhiên, các dự thảo đã không nhận được sự đồng thuận của giới chuyên gia và doanh nghiệp vì không phản ánh đúng thực tế. Lý do là phần lớn đất triển khai dự án nhà ở đều là đất hỗn hợp, bao gồm cả đất nông nghiệp, khiến đất công xen lẫn trong dự án chiếm tỷ lệ lên đến 10-15%, điều này khiến việc đáp ứng tỷ lệ đất công như quy định trong dự thảo trở nên khó khăn. Đến nay, Thành phố vẫn chưa đưa ra quyết định về các tiêu chí này.
Trước đó, để tháo gỡ nút thắt, HoREA đề xuất giải pháp hoán đổi đất công xen kẹt bằng một tỷ lệ diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng. Cụ thể, trong trường hợp các thửa đất công xen kẹt không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để đấu giá, thì sẽ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án thông qua phương thức hoán đổi bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh.
Theo HoREA, phương thức hoán đổi này đã từng được áp dụng tại TP.HCM từ trước năm 2000 với tỷ lệ ban đầu là 8%, sau đó tăng lên 10%, 12%, và 15% vào khoảng năm 2007. Ưu điểm của cơ chế này là dễ hiểu, dễ thực hiện và tránh được thất thoát ngân sách nhà nước, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai từ các diện tích đất công nằm xen kẹt.
Việc hoán đổi không chỉ giúp giải quyết nhanh chóng các vướng mắc trong thủ tục pháp lý của dự án, mà còn tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước thông qua việc sử dụng trực tiếp hoặc đấu giá phần diện tích đất hoán đổi. Tuy nhiên, để tránh thất thu ngân sách và thất thoát tài sản công, cần xem xét kỹ lưỡng tỷ lệ hoán đổi phù hợp.