Tại tọa đàm "Nhà ở xã hội: Đột phá từ chính sách mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, Luật Nhà ở 2023 là một bước tiến lớn trong việc xây dựng khung pháp lý cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế triển khai lại đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề lãi suất vay vốn.
Lãi suất cao làm giảm tiến độ phát triển NOXH
Ông Châu cho biết, từ ngày 1/8/2024, Ngân hàng Chính sách Xã hội đã áp dụng mức lãi suất ưu đãi 6,6%/năm cho người mua nhà ở xã hội. Mặc dù thấp hơn lãi suất vay thông thường, nhưng các chuyên gia đánh giá rằng mức lãi suất này vẫn chưa đủ để hỗ trợ hiệu quả cho người lao động thu nhập thấp, đối tượng chính của chương trình.
“Mức lãi suất này gây khó khăn cho cả nhà đầu tư phát triển NOXH lẫn người mua nhà”, ông Châu nhận định.
Thực tế, tiến độ thực hiện chương trình xây dựng 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030 hiện rất chậm. Trên cả nước, chỉ đạt khoảng 10% kế hoạch, trong khi TP.HCM thậm chí còn thấp hơn với tỷ lệ chỉ đạt 2,39%. Tại TP.HCM, đặc thù lịch sử với những khu nhà ven kênh rạch chưa cải tạo và số lượng công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp lên tới 300.000 hộ đang làm tăng thêm áp lực nhu cầu nhà ở.
Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân Group, việc giảm lãi suất vay là một yếu tố quan trọng để thúc đẩy chương trình. Ông kiến nghị khôi phục mức lãi suất ưu đãi khoảng 4,8%-5% như trước đây.
Tiến độ thực hiện chương trình xây dựng 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030 hiện rất chậm
“Điều này sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính, tăng cơ hội sở hữu nhà cho người lao động và đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư mạnh dạn tham gia các dự án nhà ở xã hội”, ông Tuấn chia sẻ.
Ngoài ra, một vấn đề lớn khác là thủ tục pháp lý và chi phí đất đai. Trong đó, giá đất trong các dự án NOXH chưa được tính toán hợp lý. Với các dự án nhà cao tầng, việc bổ sung chi phí từ 2-3 triệu đồng/m² vào giá thành căn hộ vẫn có thể đảm bảo lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp, đồng thời giữ giá căn hộ ở mức dưới 30 triệu đồng/m², phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.
Cũng chia sẻ những khó khăn liên quan đến các thủ tục làm nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình đã chia sẻ hành trình với dự án của doanh nghiệp tại phường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Theo đó, hồ sơ xin cấp chủ trương đầu tư được nộp từ cuối năm 2021 và Sở Kế hoạch và Đầu tư đã hẹn trả kết quả trong vòng 100 ngày. Tuy nhiên, đến nay, sau hơn 3 năm và 11 lần lấy ý kiến, dự án vẫn chưa được cấp phép. Điều này không chỉ làm tăng chi phí cho doanh nghiệp mà còn kìm hãm tiến độ phát triển NOXH.
Giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Từ góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Văn Bách, Trưởng Ban Chính sách Tín dụng Agribank cho biết, hiện nay có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Gói tín dụng này thậm chí đã được nâng lên 145.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ lệ giải ngân của các gói tín dụng vẫn rất thấp, chỉ một số ít dự án đủ điều kiện để vay vốn.
Chẳng hạn, tại TP.HCM, chỉ có 6 dự án NOXH được công bố, nhưng mới có 2 dự án vay vốn thông thường với lãi suất ưu đãi. Một dự án nhà ở cho công nhân thuê đã vay 680 tỷ đồng từ gói 120.000 tỷ đồng, nhưng chỉ mới giải ngân được 170 tỷ đồng. Hiện có khoảng 36 tỉnh, thành phố công bố triển khai hơn 80 dự án NOXH. Trong đó, hơn 10% dự án vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, nhưng các chủ đầu tư đã cơ bản đảm bảo nguồn vốn.
Cũng theo ông Bách, các ngân hàng không thiếu vốn cho NOXH và sẵn sàng triển khai cho vay. Tuy nhiên, đề xuất giảm lãi suất vẫn đang chờ phê duyệt từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Agribank cũng đang đẩy mạnh rà soát và tối giản hóa quy trình, thủ tục nhằm giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.
Ông Nguyễn Văn Bách, Trưởng Ban Chính sách Tín dụng Ngân hàng Agribank
Liên quan đến vấn đề giải ngân cho NOXH còn thấp, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM lý giải, vấn đề của sự việc không phải do thiếu vốn, mà do nguồn cung nhà ở và các vấn đề pháp lý dự án chưa đáp ứng. Hiện, ngân hàng không gặp bất cứ khó khăn gì trong việc triển khai các gói tín dụng, nhưng việc giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là cân đối ngân sách.
Là đơn vị trực tiếp hỗ trợ các khoản vay NOXH, ông Bùi Văn Sổn, Phó Giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội chi nhánh TP.HCM cũng thừa nhận, mức lãi suất 6,6%/năm là cao so với trước đây, nhưng mức này đã được Chính phủ cân nhắc nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình và giảm bớt gánh nặng ngân sách.
Để giải quyết bài toán NOXH, các chuyên gia cho rằng, cần đơn giản hóa thủ tục pháp lý, cải thiện quy trình cấp phép và huy động thêm vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài hoặc thị trường chứng khoán.
Đây là những nguồn vốn dài hạn, mang tính ổn định, có thể giảm áp lực cho ngân sách nhà nước và hỗ trợ các ngân hàng trong việc giảm lãi suất vay. Đồng thời tăng tỷ lệ giải ngân, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và giảm áp lực ngân sách nhà nước.
Một giải pháp quan trọng được đề xuất là thành lập các quỹ hỗ trợ tài chính ổn định nhằm duy trì tính bền vững cho chương trình NOXH. Các quỹ này sẽ giúp người lao động tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư. Bên cạnh đó, các tổ chức như Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) cũng cần đẩy mạnh tham gia vào chương trình hỗ trợ lãi suất, góp phần tăng khả năng tiếp cận vốn cho người dân.