Tại talkshow “Sở hữu nhà ở xã hội: Từ giấc mơ đến hiện thực", vấn đề phát triển nhà ở xã hội (NOXH) được các chuyên gia nhận định là một bài toán phức tạp.
Phát triển NOXH khó hơn nhà ở thương mại
Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH là tham vọng lớn của Chính phủ, nhưng việc hiện thực hóa lại không dễ dàng. NOXH hướng tới nhóm đối tượng thu nhập thấp, nhưng với mức thu nhập hạn chế, nhiều người vẫn không thể tiếp cận được.
Khó khăn đầu tiên nằm ở sự lựa chọn của doanh nghiệp. Trong bối cảnh pháp luật đã “cởi trói” nhiều cơ chế liên quan đến đối tượng mua nhà và thủ tục đầu tư, doanh nghiệp có thể chọn giữa phát triển nhà ở thương mại hoặc NOXH.
Tuy nhiên, ông Hiếu nhận định, việc xây dựng NOXH khó khăn hơn nhiều do yêu cầu doanh nghiệp phải đồng hành, san sẻ với xã hội. Mức lợi nhuận giới hạn 10% từ các dự án NOXH không đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư, đặc biệt khi so sánh với lợi nhuận từ phân khúc nhà ở thương mại.
Theo báo cáo của đoàn giám sát Quốc hội, từ năm 2015 đến 2023, cả nước chỉ có khoảng 800 dự án NOXH được triển khai, quy mô hơn 567.000 căn. Trong đó, chỉ 193.000 căn đã hoàn thành, con số này thiếu hụt xa so với nhu cầu thực tế.
Vấn đề phát triển nhà ở xã hội được các chuyên gia nhận định là một bài toán phức tạp
Trước đó, số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tổng số lượng căn hộ NOXH được khởi công, hoàn thành đến nay mới chỉ đạt khoảng 35,6% mục tiêu đề án xây 1 triệu căn NOXH, giai đoạn đến năm 2025.
Ngoài ra, nhiều địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH, thậm chí có nơi cung không phù hợp cầu, dẫn đến tình trạng nhà ở dư thừa nhưng vẫn không có người mua hoặc thuê. Một yếu tố khác làm tăng áp lực lên doanh nghiệp là quy trình phức tạp và khác biệt giữa các địa phương.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho biết, hiện mỗi nơi áp dụng một cách triển khai khác nhau, làm tăng thời gian và chi phí thực hiện. Thêm vào đó, hoạt động thanh tra, kiểm tra nghiêm ngặt, cùng những quy định pháp lý chưa rõ ràng, gây không ít khó khăn trong việc thúc đẩy các dự án.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân nhận định, ba luật mới liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tạo ra tác động tích cực đến các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng giữa chính sách và thực tiễn thực thi luôn tồn tại một khoảng cách. Những quy định tốt chỉ là điều kiện cần; để đạt hiệu quả thực sự, các chính sách này cần được triển khai kịp thời và đồng bộ.
Lãi suất khiến giá nhà xã hội không thể thấp
Bổ sung thêm các “điểm nghẽn” lớn nhất của NOXH, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lãi suất vay vốn cao cũng là một vấn đề lớn. Hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng thương mại với mức lãi suất không ưu đãi. Điều này làm tăng chi phí đầu tư, khiến giá bán NOXH trở nên đắt đỏ, vượt ngoài khả năng chi trả của người thu nhập thấp, nhóm đối tượng chính mà loại hình này hướng đến.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, NOXH lẽ ra phải có mức giá hợp lý để đảm bảo tính tiếp cận. Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức giá lại bị kéo lên bởi áp lực lãi suất và chi phí đầu tư. Trong khi đó, các gói hỗ trợ vốn ngắn và trung hạn cho phát triển NOXH chỉ mang tính thời điểm, không bền vững, dẫn đến thiếu sự ổn định cho cả doanh nghiệp và người dân.
Thực tế, tại các tỉnh phía Nam đang xuất hiện những dự án NOXH nhưng mức giá chào bán dao động từ 25 – 30 triệu đồng/m2, đượcc ho là quá cao, thậm chí bằng các dự án nhà ở thương mại đang giao dịch trong khu vực. Chẳng hạn, tại TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương) một dự án NOXH do DKRS phân phối độc quyền, nhân viên tư vấn cho biết giá bán các căn hộ ở đây khoảng 29 triệu đồng/m²; dự án Phú Đông Sky One lại được chào bán với mức giá nhỉnh hơn, từ 30,5 triệu đồng/m².
Nhiều dự án NOXH nhưng mức giá chào bán dao động từ 25 – 30 triệu đồng/m2
Trong khi đó, tại TP.HCM, dự án nhà ở xã hội Thủ Thiêm Green House, do Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm Group làm chủ đầu tư, hiện đang mở bán. Giá bán thấp nhất của dự án này được quảng cáo ở mức 25 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT. Dù mang danh nhà ở xã hội, mức giá này vẫn bị đánh giá là khá cao, tương đương với giá của nhiều dự án nhà ở thương mại đã bàn giao từ trước.
Bên cạnh lãi suất, vấn đề quỹ đất cũng là rào cản lớn. Tiến sĩ Cấn Văn Lực chỉ ra rằng, nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến việc quy hoạch và phân bổ đất dành riêng cho NOXH. Không ít nơi chưa chủ động dành quỹ đất trong các khu đô thị hoặc khu công nghiệp, dẫn đến tình trạng vừa thiếu, vừa thừa đất phát triển NOXH. Điều này tạo nên sự bất cân đối và làm giảm hiệu quả triển khai dự án.
Ngoài ra, giới hạn lợi nhuận 10% càng làm giảm động lực của doanh nghiệp trong việc phát triển NOXH. Mức lợi nhuận này không đủ hấp dẫn khi so sánh với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng tăng cao.
Đồng tình, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân cũng cho biết, dù hầu hết các tỉnh đã hoàn thiện quy hoạch quỹ đất dành cho NOXH, nhưng thực tế cho thấy nhiều quỹ đất được quy hoạch tại những vị trí không thuận lợi, cách xa trung tâm. Điều này khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư và người dân cũng e ngại trong việc chọn mua nhà.
