Bán đấu giá tài sản nhưng không thông báo cho đồng sở hữu?
Theo hồ sơ vụ việc, Công ty Hoàng Quân Mê Kông và công ty TNHH Nam Hồng ký kết 4 hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc, thuê lại đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó có hợp đồng số 1001/2020/HQMK ngày 10/01/2020 về việc thỏa thuận nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 11,335,9m2, thửa đất số 75, tờ bản đồ số 59 tại khu dân cư Bình Minh, xã Mỹ Hòa (thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long) do Công ty Hoàng Quân Mê Kông làm chủ đầu tư, với giá 38.520.614.190 đồng.
Để bảo đảm cho việc thanh toán khi ký các hợp đồng chính thức tương ứng, ba bên gồm: Ngân hàng TMCP Quốc Dân – chi nhánh Hà Nội, Công ty Hoàng Quân Mê Kông và Công ty Nam Hồng đã ký văn bản thỏa thuận tương ứng với từng hợp đồng.
Ngân hàng TMCP Quốc Dân đồng ý cho Công ty Nam Hồng vay tiền, các bên đồng ý dùng tài sản theo các hợp đồng đã ký kết thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm khoản vay. Tuy nhiên, do Công ty Nam Hồng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên ngân hàng phát mãi bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có diện tích 11.335,9m2 thuộc thửa đất số 75 để thu hồi nợ, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Ngày 15/01/2022, Công ty Đấu giá Hợp Danh trực tuyến Toàn Cầu tổ chức bán đấu giá thửa đất số 75, anh Nguyễn Tùng Lâm đã trúng đấu giá với giá 39.270.000.000 đồng. Ngày 14/02/2022, anh Lâm đã trả 31.470.000.000 đồng.
Ông Nguyễn Mạnh Công, đại diện Công ty Hoàng Quân Mê Kông cho biết, mặc dù là pháp nhân có liên quan đến tài sản, nhưng Công ty Hoàng Quân Mê Kông lại không được thông báo về việc tài sản của mình bị đem bán đấu giá. Vì vậy, công ty Hoàng Quân Mê Kông đã làm đơn khởi kiện ra tòa án, yêu cầu hủy kết quả đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC.
Sau 2 phiên xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, TAND thị xã Bình Minh và TAND tỉnh Vĩnh Long đã công nhận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC ngày 16/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc dân, anh Nguyễn Tùng Lâm và Công ty đấu giá Hợp danh trực tuyến Toàn Cầu. Tòa buộc Công ty Hoàng Quân Mê Kông giao quyền sử dụng đất thửa số 75 và quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất cho anh Nguyễn Tùng Lâm. Không đồng ý với các phán quyết này, ngày 30/11/2022, Công ty Hoàng Quân Mê Kông đã có đơn đề nghị giám đốc thẩm.
Ngày 30/3/2023, Viện trưởng Viện KSND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 73/QĐ-VKS-KDTM, đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy một phần bản án phúc thẩm và một phần bản án sơ thẩm về giải quyết đối với Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL ngày 16/02/2022 để xét xử sơ thẩm lại.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 91/2023/DS-GĐT ngày 15/5/2023, TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, có cơ sở xác định Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC ngày 16/02/2022 giữa Ngân hàng Quốc Dân, anh Nguyễn Tùng Lâm và Công ty Đấu giá Hợp danh trực tuyến Toàn Cầu bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự.
Quyết định giám đốc thẩm cũng nêu quan điểm, việc tòa án hai cấp xét xử công nhận Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC ngày 16/02/2022 giữa Ngân hàng Quốc Dân, anh Nguyễn Tùng Lâm và Công ty Đấu giá Hợp danh trực tuyến Toàn Cầu có hiệu lực pháp luật và buộc Công ty Hoàng Quân Mê Kông giao quyền sử dụng đất thửa số 75 và quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất cho anh Nguyễn Tùng Lâm là không đúng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
Chính vì lẽ đó, Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 73/QĐ-VKS-KDTM ngày 30/3/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Cụ thể: Hủy một phần bản án phúc thẩm số 07/2022/KDTM-PT ngày 03/11/2022 của TAND tỉnh Vĩnh Long và một phần bản án sơ thẩm số 01/2022/KDTM-ST ngày 16/6/2022 của TAND thị xã Bình Minh đã giải quyết đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC ngày 16/02/2022 và buộc Công ty Nam Hồng trả cho Công ty Hoàng Quân Mê Kông số tiền 39.270.000.000 đồng.
Giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Toàn cảnh dự án Trung tâm thương mại – Chợ Bình Minh
Luật sư nói gì
Trao đổi với Đô Thị Mới, luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn luật sư TP. HCM cho biết, việc TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 05/2022/HĐĐG-GLOBAL AC vô hiệu là có cơ sở.
Thứ nhất, theo hồ sơ vụ việc, tại thời điểm ký hợp đồng, người thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng khi Ngân hàng TMCP Quốc Dân tiến hành bán đấu giá thì bán cả đất và tài sản trên đất.
Thứ hai, việc Ngân hàng TMCP Quốc Dân xác định Công ty Nam Hồng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên tiến hành phát mãi bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có diện tích 11.335,9m2 thuộc thửa đất số 75 để thu hồi nợ dẫn đến phát sinh tranh chấp, trong khi chưa có sự đồng thuận của chủ sở hữu là không đúng. Cụ thể, công ty Hoàng Quân Mê Kông mặc dù là pháp nhân có liên quan đến tài sản, tuy nhiên lại không hề được thông báo về việc tài sản của mình bị đem bán đấu giá.
Ngoài ra, căn cứ Điều 301 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”. Như vậy, theo quy định, ngân hàng phải tiến hành khởi kiện trước khi tiến hành bán đấu giá tài sản.
Thứ ba, theo Khoản 2 Điều 46 Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá”. Tuy nhiên, tại thời điểm bán đấu giá, Ngân hàng TMCP Quốc Dân chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp có tài sản đấu giá theo quy định.
Cũng theo luật sư Trần Minh Hùng, hậu quả pháp lý khi tuyên hợp đồng này vô hiệu được xác định theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Ngoài ra, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận