Gần đây, một số doanh nghiệp phản ánh rằng, các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai đã áp dụng giá đất ở cùng khu vực, vị trí nhân với 70-80% để xác định giá đất thương mại dịch vụ. Điều này khiến giá đất thương mại tăng cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Phân định rõ ràng giữa các loại giá đất
Về vấn đề trên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng tình trạng này phát sinh trong quá trình thực hiện. Bộ sẽ tiếp tục ghi nhận và kiểm tra, rà soát để giải quyết những khó khăn và điều chỉnh các chính sách liên quan, nhằm thực thi tốt hơn Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới.
Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng dẫn chứng , khi triển khai Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã yêu cầu Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại các khu vực đô thị và nông thôn là nội dung bắt buộc trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Đồng thời, chỉ trong các trường hợp đất được sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng trụ sở cơ quan,... thì UBND cấp tỉnh mới được dựa vào giá đất ở khu vực lân cận để xác định giá đất. Với Luật Đất đai 2024, HĐND cấp tỉnh sẽ tiếp tục có trách nhiệm xác định rõ giá đất thương mại dịch vụ riêng trong bảng giá đất.
Trước đó, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắ cho biết, điểm mới của Luật Đất đai 2024 áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến doanh nghiệp gia tăng áp lực tài chính do liên quan đến thuế sử dụng đất bổ sung, đặc biệt là tại TP.HCM. Gần đây, do tiền sử dụng đất bổ sung tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư, bao gồm những tên tuổi lớn đã gặp khó khăn và chịu lỗ nặng.
Liên quan đến bảng giá đất mới, trước đó, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhận định sẽ dẫn đến tăng chi phí sử dụng đất, làm giá nhà tăng từ 15-20%. Sự gia tăng chi phí buộc các nhà đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư của mình.
Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, các số liệu này chỉ mang tính dự đoán, con số thực tế có thể còn cao hơn. Dài hạn, bảng giá đất gần giá thị trường có thể giúp giảm bớt tình trạng “cò kè” tiền đền bù, tạo sự đồng thuận trong thu hồi đất, nhưng trước mắt, việc này sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất và giá nhà, đòi hỏi biện pháp kiểm soát để tránh tình trạng đầu cơ và tăng giá mất kiểm soát.
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cũng đồng tình rằng việc áp dụng bảng giá đất sẽ kéo theo chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và thuế gia tăng, ảnh hưởng đến giá đầu vào của dự án. Việc kiểm soát giá nhà ở sẽ phụ thuộc vào các cơ chế cấp phép của cơ quan quản lý nhà nước.
Tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp
Liên quan đến quyền thế chấp, nhiều doanh nghiệp cho rằng Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể, gây khó khăn trong việc xác định chủ thể nhận thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản bảo đảm là bất động sản.
Thứ trưởng Lê Minh Ngân lý giải, theo điều Đ điều 33, các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền một lần có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.
Việc thế chấp phải tuân thủ các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định của Tòa án, Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật...
"Luật Đất đai đã xây dựng một hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ để doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất," Thứ trưởng Lê Minh Ngân khẳng định.
Ngoài ra, việc thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản bảo đảm là bất động sản không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, mà thuộc về Luật các tổ chức tín dụng.
Cùng với đó, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định các phương thức tiếp cận đất đai linh hoạt cho các dự án, bao gồm lĩnh vực y tế và giáo dục, phụ thuộc vào tình hình thực tế. Một số phương thức hỗ trợ và khuyến khích đầu tư như giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cũng được áp dụng.
"Việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai trong các lĩnh vực như y tế và giáo dục sẽ tạo ra môi trường công khai, minh bạch, công bằng và thuận lợi cho các nhà đầu tư," Thứ trưởng Ngân chia sẻ.
