Lâu nay, quan điểm siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp phát triển dự án luôn là chỉ đạo xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kể từ năm 2016 đến nay. Chủ trương giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, đồng thời gia tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản được quy định rõ tại các thông tư.
Hồi đầu năm 2024, NHNN đã công bố một dự thảo thông tư điều chỉnh và bổ sung một số điểm trong Thông tư 36/2014 quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Cụ thể, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn thay vì 60% như hiện nay; giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng giảm từ 200% xuống 80%; ngân hàng hợp tác xã cũng giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%.
Giới chuyên gia cho rằng, đây là động thái nhằm hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường bất động sản, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung và dài hạn).
Dự thảo còn nâng tỉ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. NHNN cho biết đây là động tác nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực địa ốc.
Nói về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn vay luôn đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là doanh nghiệp phát triển dự án đều sử dụng nguồn vốn vay, nói cách khác là sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính gấp 4, 5 lần so với vốn chủ sở hữu, trong khi tỷ lệ này ở mức gấp 2 lần đã được đánh giá là mức cao. Tuy nhiên, với thực tệ tại các doanh nghiệp, nếu giới hạn nguồn vốn vào bất động sản sẽ tạo ra khó khăn lớn cho lĩnh vực này.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cũng cho biết, nguồn vốn ngân hàng vẫn là “điểm tựa” chính của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là vốn trung và dai hạn, chiếm tới 75%. Trong khi các dự án đều cần nguồn vốn kéo dài từ 10 – 15 năm.
Cũng theo ông Nghĩa, đặc điểm của cho vay bất động sản là rủi ro cao nhưng phần lớn các ngân hàng thương mại cổ phần đều muốn tham gia vì lợi nhuận tốt. Trong tương lai, nguồn vốn từ ngân hàng vẫn sẽ chiếm vai trò chủ đạo trong phát triển các dự án bất động sản. Bởi lẽ, bằng cho vay bất động sản, nguồn tín dụng ngân hàng gián tiếp góp phần gia tăng GDP. Do đó, cần có nhìn khách quan về việc ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay.
Đồng tình, TS. Nguyễn Chí Hiếu đề xuất, để ngân hàng và doanh nghiệp tự vận hành và thỏa thuận về chính sách, tỷ lệ cho vay bất động sản hợp lý. Thực tế, có doanh nghiệp tuy sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhưng hoạt động kinh doanh tốt, họ vẫn trả được nợ do bán được hàng, có dòng tiền chảy về. Ở chiều ngược lại, dù doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính thấp nhưng không bán được hàng, cũng không thể trả được nợ.
Trong báo cáo từng công bố của Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam đã dự báo, đến năm 2030, tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản) tiếp tục duy trì ở mức tương đương tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (khoảng 10 – 12%/năm). Quy mô nguồn vốn tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản ước tính sẽ đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng (khoảng 86 tỷ USD) và tín dụng nhà ở sẽ vào khoảng 3-3,5 triệu tỷ đồng (khoảng 147 tỷ USD).
