Trong buổi thảo luận tại hội trường sáng ngày 28/10 về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023”, đại biểu Nguyễn Thị Thủy (đoàn Bắc Kạn) nhận định rằng thời gian qua, giá nhà đất tại một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, đã tăng rất cao, khiến thị trường bất động sản dù vừa phục hồi đã lại xuất hiện các dấu hiệu bất ổn.
Giá nhà đất đang “hư hư, thực thực”
Bà Thủy cho biết, cử tri bày tỏ lo ngại về các hiện tượng thổi giá và đẩy giá làm nhiễu loạn thông tin trên thị trường. Giá nhà đất tại một số khu vực đang tăng lên một cách phi thực tế ở tất cả các phân khúc, từ chung cư (gồm cả chung cư mới và cũ) cho đến nhà liền kề và biệt thự. Xu hướng này không chỉ diễn ra tại các khu vực trung tâm mà còn dần lan rộng sang các quận, huyện vùng ven đô.
Ngoài ra, giá đất đấu giá ở một số huyện ven đô cũng tăng vọt, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, tương đương với đất của các dự án đã được đầu tư hạ tầng, tạo ra mặt bằng giá mới vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Tình trạng đầu cơ và thổi giá là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà đất trong thời gian qua. Một số nhà đầu tư đã làm nhiễu loạn thông tin thị trường để thao túng tâm lý người dân nhằm thu lợi.
Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác là tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ giá tăng, và thực tế này đang có xu hướng lan rộng. Nhiều người "không thể ngồi yên trước thông tin giá nhà đất tăng chóng mặt" và họ cố gắng sắp xếp, vay mượn để đủ tiền mua đất, chờ thời điểm tăng giá để bán. Hiện nay, nguồn cung cho người thu nhập thấp đang thiếu hụt nghiêm trọng có thể tạo ra nguy cơ bị thao túng rất lớn vì không có nhiều sản phẩm tương tự để cạnh tranh.
Đồng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng thời điểm hiện tại giá đất đang sốt cao, nhưng nhu cầu thực sự về nhà ở không lớn. Nhiều người mua đất chỉ để đầu cơ hoặc cho thuê. Thậm chí, vừa mua xong đã sang tay chốt lời, khiến thị trường bất động sản trở nên “hư hư, thực thực” thiếu minh bạch và khó định giá.
Ông Hòa cho rằng, bất cập chính của thị trường là phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, trong khi nhà ở dành cho người thu nhập thấp rất hạn chế. Nhiều doanh nghiệp sau một thời gian giữ giá cao mà không bán được, buộc phải giảm giá xuống một nửa hoặc hai phần ba để giải phóng hàng tồn, nhưng vẫn ế ẩm. Điều này cho thấy nhu cầu thực sự cho phân khúc nhà cao cấp là rất thấp, trong khi người dân cần nhà giá bình dân nhưng lại không có để mua.
Buộc doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu
Cũng tại phiên thảo luận, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách Hoàng Văn Cường đã dẫn lại dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đều ở mức trên 68 triệu đồng/m2. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng) ngày càng cạn kiệt, và căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như không còn.
Theo nghiên cứu của Savills, tại TP.HCM, giá nhà mỗi năm tăng trung bình 5-10%. Một gia đình thu nhập trung bình, dù tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, vẫn cần hơn 30 năm để mua nhà và tại Hà Nội là gần 40 năm (giả định giá nhà không tiếp tục tăng).
Do vậy, ông Cường kiến nghị Chính phủ áp dụng Điều 31 Luật Giá để kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường, nhằm bảo vệ người tiêu dùng và ổn định thị trường. Điều này cũng là cơ sở để thu thuế và điều tiết thu nhập tăng thêm từ việc giá bất động sản tăng bất thường.
Ông Cường cũng đề nghị Chính phủ buộc doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu để có thể kiểm soát và theo dõi kịp thời nguyên nhân biến động giá, từ đó có các giải pháp điều chỉnh hợp lý.
Thực tế, bất động sản là một kênh tích lũy tài sản. Nhiều người tin rằng khi đầu tư vào đây, giá trị tài sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm, vì vậy bất động sản trở thành lựa chọn đầu tư "an toàn". Điều này khiến nhu cầu mua cao, đẩy giá bất động sản lên theo quy luật cung - cầu.
Đồng quan điểm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Nguyễn Văn An thừa nhận rằng tình trạng thổi giá của giới đầu tư khiến bất động sản tăng phi lý, nhưng việc xử lý rất khó khăn vì đây là các giao dịch dân sự, diễn ra theo nguyên tắc thuận mua vừa bán và tuân thủ quy định đóng thuế, phí chuyển nhượng theo pháp luật.
Để ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao khi đấu giá, thay vì chỉ tăng mức tiền cọc, các cơ quan chức năng cần yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh khả năng tài chính đủ để mua nếu trúng đấu giá. Yêu cầu này có thể xác nhận qua tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc các tài sản đảm bảo khác như nhà đất, và phải cam kết rằng nếu cố tình bỏ cọc, các tài sản này sẽ bị phong tỏa để xử lý.
Bởi lẽ, người mua thực sự dễ dàng chứng minh được khả năng tài chính, đồng thời loại bỏ những người không có nhu cầu sử dụng thực sự, tham gia đấu giá chỉ để đầu cơ hoặc cố tình đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc như trước đây.
Nhiều đại biểu cũng kiến nghị Chính phủ nên tiếp tục đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn, khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại bình dân, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người lao động. Ngoài ra, Chính phủ cần tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến dự án nhà ở, kiểm soát chặt chẽ và chấm dứt tình trạng đầu cơ đất đai. Đồng thời, nhanh chóng sửa đổi và ban hành các luật thuế mới, trong đó áp thuế cao đối với những người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất.
