UBND TP đang lấy ý kiến dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, thửa đất có toàn bộ diện tích đất ở tại phường, thị trấn, phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50 m2, chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên, không hình thành lối đi mới.
Giải “nén” cho khu vực nội thành
Theo báo cáo của Ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội, mật độ dân số trung bình của 12 quận là 12.069 người/km2, gấp 4,5 lần mức trung bình toàn thành phố; mật độ dân số phát triển tại khu vực trung tâm đạt 9.570 người/km2, gần gấp đôi dự báo của quy hoạch chung. Quy mô dân số tăng nhanh với mật độ dày đã tạo áp lực cho hạ tầng kỹ thuật, chính sách an sinh xã hội.
Trong khi đó, năm 2024, Hà Nội đặt mục tiêu tổng diện tích sàn nhà ở đạt 7,1 triệu m2 gồm: chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2, nhà ở theo dự án khoảng 2,7 triệu m2. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố dự kiến đạt 28,8m2/người , tăng nhẹ so với mức trung bình năm 2023.
Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, mật độ dân số tập trung cao tại khu vực trung tâm. Do đó, lợi ích của việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn đầu tiên là ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm.
Cũng theo ông Thịnh, đề xuất tăng diện tích tối thiểu chỉ đề xuất với các phường, thị trấn, còn khu vực các xã vùng đồng bằng, miền núi vẫn giữ nguyên. Thậm chí, các xã trung chi còn được đề xuất giảm diện tích tách thửa tối thiểu. Điều này sẽ góp phần “giải nén” cho khu vực nội thành, cũng như đảm bảo điều kiện sống cần thiết cho người dân.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, đề xuất này của Hà Nội thể hiện quyết tâm xây dựng, thực thi các chính sách nhất quán nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, đặc biệt tại khu vực nội đô, nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.
Trước đó, HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết về diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú. Với trường hợp thuê, mượn, ở nhờ thì diện tích nhà ở phải đạt tối thiểu 15m2/sàn/người với khu vực nội thành, 8m2/sàn/người với khu vực ngoại thành. Việc nâng cao diện tích tối thiểu được tách thửa cũng có ý nghĩa tương tự, giúp hạn chế sự bùng phát dân số, dẫn đến quá tải hạ tầng.
Nhưng có thể khiến nhà đất tăng cao
Ở góc độ thị trường, giám đốc một sàn bất động sản tại quận Tây Hồ cho biết, các lô đất có diện tích trung bình 30 – 40m2 luôn có thanh khoản tốt, chủ yếu người mua có nhu cầu về nhà ở vì vừa tầm tiền lại có thể xây nhiều tầng, tăng diện tích sử dụng.
Vị này cho biết, đất tách thửa của người dân cũng là một dạng đất nền, nếu áp dụng quy định mới, nhiều lô đất có diện tích từ 90 – 99 m2 sẽ không đủ điều kiện đẻ tách thành 2 lô. Người mua sẽ phải mua mảnh đất lớn hơn, số tiền bỏ ra cũng nhiều hơn.
Tương tự, anh Đức Vượng – Giám đốc Công ty bất động sản Nga Sơn cũng cho rằng, quy định tại Luật Đất đai 2024 với các đô thị loại đặc biệt và loại I, II và III có hiệu lực từ ngày 1/8 đã khiến hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo gia của những lô đất được tách thửa trước đó được đẩy lên cao hơn.
Ngoài ra, thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua cũng khiến cho người mua nhà đất, nhà đầu tư “đi hết từ bất ngờ này đến bất ngờ khác” khi giá tăng “chóng mặt” tại tất cả các phân khúc. Do đó, đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà đất, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều gia đình.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư Hà Nội) nhận định, đề xuất tăng điều kiện tách thửa mới chỉ được thẩm định dưới góc độ kỹ thuật (gồm tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài thửa đất...) mà chưa xem xét đến yếu tố khác như nguồn gốc thửa đất hay chủ sử dụng đất.
Ông Tuấn dẫn ví dụ, một gia đình có thửa đất rộng 90 m2 tại quận trung tâm, bố mẹ muốn tách thành ba mảnh đất chia cho ba người con, mỗi người một mảnh 30 m2. Tuy nhiên, với quy định mới, thửa đất thậm chí không đủ điều kiện tách thành 2 lô.
Do đó, các chuyên gia kiến nghị, quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu cần khảo sát ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn trên địa bàn thành phố.
