UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 16/9.
Ngập úng là 1 trong 8 tiêu chí dùng để định giá đất
Cụ thể, đối với đất phi nông nghiệp, có 8 yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá, bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, cấp thoát nước và cấp điện, diện tích và hình dạng thửa đất, quy hoạch xây dựng, môi trường và an sinh, thời hạn sử dụng đất, cũng như yếu tố danh lam thắng cảnh và làng nghề truyền thống. Mỗi yếu tố này sẽ được phân tích và so sánh giữa tài sản định giá và tài sản tham chiếu.
Trong điều kiện cấp thoát nước và cấp điện, mức độ ổn định của các dịch vụ này điều chỉnh chênh lệch không quá 5%. Đồng thời, tình trạng ngập úng khi mưa lớn cũng được đưa vào tiêu chí định giá, với mức chênh lệch tối đa là 5%.
Ngoài ra, yếu tố môi trường và an sinh bao gồm các tiêu chí về mức độ ô nhiễm bụi, tiếng ồn, không khí, nguồn nước và khoảng cách với các khu xử lý rác thải hay nghĩa trang. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến giá đất với mức điều chỉnh không quá 5%.
Đối với đất nông nghiệp, có 5 yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất với mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%. Các yếu tố bao gồm: năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm khu đất; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất; thời hạn sử dụng đất; và yếu tố văn hóa, phong tục tập quán.
Cũng theo quyết định này, tổ chức tư vấn xác định giá đất sẽ đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch cho từng yếu tố dựa trên thửa đất được định giá và sẽ được hội đồng thẩm định xem xét kỹ lưỡng.
Tình trạng ngập sâu tại các khu đô thị, khu dân cư khi mưa lớn đã trở nên phổ biến ở Hà Nội trong nhiều năm, đặc biệt tập trung ở khu vực phía Tây, dọc theo đại lộ Thăng Long và quận Hà Đông, khu vực Khu đô thị Ciputra. Theo lý giải của các chuyên gia, khu vực này có nền đất thấp hơn so với xung quanh, dễ ngập sâu khi mưa lớn và hệ thống hạ tầng thoát nước kết nối kém với các trục thoát chính.
Giá nhà vẫn tăng bất chấp
Dù cứ mưa là ngập, theo số liệu của batdongsan.com.vn, giá bất động sản tại những khu vực này vẫn liên tục tăng cao, hơn 30% chỉ trong một năm qua. Đặc biệt là khu Tây Hà Nội, nơi đã trở thành tâm điểm của thị trường với nhiều dự án lớn.
Theo khảo sát, giá chung cư trong khu vực này đã lên tới 80 triệu đồng/m2, trong khi một số tòa chung cư của Masterise gần chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Phân khúc biệt thự liền kề thứ cấp ở khu vực phía Tây Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh. Đơn cử, vào tháng 7/2023, thời điểm thị trường chạm đáy, giá bán trung bình tại khu đô thị Geleximco khoảng 100 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 160 triệu đồng/m2, tăng 67%. Tương tự, giá bán bình quân quý II/2023 ở dự án Hà Đô Charm Villas là 80-95 triệu đồng/m2, hiện đã tăng 38% lên 105-135 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia cho biết, hầu hết các căn biệt thự, liền kề ở khu vực này đã tồn tại hơn một thập kỷ, trải qua nhiều lần mua bán với mức chênh lệch lớn. Hiện nay, giá tiếp tục tăng, nhưng tỷ suất lợi nhuận có dấu hiệu giảm và thời gian hoàn tất giao dịch kéo dài hơn.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, dù giá tăng cao nhưng phân khúc biệt thự và liền kề vẫn phục hồi chậm. Đây là phân khúc thu hút các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh và tầm nhìn dài hạn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trong bối cảnh một số khu vực ven đô đang xuất hiện các cơn sốt giá cục bộ, các chuyên gia cảnh báo rằng nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào các cơn “sốt ảo”.
Cũng theo ông Đính, dù thị trường đang dần ấm lên và có những nhà đầu tư thực sự đi săn nhà, nhưng cũng có những khu vực bị thao túng bởi các sàn giao dịch hoặc giới đầu cơ, khiến giá bị đẩy lên cao qua các giao dịch mua bán lòng vòng. Nếu nhà đầu tư không thận trọng, rất dễ bị cuốn vào những cơn sóng này.
