Theo Luật Nhà ở 2014, từ ngày 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được triển khai dự án nhà ở thương mại khi sở hữu quyền sử dụng đất ở. Chính phủ nhận định rằng quy định này đã hạn chế các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ hơn khu đô thị, đặc biệt tại các khu vực mới, nơi chưa có đất ở.
Vì vậy, Chính phủ đề xuất thí điểm trong 5 năm cơ chế cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hoặc các loại đất khác trong cùng thửa đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Lo ảnh hưởng đến giá bất động sản
Nêu quan điểm về dự thảo Nghị quyết mở rộng loại đất xây dựng nhà ở thương mại, bà Nguyễn Phương Thủy, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, trong bối cảnh giá nhà đất đang leo thang chóng mặt, lại chưa có biện pháp kiểm soát như hiện nay, việc thí điểm cho phép sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (như đất thương mại, dịch vụ...) để làm dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận có thể làm gia tăng “cơn sốt” giá đất, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai.
Đặc biệt trong thời gian qua, tại một số huyện ven Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá tăng vọt, có nơi lên đến 100 triệu đồng/m2, gấp 5-6 lần giá khởi điểm đã làm dấy lên lo ngại về tình trạng đầu cơ, trục lợi và tích tụ đất đai, có thể gây bất ổn giá bất động sản. Nếu các tổ chức, cá nhân tập trung mua gom đất để chuyển đổi sẽ khiến giá đất ngày càng tăng cao.
Bổ sung thêm ý kiến lo ngại, ông Hà Sỹ Đồng, Phó Chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị cảnh báo, việc thí điểm không hiệu quả có thể dẫn đến dư thừa nguồn cung nhà thương mại, lãng phí vốn đầu tư, tương tự bài học từ Trung Quốc, nơi có đến 90 triệu căn hộ dư thừa mà 20 năm sau vẫn chưa tiêu thụ hết. Thậm chí, lợi dụng chính sách để đầu cơ, tích tụ đất đai nhằm trục lợi gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản.
Do đó, cần ưu tiên các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của các địa phương lớn như Hà Nội và TP.HCM, đồng thời duy trì diện tích đất lúa ổn định ở mức 3,5 triệu ha và tỷ lệ che phủ rừng 42%, nhằm bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và an ninh lương thực quốc gia. Cùng với đó, đơn giảm hóa thủ tục để tránh cơ chế “xin cho” gây cản trở nhà đầu tư.
Đồng quan điểm, ông Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, đề xuất rằng chính sách thí điểm nên được áp dụng tại các đô thị có nhu cầu nhà ở xã hội cao để tăng cung và giảm giá nhà. Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ nay đến năm 2025, Hà Nội và TP.HCM mỗi năm thiếu khoảng 50.000 căn hộ, trong khi số dự án nhà ở thương mại được cấp phép giảm và gặp nhiều vướng mắc.
Chính phủ cần xây dựng lộ trình cụ thể
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, Nghị quyết thí điểm nhằm bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai mới cho các dự án nhà ở thương mại, giúp tháo gỡ nút thắt hiện nay. Ông nhấn mạnh, nếu nghị quyết được Quốc hội thông qua, vấn đề tiếp cận đất đai trong các dự án nhà ở thương mại sẽ được giải quyết đáng kể.
Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều ý kiến tán thành với tờ trình của Chính phủ, trong đó đề xuất áp dụng Nghị quyết thí điểm trên phạm vi toàn quốc để đảm bảo công bằng giữa các địa phương và tránh phát sinh cơ chế “xin - cho”.
Tuy nhiên, với cơ chế cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đang có quyền của chính sách này, có thể mang lại những tác động lớn. Các dự án nhà ở thương mại sau thí điểm sẽ mang tính ổn định lâu dài, nên nếu có sai sót sẽ khó khắc phục, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, một số địa phương cho biết họ không gặp khó khăn trong việc thực hiện các quy định hiện hành của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, thậm chí có nơi không đề xuất thí điểm dự án hoặc khu đất cụ thể. Các dự án nhà ở thương mại hiện nay chủ yếu được triển khai tại các địa phương có nền kinh tế phát triển, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu đất ở lớn.
Đáng chú ý, các luật liên quan như Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15 và Luật Đất đai năm 2024 vẫn chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất chưa phải đất ở. Vì vậy, ông Thanh đề nghị Chính phủ xây dựng lộ trình cụ thể, chỉ triển khai thí điểm tại một số địa phương trước, sau đó tổng kết, đánh giá hiệu quả để làm cơ sở mở rộng trên toàn quốc.
Về thời gian thí điểm, ông cho biết đa số ý kiến trong Ủy ban Kinh tế đồng tình với việc thực hiện trong 5 năm. Đồng thời, ông kiến nghị Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn cụ thể để đảm bảo việc thực hiện Nghị quyết đạt hiệu quả cao và kịp thời.
Theo kế hoạch, Quốc hội sẽ thảo luận dự thảo nghị quyết này tại hội trường vào ngày 21/11 và dự kiến thông qua vào cuối kỳ họp thứ 8.
