Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong suốt năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục tăng trưởng âm và chỉ đến quý I/2024 vẫn còn giảm 0,5%. Tuy nhiên, từ quý II/2024, thị trường đã phục hồi với mức tăng trưởng dương 2,94%, tiếp tục đạt 6,7% vào quý III và dự kiến cả năm 2024 sẽ tăng 9%. Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản trong tháng 1/2025 lại có dấu hiệu giảm sút, ước tính chỉ đạt 22.932 tỷ đồng, giảm khoảng 3,3% so với tháng 12/2024.
Giá cao, khan hiếm nguồn cung kéo dài
Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở vẫn tiếp diễn. Đáng chú ý, từ năm 2021 đến nay, thị trường không còn xuất hiện phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²) và nguồn cung nhà ở xã hội cũng rất hạn chế.
Bên cạnh đó, sự mất cân đối trong phân khúc nhà ở ngày càng rõ rệt khi từ năm 2020 đến 2023, nhà ở cao cấp chiếm đến 70% tổng nguồn cung hàng năm. Đáng lo ngại hơn, năm 2024 ghi nhận tình trạng toàn bộ các dự án huy động vốn trên thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp, không còn nhà ở trung cấp hay nhà ở thương mại giá rẻ.
Giá nhà liên tục leo thang cũng là một rào cản lớn. Năm 2024, giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt mức trung bình 90 triệu đồng/m², tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người có thu nhập trung bình và thấp.
Ngoài ra, kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2024 vẫn chưa đạt kỳ vọng. Theo HoREA, TP.HCM hiện có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang xây dựng với tổng số gần 6.000 căn hộ, chỉ đạt 8,6% mục tiêu 69.700 - 73.000 căn do Chính phủ đề ra. Điều này đặt ra thách thức lớn cho thành phố trong việc đáp ứng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.
Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, trong năm 2025, TP.HCM dự kiến có hơn 10.000 căn hộ mở bán sơ cấp, trong đó 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm và TP. Thủ Đức. Giá bán sơ cấp dự kiến khởi điểm từ 65 triệu đồng/m² trở lên.
Trong khi đó, các quận vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, quận 12, Tân Phú và Nhà Bè nơi tập trung nhiều dự án nhà ở bình dân chỉ có khoảng 2.000 căn hộ hạng C được mở bán trong năm 2025. Dù thuộc phân khúc bình dân, 80% căn hộ tại đây có mức giá từ 50-65 triệu đồng/m², chủ yếu ở Bình Chánh và Bình Tân.
Tình trạng khan hiếm dự án mới tại TP.HCM, đặc biệt ở khu vực vùng ven, dự kiến sẽ tiếp tục trong năm nay. Hầu hết nguồn cung sắp tới là các dự án cũ đang triển khai giai đoạn tiếp theo. Một số dự án tại các quận, huyện ngoại thành hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và chờ cấp phép, có thể được triển khai vào cuối năm 2025 hoặc kéo dài sang năm sau.
Thị trường nhiễu loạn thông tin
Giá nhà đất có xu hướng tăng, nhưng mức độ tăng đến đâu lại là một vấn đề cần xem xét kỹ lưỡng. Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, tại khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, giá bất động sản có sự điều chỉnh tăng nhưng không đến mức "sốt giá" hay tăng vọt một cách bất thường như Hà Nội. Nhìn chung, phần lớn thị trường vẫn đang trong tình trạng khó khăn.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường hiện nay đang bị nhiễu loạn thông tin. Khi theo dõi tin tức, dễ có cảm giác giá nhà đất tăng đột biến ở nhiều nơi, từ căn hộ vùng ven có giá gần 200 triệu đồng/m² đến căn hộ khu trung tâm chạm ngưỡng nửa tỷ đồng/m². Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng không thể chỉ dựa vào giá chào bán của một hoặc hai dự án để kết luận rằng giá nhà đất đang tăng sốc. Một số chủ đầu tư có thể đang thao túng thông tin để đẩy giá, tạo hiệu ứng tâm lý trên thị trường phía Nam.
Ông Hiển cũng chỉ ra rằng, để đánh giá chính xác mặt bằng giá bất động sản, cần xem xét giao dịch thứ cấp ở nhiều dự án khác nhau, thay vì chỉ nhìn vào mức giá chào bán ban đầu. Khi phân tích giá giao dịch thứ cấp của năm dự án trong cùng khu vực, có thể xác định chính xác xu hướng tăng giảm thực sự của thị trường. Bên cạnh đó, tần suất giao dịch của các dự án thứ cấp cũng phản ánh rõ mức độ sôi động hay trầm lắng của thị trường khu vực.
Theo ông Hiển, trong bối cảnh hiện nay, chỉ một số ít chủ đầu tư có dự án mới mở bán và giá bán chủ yếu do họ quyết định. Điều này không phản ánh trung thực tình hình chung của thị trường. Các chủ đầu tư có thể đưa ra thông tin có lợi cho mình, nhưng chỉ khi dòng tiền thực sự đổ về tài khoản, mới có thể xác định liệu dự án có bán được hay không.
Đồng quan điểm, chuyên gia Phan Công Chánh cũng cho rằng một số doanh nghiệp bất động sản có xu hướng công bố thông tin giao dịch theo hướng tích cực để tạo hiệu ứng tâm lý. Tuy nhiên, với những công ty đã niêm yết trên sàn chứng khoán, việc kiểm tra tình hình kinh doanh thực tế không quá khó khăn, bởi báo cáo tài chính sẽ thể hiện rõ dòng tiền vào – ra, giúp xác định mức độ khả thi của các giao dịch mà doanh nghiệp công bố.
Tóm lại, việc giá bất động sản có thực sự tăng sốc hay không cần được đánh giá một cách khách quan, tránh bị tác động bởi các chiến lược đẩy giá của một số chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào giai đoạn phục hồi. Xu hướng chung là tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tích cực hơn quý trước và năm sau triển vọng hơn năm trước.
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2025, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho rằng năm 2025 sẽ là giai đoạn của các "đại dự án". Trước đây, hành lang pháp lý chưa rõ ràng khiến nhiều doanh nghiệp e dè, chờ đợi. Tuy nhiên, với việc các chính sách và quy định pháp luật ngày càng minh bạch, những nhà đầu tư lớn sẽ mạnh dạn mở rộng quy mô, đặc biệt tại các khu vực như huyện Cần Giờ, Long An, nơi đang thu hút sự quan tâm nhờ quỹ đất rộng và tiềm năng phát triển. Việc các dự án quy mô lớn được triển khai sẽ giúp cải thiện nguồn cung, góp phần điều tiết thị trường. Bên cạnh sự thay đổi về quy mô và vị trí phát triển, ông Trung dự báo năm 2025 sẽ có sự đa dạng về phân khúc sản phẩm hơn so với năm 2024.
