Tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức, TP.HCM), nhà đầu tư từ phía Bắc quay lại săn tìm đất nền và nhà phố giá hợp lý với 8 – 11 tỉ đồng/căn nhà phố và 6 – 7 tỉ đồng/nền. Theo ghi nhận từ các môi giới, vài tháng gần đây, giao dịch chủ yếu đến từ các nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt với những lô đất có giá giảm khoảng 20% so với đầu năm 2022.
Giao dịch nhộn nhịp trở lại
Tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, thị trường đất nền cũng nhộn nhịp trở lại nhờ nhà đầu tư phía Bắc. Các lô đất giá từ 1-3 tỷ đồng/nền (tuỳ vào vị trí) thu hút nhiều sự quan tâm, thậm chí môi giới khó tìm nguồn hàng giá quanh mức 1,5 tỷ đồng/nền để đáp ứng nhu cầu. Hầu hết giá đất thổ cư ở đây đã tăng từ 10-15% so với đầu năm 2024.
Các văn phòng công chứng cũng ghi nhận lượng hồ sơ chuyển nhượng đất tăng lên, một số nhà đầu tư dự đoán giá phân khúc này có thể tăng thêm vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2025 do tình trạng khan hiếm đất nền.
Một môi giới tại khu vực này cho biết, nhà đầu tư phía Bắc thường đi theo nhóm, tìm kiếm đất thổ cư giá dưới 2 tỉ đồng/nền tại các khu đô thị và dân cư. Họ cũng quan tâm đến đất mặt tiền tại các khu vực có hạ tầng đang mở rộng, đón đầu các dự án phát triển hạ tầng.
Thị trường bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai) gần đây đang có dấu hiệu tích cực hơn về sức cầu
Trước đó, báo cáo quý III/2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu tăng cầu, tại TP.HCM và tỉnh lân cận ghi nhận lượt khách đi xem tăng lên. Các nền đất có giá dưới 2 tỉ đồng/nền đã có sổ và thuộc các khu vực có hạ tầng phát triển, dự án đang triển khai đã ghi nhận mức tăng từ 3-5%.
Dự báo từ DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung mới trong phân khúc đất nền quý IV/2024 sẽ tiếp tục phục hồi tích cực, dao động từ 350 - 450 nền, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bình Dương, Long An, và Đồng Nai. Thị trường có sự chuyển biến tích cực về thanh khoản, đặc biệt là các khu vực vùng ven TP.HCM, dự kiến sẽ dẫn dắt thị trường.
Với tác động của ba bộ luật mới về bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng các yếu tố kinh tế và chính sách thị trường, kỳ vọng sẽ mang lại nhiều ảnh hưởng tích cực trong thời gian tới. Trong phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo sẽ dao động từ 4.000 – 6.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương.
Nguồn cung mới cho phân khúc nhà phố và biệt thự dự kiến dao động từ 550 - 650 căn, chủ yếu ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, và Long An. Thanh khoản thị trường cũng được dự báo có sự khởi sắc so với cùng kỳ năm 2023, với giao dịch tập trung ở các dự án có tiến độ xây dựng đảm bảo và pháp lý an toàn.
Mặc dù giao dịch đã có sự sôi động trở lại nhưng so với thời điểm 2020 – 2021, hoạt động của nhà đầu tư ở giai đoạn này vẫn khá cầm chừng. Thị trường phía Nam nhìn chung chưa thực sự sôi động, chỉ có một số khu vực xuất hiện "sóng nhẹ" khi các nhà đầu tư quay trở lại đón sóng thị trường. Dự báo thị trường đất nền sẽ khởi sắc trở lại từ năm 2025, sau một thời gian dài chờ đợi.
Nhà đầu tư vẫn cần lưu ý
Thực tế, ở khu vực phía Nam, nhiều dự án phân lô bán nền đã được các doanh nghiệp đầu tư phát triển hạ tầng và bán cho người dân từ nhiều năm trước, nhưng người mua vẫn chưa tiến hành xây dựng nhà ở. Chẳng hạn như dự án Khu đô thị FC Trường An (huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương), được mở bán từ năm 2022 với 389 nền có giá từ 800 triệu – 1 tỉ đồng/nền.
Đến năm 2023, toàn bộ nền đất đã được chủ đầu tư bán hết cho khách hàng và một trường mầm non trong dự án cũng đã được xây dựng. Tuy nhiên, vào cuối tháng 10/2024, dự án này vẫn chưa có người sinh sống, trường học cũng chưa hoạt động, cỏ mọc um tùm khắp nơi.
Tương tự, đầu năm 2021, Công ty CP Kinh doanh Bất động sản Toàn Thắng đã mở bán dự án Khu nhà ở Toàn Thắng - Vĩnh Tân tại huyện Tân Uyên, Bình Dương. Với diện tích 2,2 ha và 141 nền đất, giá bán khoảng 1 tỉ đồng/nền, dự án này cũng đã bán hết, nhưng đến nay vẫn không có người ở.
Dự án Mega City 2 của Tập đoàn Kim Oanh được mở bán từ năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa có cư dân
Tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhiều dự án phân lô bán nền cũng không có người sinh sống. Ví dụ, dự án Mega City 2 của Tập đoàn Kim Oanh, được mở bán từ năm 2019, nhưng đến nay vẫn không có cư dân. Tương tự, dự án Long Tân City do Công ty CP Licogi16 đầu tư, với diện tích 77 ha, mở bán từ năm 2018, cũng trong tình trạng không có người đến xây dựng.
Thị trường Long An cũng có nhiều dự án bị bỏ hoang, nhiều lô đất phân lô bán nền có giá đến vài tỷ đồng/nền nhưng không có ai ở. Dự án Tân Lân Residence tại huyện Cần Đước, do Tập đoàn Phúc Land làm chủ đầu tư, với diện tích 95.274 m2 và 700 nền đất, đã bán từ năm 2019 nhưng hiện chỉ còn cỏ mọc.
Theo ông Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Thành Đô Land, phân khúc đất nền từng là lựa chọn phổ biến cho giới đầu tư, nhưng từ năm 2021, phân khúc này bắt đầu giảm sức hút, khiến nhiều nhà đầu tư phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ đến 30-40% giá trị ban đầu nhưng vẫn khó tìm người mua. Ông Tuấn nhận định phần lớn khách mua đất nền đều là nhà đầu tư, mục đích chính là đầu tư chứ không phải để ở, dẫn đến tình trạng hoang vắng tại các dự án.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết hiện có hơn 50% nhà đầu tư cá nhân đang "sa lầy" tại thị trường đất nền ở các tỉnh như Bình Phước, Long An, Lâm Đồng, Bình Dương... Đây là hệ quả của các cơn sốt đất khi thị trường phát triển quá nhanh và thiếu kiểm soát. Nhiều dự án mở bán nhưng vẫn không có giao dịch trong nhiều tháng.
