Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/12026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường. TP. HCM là địa phương đầu tiên lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo hướng tăng cao.
2 nhóm đối tượng chịu tác động
Bà Giang cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết nhằm khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống.
Tuy nhiên, bà Giang cho rằng, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế. Chẳng hạn, tại đường Cao Thắng (quận 3 giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2; đường Tân Thắng (quận Tân Phú) giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2 nhưng giá giao dịch thực tế khoảng 150 triệu đồng/m2.
TP. HCM điều chỉnh giá đất là điều cần thiết
Bà Giang phân tích, dựa theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được sử dụng cho 11 trường hợp; Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định về hỗ trợ và bố trí tái định cư cũng sử dụng, bảng giá đất TP. HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với 2 nhóm đối tượng khác nhau.
Cụ thể, nhóm đối tượng hưởng lợi bao gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư. Nhóm bị ảnh hưởng gồm các hộ gia đình và cá nhân được công nhận, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2014, nghĩa vụ tài chính được ước tính khách nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức. Theo đó, với đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã không còn phân biệt mà áp dụng theo bảng giá đất với toàn bộ diện tích.
Như vậy, với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này.
Thực tế, ngay sau khi bảng giá đất được công bố, nhiều người dân đã tự ước tính nghĩa vụ tài chính đối với các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng có thể lên tới hàng tỉ đồng, đại đa số người dân đều khó có thể “kham” được số tiền phải đóng.
Vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng
Theo dự kiến ban đầu, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được TP. HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, kế hoạch đã bị hoãn lại do vẫn còn nhiều vướng mắc. Bà Giang cho rằng, việc hoãn áp dụng là hợp lý bởi giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn, gây áp lực tài chính cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.
Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi của người dân. Ngoài ra, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM
Tại một số khu vực có giá trị cao nhưng phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường. Điều này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ rồi nhân với hệ số K, do đó chưa phản ánh giá trị thị trường tại những nơi điều chỉnh, cũng như tinh thần của Luật Đất đai.
Chẳng hạn, tại quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các tuyến đường dẫn tới việc đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (hiện tại 162 triệu đồng/m2), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (hiện tại 96,8 triệu đồng/m2). Tương tự, tại quận 4 có hệ số nhân 11.3 và quận 5 là 5.58.
Theo chuyên gia Savills, bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm với phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng hệ số chung. Việc chuyển đổi cũng cần tiến hành dần dần, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này.
