Tại văn bản lý giải các vẫn đề xoay quanh bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM khẳng định, các mức giá đưa ra tại bảng giá đất điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố.
Ngày càng nhiều băn khoăn
Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất nhiều khu vực có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số khu vực ngoại thành, vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại. Đơn cử, tại huyện Hóc Môn, đoạn đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn Lý Thường Kiệt đến Nhà máy nước Tân Hiệp) dự kiến tăng từ 780.000 đồng/m2 lên 39,6 triệu đồng/m2, trong khi đoạn từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt tăng từ 1,4 triệu đồng lên 71 triệu đồng/m2.
Giới chuyên gia cho rằng, việc thay đổi bảng giá đất sát với giá thị trường giúp nguồn thu ngân sách tăng lên, hạn chế tình trạng “đất 2 giá”, đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này sẽ tác động đến cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa…sẽ phải chịu nghĩa vụ tài chính ở múc cao hơn nhiều lần so với trước đây.
Có ý kiến cho rằng, tăng giá đất giúp người dân được tăng đền bù nhưng về tổng thể sẽ khiến chi phí các dự án tăng lên, chủ đầu tư dự án sẽ gặp khó khi người dân được đền bù giá cao lại muốn cao hơn nữa, có thể khiến dự án bị đình trệ, đồng thời giá nhà ở cũng tăng cao.
Thực tế, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP. HCM cho biết, nhiều dự án bị chậm tiến độ hàng thập kỷ do không thể giải phóng được mặt bằng. Thậm chí, có dự án đã đền bù gần như xong xuôi nhưng lại có khoảng vài hộ dân chưa đồng ý và đưa ra mức giá quá cao.
Do đó, vị này lo ngại, việc đền bù có khung giá đất đã là vô cùng khó khăn, nếu giờ bỏ khung giá đất thì việc giải phóng mặt bằng có thể kéo dài hơn nữa.
Nêu quan điểm chung về việc bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2024, ông Phạm Đức Toản -Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, việc bảng giá đất theo sát giá thị trường sẽ phần nào gây khó cho doanh nghiệp. Đặc biệt, trên thị trường có tồn tại một thực trạng, khi biết tin quy hoạch, một nhóm nhà đầu tư đã mua đất sẵn để chờ đền bù, khi doanh nghiệp đến làm việc, họ sẽ hét giá "trên trời".
Hài hòa lợi ích 3 bên
Tại một hội nghị mới đây, luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP. HCM nhận định, cần phải đánh giá tác động toàn diện trước khi ban hành bảng giá đất mới, bởi sẽ tác động đến nhiều nhóm đối tượng, ghi nhận thêm ý kiến của các tổ chức, người dân để xác định mức giá tối ưu, đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên (Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư).
Bà Ung Thị Xuân Hương - Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. HCM cũng cho rằng, luật đã quy định nên không thể không ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, do bảng giá đất tác động rất lớn đến người dân nên việc ban hành gấp gáp mà không có thời gian để người dân phản biện sẽ gây ra nhiều bất cập. Cùng với đó, phương pháp định giá đất cũng không được sát và không đúng thực tế.
Lý giải những vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT cho biết, nguyên tắc xuyên suốt của công tác xây dựng bảng giá đất điều chỉnh là cập nhật các cơ sở dữ liệu giá đất đã được phê duyệt tại các dự án đã bồi thường, nộp tiền sử dụng đất và giá giao dịch do các cơ quan đăng ký đất đai và thuế cung cấp.
Tại 5 huyện ngoại thành có mức giá tăng gấp nhiều chục lần, đây đều là những địa phương đang được hoàn thiện hạ tầng bằng các dự án đầu tư công, đặc biệt hạ tầng giao thông. Do vậy, giá trị quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn sẽ tăng lên.
Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật gần 1.300 vị trí đã được phê duyệt giá bồi thường tại nhiều dự án trọng điểm nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, cùng với đó đơn vị tư vấn thu thập 97.000 giao dịch, sử dụng nhiều phương pháp để làm căn cứ đưa ra mức giá phù hợp, sát với giá thị trường.
Chẳng hạn, tại tuyến đường song hành Quốc lộ 22, mặc dù theo bảng giá cũ chỉ đền bù 780.000 đồng/m2 nhưng khi bồi thường phải bổ sung hệ số điều chỉnh sẽ cho kết quả là 3,5 triệu đồng/m2. Đối chiếu theo số liệu ngày 1/12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt mức giá bồi thường lên tời gần 39,6 triệu đồng/m2.
Đối với trường hợp người dân đi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, tùy theo thời điểm, thời gian sử dụng đất mà có mức thu khác nhau, trong đó có trường hợp chỉ thu 10% - 40% bảng giá đất. Ngoài ra, luật mới cũng quy định cho phép người dân nợ tiền sử dụng đất như trường hợp tách thửa cho con.
Bổ sung thêm ý kiến, ông Đào Quang Dương - Phó phòng Kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM) phân tích, bảng giá đất cũ được xây dựng từ cơ sở dữ liệu năm 2014 nên bị khống chế bởi quy định của Chính phủ nên giá cao nhất ở thành phố chỉ đạt 162 triệu đồng/m2.
Chưa kể nhiều vị trí ở TP Thủ Đức chỉ có giá 1,5 – 4,2 triệu đồng/m2 hoặc một số quận huyện vùng ven chỉ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn/m2, trong khi giá thị trường đã lên gấp nhiều lần. Mức giá quá xa thị trường kéo dài hàng chục năm qua đã gây ra nhiều hệ lụy, chưa đảm bảo được lợi ích hài hòa.
Đáng chú ý, giá tái định cư bồi thường các dự án đã được thành phố chi tiền đền bù, nếu không đưa vào bảng giá đất sẽ không có cơ sở thực hiện, có thể dẫn tới sai phạm pháp luật.
