Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh người dân “khát” nhà ở giá rẻ nhưng tại Hà Nội và TP.HCM lại đang có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Chuyển đổi những căn hộ này thành nhà ở xã hội (NOXH) được coi là giải pháp thiết thực, tăng nguồn cung nhà ở. Đồng thời cũng là phương án để giải quyết khó khăn trong đền bù, tái định cư khi thu hồi đất làm dự án.
Chuyển đổi là bình thường, luật cho phép
Nói về nguyên nhân khiến hàng loạt nhà tái định cư bỏ hoang, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, do cách quản lý và quy hoạch không tốt. Thời điểm quỹ đất đô thị còn nhiều, trong khi yêu cầu phải làm nhà tái định cư để đền bù cho các trường hợp bị thu hồi đất để làm các dự án lớn, dẫn đến việc quy hoạch không được bài bản, thiếu tầm nhìn dài hạn, “mạnh ai nấy làm”.
Không chỉ nhà tái định cư, dự án nhà cho sinh viên như dự án khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp với 10 tòa nhà (dự án cũng được chuyển công năng sang nhà ở xã hội) do không tính toán nhu cầu ở của sinh viên nên hiện nay chỉ có một số ít được sử dụng, còn lại nhiều tòa nhà trong trạng thái bỏ hoang hơn 10 năm qua.
Nhiều khu nhà tái định cư bỏ hoang hàng thập kỷ gây lãng phí tài nguyên đất đai
Đây là ví dụ điển hình cho việc thiếu tầm nhìn quy hoạch, khảo sát nhu cầu thực tế nên dẫn đến việc các dự án của Nhà nước xây dựng xong lại bỏ hoang, không mang lại hiệu quả.
Trước thực trạng căn hộ bỏ hoang nhiều mà người dân lại khó tiếp cận nhà ở giá rẻ, tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển NOXH, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang NOXH.
Trước đó, từ năm 2022, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản đề nghị các địa phương phải tổng hợp các dự án, số lượng nhà ở tái định cư có nhu cầu chuyển sang NOXH, nhà ở thương mại hoặc mục đích khác.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh - HoREA, việc chuyển nhà ở tái định cư sang NOXH là việc bình thường. Nhất là khi Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cho phép việc chuyển đổi nhà tái định cư sang NOXH, được mua nhà ở thương mại để làm nhà tái định cư…Trước đó, hồi năm 2013, UBND TP.HCM cũng đã từng có chỉ đạo chuyển đổi 1.200/1.800 căn hộ tái định cư tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để làm NOXH nhưng không thể thực hiện do chưa có hành lang pháp lý.
Cần giải quyết 2 “nút thắt”
Đồng quan điểm là chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang thành NOXH là giải pháp đúng đắn và cần thiết để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng như hiện nay, nhưng các chuyên gia cho rằng phải tháo gỡ 2 khó khăn. Đó là pháp lý và chất lượng dự án.
Theo KTS Nguyễn Văn Kiên- Giảng viên Đại học Kiến Trúc Hà Nội, đa phần các căn hộ tái định cư được thiết kế cách đây hơn 10 năm, gần như đã lỗi thời so với cách tổ chức cuộc sống của các hộ gia đình hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu nâng cấp các căn hộ này theo chuẩn tiện nghi mới sẽ gặp nhiều trở ngại, bởi quy mô công trình lớn, phức tạp.
Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2 và tối đa là 70m2 nhưng nhà tái định cư thì không quy định
Tương tự, luật sư Nguyễn Thị Vinh (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, nhà tái định cư và NOXH là những sản phẩm khác nhau. Dù hành lang pháp lý đã cho phép chuyển đổi nhưng vẫn còn mang tính nguyên tắc, chưa có hướng dẫn chi tiết.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Chiến, nguyên Phó Chủ nhiệm Liên Đoàn Luật sư Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV cho biết, điểm a, khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 quy định chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NOXH. Đây là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét chuẩn bị và thực hiện từ ngày luật có hiệu lực.
Tuy nhiên, việc chuyển đổi công năng này vẫn còn 1 số vướng mắc. Trong đó có tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn NOXH tối thiểu là 25m2 và tối đa là 70m2 nhưng mục tiêu tái định cư lại không giới hạn diện tích nhà ở.
Hơn nữa, việc phát triển hai loại hình nhà ở khác nhau cho các đối tượng khác nhau. Vì thế, quy trình phát triển các dự án này có sự khác biệt trong thực hiện thủ tục pháp lý, như bố trí quỹ đất, kế hoạch phát triển nhà ở, lựa chọn chủ đầu tư… Do đó, khi đặt ra vấn đề chuyển đổi công năng từ nhà ở tái định cư sang NOXH thì phải có cơ chế tháo gỡ thủ tục chuyển đổi rất phức tạp này.
