Theo báo cáo của Savills, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã đạt 91 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng giá này chủ yếu là do nguồn cung mới có mức giá cao và các dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá bán. Theo ghi nhận, trong năm 2024, thị trường căn hộ tại TP.HCM đã chứng kiến sự bùng nổ với 8.000 sản phẩm giao dịch thành công, tăng 29% so với năm trước.
Người mua căn hộ chuyển hướng
Tuy nhiên, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết, mức giá cao hiện tại đã khiến TP.HCM mất đi một lượng khách mua tiềm năng, đặc biệt là từ các khu vực lân cận, nơi giá cả hợp lý hơn và hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ.
Theo bà Giang Huỳnh, căn hộ giá vừa phải ngày càng trở nên khan hiếm, buộc người mua có ngân sách vừa phải phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m². Sự dịch chuyển này đã góp phần thúc đẩy lượng giao dịch tại Bình Dương tăng trưởng mạnh mẽ, lên đến hơn 200% so với năm trước.
Mặt khác, giá bán cao cũng khiến cơ hội sở hữu nhà của những đối tượng có thu nhập trung bình trở nên xa vời. Dù lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2024 đạt 2.700 căn, tăng 43% so với quý trước, nhưng tỷ lệ căn hộ ở phân khúc giá hợp lý ngày càng ít, khiến người có nhu cầu thực tế gặp khó khăn khi đối mặt với mặt bằng giá hiện tại.
Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã đạt 91 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước
Cụ thể, nguồn cung căn hộ hạng C mới giảm mạnh 45% mỗi năm kể từ 2020, chỉ còn khoảng 1.300 căn trong năm 2024, mức thấp nhất trong suốt thập kỷ qua. Các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m² thông thủy giảm 20% so với năm trước, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp. Nếu tính cả năm 2024, tỷ lệ căn hộ có giá dưới hoặc bằng 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50%.
Không chỉ “đánh mất” khách hàng cho thị trường lân cận, ông Vũ Đức Long, Tổng Giám đốc Công ty CP Việt Á Property cho biết, nguồn cung chung cư tại TP.HCM hiện nay khá hạn chế, với phần lớn là các dự án đã được mở bán trước đó. Với ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, việc tìm một căn hộ tại TP.HCM hiện nay là khá khó khăn. Người mua có xu thế tìm đến các khu vực vùng ven như Bình Chánh, quận 12, để có thể sở hữu một căn hộ, nhằm đáp ứng nhu cầu sống gần trung tâm.
Thực tế, theo một số môi giới bất động sản chuyên hoạt động tại các khu vực như Thủ Đức, quận Bình Thạnh và Gò Vấp, từ sau Tết, có nhiều khách hàng tìm mua nhà riêng lẻ trong khoảng tài chính từ 3 đến 5 tỷ đồng. Đáng chú ý, phần lớn khách hàng này đều có nhu cầu ở thực, bên cạnh đó cũng có không ít nhà đầu tư với ngân sách từ 5 đến 6 tỷ đồng tìm kiếm các căn nhà trong phân khúc này.
Các môi giới cho biết, với mức giá chung cư hiện nay, việc đầu tư vào loại hình này trở nên rủi ro, vì việc bán lại sẽ khó mang lại lợi nhuận như mong đợi. Chính vì vậy, các căn nhà riêng trong khoảng giá từ 3 đến 5 tỷ đồng đang trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn, hứa hẹn sẽ đem lại lợi nhuận tốt hơn cho các nhà đầu tư.
Giá căn hộ khó giảm bất chấp nguồn cung tăng
Bà Giang Huỳnh nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang đối mặt với tình trạng khan hiếm quỹ đất, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải đưa ra lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo được lợi nhuận tối thiểu.
Đặc biệt, đối với các dự án có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, các chủ đầu tư thường ưu tiên phát triển các sản phẩm phân khúc trung cao cấp nhằm tối ưu hóa bài toán tài chính. Bên cạnh đó, yếu tố cung cầu cũng có ảnh hưởng lớn, khi nguồn cung hạn chế đã đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.
Dự báo trong năm 2025, hơn 10.000 căn hộ sẽ được mở bán, trong đó phân khúc hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai của thị trường sẽ đạt khoảng 46.000 căn, với 69 dự án. Trong đó, TP Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%. Mặc dù nguồn cung dự báo sẽ được cải thiện trong thời gian tới, nhưng giá bán căn hộ vẫn có khả năng tiếp tục tăng, và chu kỳ tăng giá mạnh có thể diễn ra vào giai đoạn 2026-2027.
Người mua ở thực đang có xu thế mua nhà trong hẻm để vừa túi tiền
Với tình hình hiện nay, các chi phí đầu vào tăng cao đang khiến chủ đầu tư khó có thể định giá sản phẩm ở mức thấp. Vì thế, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung và giá bán tại TP.HCM. Điều này đồng nghĩa với việc, kỳ vọng về giá căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khó thực hiện khi quỹ đất giá rẻ ở TP.HCM ngày càng cạn kiệt.
Tình trạng giá căn hộ chung cư ngày càng tăng đang là nỗi lo của nhiều người dân, đặc biệt là các bạn trẻ có mong muốn sinh sống và lập nghiệp tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cơ hội vẫn tồn tại nếu nắm bắt đúng thời điểm và có sự tính toán hợp lý.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đối với những người mua bất động sản để ở, việc mua vào thời điểm nào cũng có thể đúng miễn là người mua đã tính toán kỹ lưỡng về phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống.
Theo đó, đối với các sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư thường hỗ trợ vay từ 70 - 80% giá trị, tuy nhiên người mua cũng cần phải có khoảng 30 - 40% số tiền mặt. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, người mua cần tích lũy đủ và tính toán kỹ lưỡng về khoản vay, lãi suất cần trả.
Ngoài ra, những người có nhu cầu ở thực nên lựa chọn khu vực và sản phẩm với mức giá phải chăng. Dù có thể gặp khó khăn trong vài năm đầu về việc trả tiền nhà, nhưng sau khi tích lũy đủ trong nhiều năm, các bạn trẻ có thể bán nhà ở khu vực ngoài trung tâm và tiến gần hơn vào các khu vực trung tâm TP.HCM.
