Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại mới có 8 dự án nhà ở xã hội (NOXH) hoàn thành trong năm 2024. Tổng cộng từ năm 2021 đến nay, cả nước có 503 dự án đã triển khai với quy mô 418.200 căn, trong đó có 75 dự án hoàn thành với gần 40.000 căn.
Theo đề án đầu tư xây dưng ít nhất 1 triệu căn NOXH, mục tiêu giai đoạn 2021-2025 phải hoàn thánh 428.000 căn. Riêng năm 2024, Chính phủ giao cả nước hoàn thành 130.000 căn NOXH nhưng mục tiêu này rất khó để đạt được trong năm nay.
3 trở ngại chính
Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng “vỡ” kế hoạch phát triển NOXH trong năm 2024, ông Nguyễn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều “than khó” khi làm NOXH bởi thủ tục pháp lý khó hơn dự án nhà ở thương mại. Có rất nhiều khó khăn, vướng mắc làm nản lòng các doanh nghiệp, trong đó 3 vướng mắc lớn nhất được doanh nghiệp nhìn nhận là về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.
Hiện nay các dự án NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án NOXH đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước rất hạn chế. Do đó, rất khó chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư với chỉ tiêu 130.000 căn.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến khả năng "vỡ" kế hoạch NOXH trong năm nay
Trong khi đó, thời gian từ khi khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng với chung cư khoảng 15 tầng trở xuống phải mất 18-24 tháng. Tại các địa phương hiện có rất ít dự án đã đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây dựng và đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành để tạo nguồn cung NOXH.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, một trong những vấn đề chính của các dự án NOXH hện này là trục trặc về pháp lý, nếu vấn đề này không thông suốt sẽ kéo theo sự e dè, không dám mạnh tay xuống tiền của chủ đầu tư.
Theo đó, nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh thành khác khó kêu gọi đầu tư, “dậm chân tại chỗ”. Vấn đề pháp lý cũng đang là vấn đề gây trở ngại và làm chậm sự phát triển chung của thị trường bất động sản.
Trục trặc pháp lý cũng kéo theo sự chậm trễ về nguồn vốn, dù Chính phủ và Ngân hàng nhà nước luôn khuyến khích các ngân hàng cho vay bất động sản nhiều hơn để thúc đẩy thị trường nhưng để được giải ngân phải đảm bảo đủ điều kiện. Hơn nữa, đây lại đang là thời điểm rủi ro của thị trường bất động sản. Theo đó, giá thành căn hộ cao, thu nhập của người dân thấp hơn giá bất động sản, có thể khiến nhà đầu tư xây dựng lên nhưng không bán được.
Cần chia nhỏ dự án
Với những tồn tại hiện nay, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, mục tiêu 130.000 căn NOXH của năm 2024 sẽ phải dời một phần sang năm 2025. Điều này cũng là “chỉ báo” của việc mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 sẽ khó hoàn thành.
Cũng theo ông Hiếu, 1 triệu căn NOXH là mục tiêu lớn, đáp ứng được rất nhiều nhu cầu về nhà ở của người dân. Do đó, cần chia nhỏ dự án cho từng vùng miền, nhiều địa phương. Đồng thời phải có những chương trình tài trợ cụ thể. Nếu chỉ nói một cách tổng thể mà không có kế hoạch chi tiết cụ thể thì năm nay hay sang năm hay những năm sau đó thì dự án sẽ vẫn chỉ “nằm trên giấy”.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, thủ tục để làm NOXH hiện nay vẫn rất chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại
Cũng “hiến kế” để hoàn thiện mục tiêu 1 triệu căn NOXH, ông Nguyễn Đỉnh rằng, phải bố trí được quỹ đất sạch độc lập cho NOXH và kiên quyết thu hồi đất của nhà đầu tư không thực hiện. Bởi hiện nay, NOXH đang phụ thuộc vào quỹ 20% của các dự án thương mại. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất NOXH nhưng không đầu tư và bàn giao lại cho Nhà nước.
Về nguồn vốn, NOXH phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay ưu đãi. Hiện, cơ quan chức năng đang đề xuất nhiều tiêu chí ưu đãi hơn cho người mua nhà tại gói 120.000 tỉ đồng nhưng với các chủ đầu tư lại giữ nguyên yêu cầu.
Hiện, mức lãi suất cho chủ đầu tư NOXH đang ở mức 8%/năm, thời gian vay tối đa 3 năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn được coi là quá cao so với khả năng sinh lời của NOXH (biên lợi nhuận 10%). Nếu chủ đầu tưu xây dựng xong nhưng trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì gần như không có lãi.
Do vậy, có thể xem xét giảm mức lãi suất xuống khoảng 4-5% mới có thể thu hút và khiến nhà đầu tư yên tâm làm NOXH. Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng cần thông thoáng hơn, mặc dù NHNN đã chỉ đạo nhưng tại các ngân hàng thương mại, vấn đề này được triển khai rất chậm chạp.
Bên cạnh đó, thủ tục để làm NOXH hiện nay vẫn rất chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện NOXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công mất quá nhiều thời gian. Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 về NOXH với một số thay đổi. Điều này kỳ vọng thủ tục pháp lý dự án NOXH sẽ được giảm tải thời gian tới.