Nhà ở xã hội (NOXH) là phân khúc bất động sản có nhu cầu rất lớn nhưng việc phát triển đang gặp nhiều khó khăn khiến cho một bộ phận rất lớn người có thu nhập thấp tại các đô thị không có khả năng mua được.
Một khảo sát của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân về NOXH cho thấy, người có thu nhập 10 – 15 triệu đồng/tháng thực tế chỉ tiết kiệm được khoảng 4,7 triệu đồng cho mua nhà. Nếu muốn mua 1 căn NOXH với giá khoảng 1,5 tỷ đồng, được vay lãi suất ưu đãi 8,2% một năm thì mỗi tháng người mua phải trả khoảng 10 triệu đồng cả vốn lẫn lãi. Số tiền này vượt gấp đôi số tiền có thể tiết kiệm được.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) từng chia sẻ về vấn đề này rằng, thực tế còn rất nhiều người thu nhập hiện nay còn chưa đến 10 triệu đồng/ tháng. Với những đối tượng này, để mua được nhà ở xã hội thì phải mất khoảng 57 năm.
Liên quan đến vấn đề người có thu nhập thấp gặp khó khăn khi mua NOXH, chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho rằng có sự bất hợp lý trong chương trình NOXH. Dù người dân đáp ứng được điều kiện thì cũng không thể mua, thậm chí được cho vay với lãi suất 0%. Bởi vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, nhiều gia đình còn không đủ sống. Do đó, trả gốc với họ đã rất khó chứ chưa nói đến trả lãi.
Tiến sĩ Vũ Đình Ánh đưa ra gợi ý gỡ rối vấn đề này. Theo ông, thu nhập của họ thấp nên chỉ có thể đi thuê. Vậy Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ thay vì bán nhà giá rẻ cho họ.
Do đó, chương trình NOXH cần phải thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất đai và nguồn vốn và hỗ trợ đối tượng có thu nhập thấp được thuê nhà với giá cả phù hợp. Khoản hỗ trợ này là không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế, bất cập, thậm chí là sai phạm và bất bình đẳng của chương trình NOXH hiện nay.
Tiến sĩ Vũ Đình Ánh chia sẻ, muốn có NOXH cho thuê trước hết phải có nguồn cung, rồi tiếp đến là giá cho thuê phải hợp lý. Thị trường cho thuê hiện nay không nhiều. Muốn thị trường này phát triển, Nhà nước phải đứng ra xây (có thể sử dụng vốn hỗ trợ ưu đãi để xây…).
Một giải pháp khác, Nhà nước có thể huy động các thành phần khác tham gia như để doanh nghiệp tư nhân làm dự án trong điều kiện được hưởng một số ưu đãi. Đối với trường hợp này thì doanh nghiệp có thể tham gia ở cả hai khâu: Xây nhà và cho thuê nhà. Nếu doanh nghiệp chỉ tham gia xây nhà thì sau đó sẽ bán/chuyển nhượng cho một bên khác để cho thuê.
Thêm một lựa chọn nữa là áp dụng hình thức đầu tư PPP, tức Nhà nước và tư nhân cùng làm. “Chúng ta đang tư duy hoàn toàn sai lầm ở chỗ đi bán nhà cho những người không có khả năng mua nhà. Kết quả là NOXH đôi khi lại được bán cho người giàu”, tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, cũng cùng quan điểm với tiến sĩ Ánh. Ông cho rằng, vấn đề NOXH cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Bởi NOXH chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân). Nhóm đối tượng này gần như không đủ khả năng để mua NOXH, kể cả được Nhà nước ưu đãi vay vốn tín dụng. Do đó, về bản chất, chính sách NOXH cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.
Theo ông, NOXH cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội.
Vị chuyên gia này phân tích, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua, chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Theo quy định này thì nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (như nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại các đô thị) sẽ không có cơ hội tiếp cận loại hình NOXH cho thuê.
Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hải Phòng cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng, Chính phủ ban hành Nghị định nới rộng điều kiện về thu nhập cho các đối tượng mua NOXH. Kiến nghị này được đưa ra dựa trên thực tế xét duyệt hồ sơ đăng ký mua NOXH tại Hải Phòng.
Sở Xây dựng TP. Hải Phòng nhận thấy, có hai vướng mắc chính mà người dân đang gặp phải: Thứ nhất, khó khăn trong việc xin xác nhận điều kiện, tình trạng nhà ở tại UBND cấp xã. Thứ hai, người lao động làm việc trong các khu công nghiệp đa số có mức thu nhập chịu thuế (mức thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng) thì không đủ điều kiện mua NOXH.
Theo Sở Xây dựng TP. Hải Phòng, một số UBND xã không xác nhận theo biểu mẫu quy định của Bộ Xây dựng. Thế nên, tháng 9/2023, Sở này đã tham mưu UBND TP. Hải Phòng ban hành văn bản chỉ đạo các cơ quan đơn vị, UBND các quận huyện xác nhận theo mẫu hồ sơ quy định cho đối tượng đăng ký mua NOXH trên địa bàn.
Về vấn đề thứ hai, phần lớn người lao động có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng có nhu cầu mua NOXH rất lớn. Đây là lý do Sở Xây dựng TP. Hải Phòng đưa ra kiến nghị nới rộng điều kiện về thu nhập.