Trong vài tháng gần đây, nhiều cá nhân và nhóm đầu tư đã đến các huyện vùng ven Hà Nội để săn tìm, mua gom đất nông nghiệp trên địa bàn huyện để đầu tư. Trong đó, có cả đất trồng lúa khiến giao dịch tại phân khúc này rất nhộn nhịp.
Theo một người dân tại huyện Đông Anh, mục đích của những nhà đầu tư này là mua xong để chờ đền bù. Bởi theo luật mới, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.
Ngoài ra, đối tượng nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng, người không trực tiếp sản xuất, người địa phương khác cũng có thể được nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Do vậy, nhiều nhà đầu tư muốn “ôm” đất để chờ đền bù giá cao, hưởng chênh lệch.
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, trước đây do vướng mắc nhiều quy định pháp lý, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp phức tạp, giá trị lại không cao nhưng khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ. Vì vậy, đất nông nghiệp bắt đầu được các nhà đầu tư quan tâm trở lại, nhưng nếu xuống tiền đầu tư đất nông nghiệp lúc này sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Cũng theo ông Toản, giai đoạn sốt đất vừa qua đã khiến đất nông nghiệp thiết lập một mặt bằng mới nên hiện tại cũng không có ai chịu bán giá rẻ. Đặc biệt, nếu những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng không ai bán mà họ sẽ chờ để nhận đền bù giá cao. Nhưng trước đây có rất nhóm đầu tư đã thất bại, bán lỗ cũng không có người mua. Vì vậy, đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội nên cần rất thận trọng.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, dưới góc độ đầu tư thì mua đất nông nghiệp là không hiệu quả, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm. Theo đó, việc mua đất nông nghiệp rồi hy vọng sẽ được hưởng lợi rất dễ thất bại.
Hơn nữa, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Do đó, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Tương tự, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đưa ra nhận định, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro với nhà đầu tư. Bởi lẽ nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn. Bên cạnh đó, để chuyển đổi được từ đất nông nghiệp sang đất khác rất khó, thậm chí là không thể chuyển đổi được.
Đáng chú ý, theo ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc thị trường DKRA Group nhận định, đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung nhiều, giá thấp nhưng tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào khả năng xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Do vậy, nếu nhà đầu tư không thể chuyển đổi mục đích sử dụng có thể gặp khó trong việc chuyển nhượng, nếu may mắn bán được cũng chỉ ở mức giá thấp. Còn nếu mua để đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch, trường hợp quy hoạch bị treo, chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với kịch bản xấu là bá không ai mua, đồng nghĩa với "mất trắng". Chưa kể, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua đất nông nghiệp, nhất là những lô không thể chuyển đổi được, rủi ro vỡ nợ cũng có thể xảy ra.
Khảo sát thực tế cho thấy, từ năm 2023 đến nay đã xuất hiện “làn sóng” bán tháo đất nông nghiệp và tăng trong những tháng gần đây, nhất là sau thông tin có dự thảo về bằng giá đất mới. Nhiều người vội vàng “thoát hàng” do lo ngại các chi phí tài chính liên quan đến việc chuyển đổi.