Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang chứng kiến những chuyển biến tích cực, đặc biệt là sự phục hồi mạnh mẽ về giá trị phát hành, chủ yếu đến từ khối ngân hàng, nhóm ngành dẫn dắt thị trường. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản dù phục hồi chậm, nhưng có triển vọng tích cực vào năm 2025.
Không quan tâm thị trường trái phiếu thì khó hạ nhiệt thị trường bất động sản
Trước đó, trong chương trình kỳ họp thứ 8, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) đã chia sẻ quan điểm về thị trường bất động sản, dù đã được các Bộ, ngành và địa phương đã tích cực tháo gỡ các vướng mắc nhưng vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc đáng kể. Để giải quyết những khó khăn này, cần chú trọng vào vấn đề trái phiếu, vì đây là yếu tố quan trọng giúp giảm giá bất động sản và cải thiện tình hình.
Ông Hạ phân tích, trái phiếu bất động sản hiện đang phát hành với lãi suất từ 12-15%, cộng thêm phí phát hành 3%, khiến biên độ lên đến 18-20%. Điều này gây ra áp lực lớn khi đến năm 2025, dự kiến có khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, loạt trái phiếu này sẽ sớm gặp khó khăn trong việc thanh toán.
Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cho rằng, dù đã được các Bộ, ngành và địa phương đã tích cực tháo gỡ các vướng mắc nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc đáng kể
Cũng theo ông Hạ, nếu không có biện pháp kiểm soát hợp lý, thị trường trái phiếu bất động sản có thể đối mặt với tình trạng vỡ nợ, làm gia tăng nợ xấu sẽ gây ra gánh nặng lớn cho ngân hàng, nhà nước và người dân. Theo đó, nếu không có giải pháp kiên quyết để kiểm soát thị trường trái phiếu, thì bất động sản sẽ không thể hạ nhiệt và người dân sẽ khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.
Dẫn báo cáo giám sát chuyên đề về "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" ông Hạ cho biết, trong giai đoạn 2015-2023, các doanh nghiệp bất động sản là một trong những tổ chức phát hành trái phiếu lớn nhất trên thị trường, chỉ sau các ngân hàng thương mại.
Những doanh nghiệp này đã phát hành trái phiếu với lãi suất cao để thu hút nhà đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi nhiều đơn vị phát hành quy mô lớn mà không có tài sản bảo đảm, hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Điều này đặt ra một câu hỏi lớn về khả năng thanh toán của các doanh nghiệp khi đến hạn trả nợ.
Các doanh nghiệp đã thận trọng hơn
Trước những lo ngại trên, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành đã đạt 366.000 tỷ đồng, chiếm 29% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường (1,26 triệu tỷ đồng) tính đến cuối năm 2024. Tuy nhiên, thị trường đã chứng kiến những thay đổi đáng chú ý về kỳ hạn và lãi suất trái phiếu.
Kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản giảm xuống còn 2,64 năm, thấp hơn so với 3,72 năm của năm trước, trong khi lãi suất bình quân tăng nhẹ lên 11,07%, cao hơn mức 10,46% của năm trước. Những thay đổi này phản ánh chiến lược điều chỉnh của các doanh nghiệp theo hướng thận trọng hơn để phù hợp với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro từ thị trường bất động sản vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn.
Tuy nhiên, với những nỗ lực quyết liệt của Chính phủ và các bộ ngành liên quan trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, cùng với kỳ vọng từ các chính sách mới như Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, và việc cải thiện môi trường tín dụng, các chuyên gia dự báo sẽ có những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn từ nửa cuối năm 2025.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng TPDN bất động sản đang chuyển mình
Từ những thay đổi này có thể thấy, TPDN bất động sản đang trong giai đoạn chuyển mình. Các doanh nghiệp buộc phải thích nghi với nhu cầu của nhà đầu tư thông qua việc điều chỉnh kỳ hạn và lãi suất. Mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng với sự hỗ trợ từ chính sách và triển vọng từ các quy định pháp lý mới, thị trường có thể xây dựng nền tảng vững chắc cho sự phục hồi trong tương lai.
Bên cạnh đó, sự tham gia của các ngân hàng thương mại với vai trò là người mua chính TPDN bất động sản sẽ tiếp tục hỗ trợ sự phát triển của thị trường. Trong năm qua, có 27 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu mới với tổng giá trị tăng nhẹ, mặc dù áp lực từ các khoản nợ cũ và nhu cầu tái cấu trúc tài chính vẫn còn rất lớn. Một số tập đoàn lớn như Vinhomes và Nam Long thậm chí còn nhanh chóng nắm bắt cơ hội từ sự hồi phục của thị trường bất động sản và dự báo sẽ có dấu hiệu khởi sắc từ quý II/2025, để phát hành trái phiếu và huy động vốn cho các dự án chiến lược.
Nền tảng pháp lý cũng giúp củng cố niềm tin
Thực tế, sau một giai đoạn đầy thử thách với nhiều vụ việc chậm trả nợ và sự suy giảm niềm tin, thị trường TPDN nói chung trong đầu năm 2025 đang ghi nhận những dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Quá trình tái cấu trúc thị trường tập trung vào việc nâng cao chất lượng trái phiếu, cải thiện thanh khoản của các tổ chức phát hành, và tăng cường tính minh bạch.
Luật Chứng khoán sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đánh dấu bước chuyển quan trọng với các quy định chặt chẽ nhằm kiểm soát rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Một trong những điểm nổi bật của luật mới là yêu cầu xếp hạng tín nhiệm đối với các trái phiếu phát hành ra công chúng hoặc có quy mô lớn.
Quy định này không chỉ giúp cải thiện chất lượng trái phiếu mà còn mang đến cho nhà đầu tư thông tin đáng tin cậy để đánh giá rủi ro. Bên cạnh đó, trái phiếu riêng lẻ phát hành cho các nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp giờ đây phải có tài sản bảo đảm và bảo lãnh thanh toán từ các tổ chức tín dụng, tạo thêm sự an toàn cho các nhà đầu tư.
Luật sửa đổi còn tăng cường trách nhiệm công bố thông tin của các doanh nghiệp phát hành, bao gồm yêu cầu kiểm toán từ các đơn vị độc lập uy tín, nhằm giảm thiểu nguy cơ gian lận và củng cố niềm tin cho thị trường. Đồng thời, việc công nhận các tổ chức và cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp hứa hẹn sẽ thu hút dòng vốn ngoại và tăng cường tính đa dạng cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Sau một giai đoạn đầy thử thách với nhiều vụ việc chậm trả nợ và sự suy giảm niềm tin, thị trường TPDN nói chung trong đầu năm 2025 đang ghi nhận những dấu hiệu phục hồi rõ rệt
Theo ông Nguyễn Khắc Hải, Giám đốc Khối Kiểm soát tuân thủ của Công ty Chứng khoán SSI, việc siết chặt các quy định phát hành và mở rộng đối tượng tham gia sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.
Ngoài các cải cách chính sách, sự chuyển mình cũng diễn ra mạnh mẽ trong các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Nhóm ngân hàng tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, với các đợt phát hành trái phiếu lớn nhằm củng cố vốn cấp 2 và tái cơ cấu nguồn vốn. Trong tháng 1/2025, các ngân hàng lớn như Techcombank, BIDV, và HDBank đã phát hành nhiều lô trái phiếu kỳ hạn dài, giúp giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn và chuẩn bị cho việc tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh phục hồi nhu cầu vay vốn.
Ngoài việc phát hành trái phiếu mới, các ngân hàng như OCB, BIDV và Techcombank cũng đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn, giúp giảm áp lực đáo hạn và tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhiều tổ chức phát hành như Điện gió Hòa Đông 2 và Saigon Glory đã thành công trong việc gia hạn trái phiếu, chứng tỏ khả năng quản lý tài chính và giữ uy tín với các trái chủ.
TS.Cấn Văn Lực nhận định, quá trình tái cấu trúc thị trường không chỉ là giải pháp khắc phục những khó khăn trước mắt mà còn mang tính chiến lược, góp phần tái định hình lại hệ sinh thái trái phiếu. Ông cũng cho rằng việc hoàn thiện thể chế, phát triển hệ thống xếp hạng tín nhiệm và thị trường thứ cấp sẽ là những yếu tố quyết định để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường TPDN.