UBND TPHCM vừa công bố bảng giá đất mới theo quyết định số 79/2024/QĐ-UBN, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng mạnh, dao động từ 4 đến 38 lần tùy khu vực. Mức giá thấp nhất được ghi nhận tại Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) với 2,3 triệu đồng/m², trong khi mức cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi, và Nguyễn Huệ vượt 687 triệu đồng/m².
TP.HCM đang mất dần lợi thế
Việc điều chỉnh này được các chuyên gia kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhanh các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố như đường Vành đai 3 và tuyến metro số 2. Giá đất tiệm cận giá trị thị trường giúp giảm tranh chấp trong giải phóng mặt bằng – một trong những trở ngại lớn làm chậm tiến độ các dự án lớn. Đồng thời, bảng giá đất minh bạch hơn cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tính toán chi phí và lợi nhuận, hỗ trợ TP.HCM duy trì vai trò trung tâm kinh tế khu vực.
Tuy nhiên, áp lực tài chính từ bảng giá đất tăng cao đã khiến TP.HCM đối mặt với nhiều thách thức. Chi phí sử dụng đất leo thang không chỉ đẩy giá bất động sản tăng mạnh, mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Theo bà Giang, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các khu vực ngoại thành, từ đất nông nghiệp sang đất ở, cũng trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
Ngoài ra, bảng giá đất mới khiến TP.HCM mất dần lợi thế cạnh tranh so với các địa phương lân cận. Tại Long An, chính sách đơn giá thuê đất thấp tại các huyện như Đức Hòa, Cần Giuộc, và Bến Lức đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, thu hút nhà đầu tư nhiều hơn so với các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), việc xây dựng mức đơn giá thuê đất phù hợp với thực tế địa phương là cần thiết, đặc biệt với đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước.
Cũng có quan điểm tương tự, từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, nhận định rằng thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến giá đất. Theo ông, việc giá đất bị đẩy lên quá cao đang gây cản trở lớn cho việc thu hút đầu tư tại Việt Nam.
“Sau nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, tôi chưa bao giờ chứng kiến mức tăng giá bất động sản đột biến như hiện nay. Với giá đất cao như hiện tại, thậm chí còn đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản), chúng ta cần tự hỏi liệu các doanh nghiệp hay nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế có còn dám đầu tư vào Việt Nam hay không,” ông Cây đặt vấn đề.
Một số chuyên gia và doanh nghiệp khác cũng đều nhận định rằng việc điều chỉnh bảng giá đất dự kiến sẽ có tác động mạnh mẽ, cả trực tiếp và gián tiếp, đến nhiều đối tượng, bao gồm doanh nghiệp, người dân và môi trường đầu tư tại các địa phương. Giá đất tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến đất phục vụ đầu tư kinh doanh mà còn tác động đến các lĩnh vực như thể thao, văn hóa và các hoạt động xã hội khác.
Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm đang gặp khó khăn nghiêm trọng, đối mặt với nguy cơ phá vỡ kế hoạch đầu tư, kinh doanh do chi phí thuê đất tăng đột biến. Điều này không chỉ bào mòn lợi nhuận mà còn có thể dẫn đến thua lỗ, làm giảm hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh.
Đề xuất xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất
Trước tình hình này, việc tìm kiếm giải pháp là nhiệm vụ cấp bách nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến doanh nghiệp và duy trì môi trường đầu tư hấp dẫn tại các địa phương. UBND các tỉnh, thành phố cần thực hiện đánh giá tác động toàn diện, cân đối giữa việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá trị thị trường, tăng thu ngân sách, và kiểm soát giá đất. Điều này sẽ góp phần hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút đầu tư, giảm gánh nặng chi phí đất đai cho người dân và nâng cao khả năng tiếp cận đất đai một cách bền vững.
Để giải quyết bất cập trong bảng giá đất, các chuyên gia nhấn mạnh vai trò của công nghệ và minh bạch thông tin. Việc áp dụng hệ thống định giá tự động (AVM) và công nghệ GIS (Geographic Information Systems) giúp bảng giá đất phản ánh sát thực tế, giảm thiểu sự can thiệp chủ quan và củng cố niềm tin của doanh nghiệp cũng như người dân.
Đặc biệt, bà Giang đề xuất xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất, giúp minh bạch hóa dữ liệu, hỗ trợ tra cứu thông tin dễ dàng và tăng hiệu quả quản lý đất đai. Sự minh bạch và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai là bước đi cần thiết để TP.HCM vừa giải quyết các bất cập hiện tại, vừa tạo nền tảng phát triển bền vững trong tương lai.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và Luật Các tổ chức tín dụng chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024 đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện, vẫn còn nhiều vấn đề cần được làm rõ và hướng dẫn chi tiết. Đặc biệt, năm 2025 được xem là thời điểm chuyển giao quan trọng, khi bảng giá đất mới được áp dụng, mang lại kỳ vọng ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Việc bỏ khung giá đất và đưa ra bảng giá đất mới, với những quy định mang tính đột phá, là một nỗ lực đáng kể của Luật Đất đai 2024. Đây được coi là khởi đầu cho một chương mới trong quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản, dựa trên nguyên tắc minh bạch và giá trị thị trường thực tế.
Giá đất tăng không chỉ tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách mà còn nhận được sự đồng thuận từ người dân trong diện thu hồi đất, giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện, đồng thời thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án. Dù vậy, vẫn còn nhiều lo ngại về hiệu quả thực tế và tác động lâu dài của bảng giá đất mới.