CEO Đất Xanh Miền Bắc chỉ ra các ích lợi khi áp dụng bảng giá đất mới

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá bảng giá đất mới "nên mừng hơn nên lo" vì nó thúc đẩy tính tiền sử dụng đất nhanh chóng, tăng nguồn cung nhà ở và duy trì cân bằng cung cầu, ngăn chặn giá nhà tăng quá cao.

Vào đầu năm 2022, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội khoảng 38 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến quý III/2024, giá này đã tăng lên 72 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 48% chỉ trong chưa đầy 2 năm, một con số khiến nhiều người ngạc nhiên. Trong năm 2024, theo các nghiên cứu thị trường, giá nhà tăng khoảng 29%, đánh dấu sự đột phá và tạo nên một câu chuyện riêng cho thị trường bất động sản.

Giá nhà không thể tăng đột biến

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng tại OneHousing, nhận định sự tăng giá nhanh chóng có thể gây ra phản ứng "sốc tạm thời", nhưng đây chỉ là khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới đến năm 2030. Thị trường nhà ở Hà Nội, dù nguồn cung đang dần tăng, nhưng với hơn 160.000 dân cư đô thị mới mỗi năm và nguồn cung nhà ở trước đây bị hạn chế, giá nhà vẫn có khả năng tiếp tục tăng trong tương lai.

Gần đây, Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới từ ngày 20/12/2024 đến 31/12/2025, với mức giá điều chỉnh cao gấp 2–6 lần so với bảng giá cũ. Điều này là yếu tố chính thúc đẩy giá nhà tăng, củng cố nhận định rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới với xu hướng giá nhà chỉ đi lên.

Sau giai đoạn "giật mình" của nhà đầu tư, nhiều người đã dần chấp nhận mức giá căn hộ gần 100 triệu đồng/m². Đồng thời, thị trường địa ốc đang tiếp tục quá trình sàng lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém và thuộc về tay các nhà tạo lập, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, quy hoạch dự án bài bản, tài chính vững mạnh và phong cách làm việc chuyên nghiệp.

gia-nha-1736159882.png
Bảng giá đất sẽ góp phần ổn định giá cả trên thị trường

Tuy nhiên, đưa ra góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc định giá Savills Hà Nội cho rằng, trước đây giá đất tăng cao chủ yếu do đầu cơ mua bán. Hiện nay, với bảng giá đất mới sát với thị trường, những nhà đầu cơ phải cân nhắc kỹ hơn vì lợi nhuận phải vượt qua chi phí vốn, đòn bẩy tài chính và thuế chuyển nhượng.

Về tác động đến giá bất động sản, bà Vân cho rằng, chính sách này sẽ góp phần ổn định giá cả trên thị trường. Giá bất động sản tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng dựa trên các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng cao, thu nhập người dân cải thiện, dân số tăng và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, khả năng giá tăng đột biến trong tương lai gần là rất thấp.

Cũng theo bà Vân, chính sách điều chỉnh bảng giá đất mang lại lợi ích cho các bên tham gia dự án bất động sản. Người dân có đất trong dự án quy hoạch nhận được tiền đền bù hợp lý, giảm thiểu tranh chấp xã hội. Chủ đầu tư cũng dễ dàng hơn trong việc thương thảo và giải phóng mặt bằng, tuy nhiên họ cần có tài chính vững mạnh và kế hoạch đầu tư kỹ lưỡng để phát triển các dự án quy mô lớn với hạ tầng và tiện ích tốt, thu hút khách hàng và đạt giá bán mong muốn.

Nếu có tăng chỉ là ảo

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, cho biết bảng giá đất mới giúp doanh nghiệp thẩm định giá sát thực tế và xác định thuế đất chính xác hơn. Ông đánh giá bảng giá đất mới "nên mừng hơn nên lo" vì nó thúc đẩy tính tiền sử dụng đất nhanh chóng, tăng nguồn cung nhà ở và duy trì cân bằng cung cầu, ngăn chặn giá nhà tăng quá cao.

Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh còn tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, hạn chế mua bán hai giá và ngăn chặn đầu cơ thuế, giúp tăng thu ngân sách. Đồng thời giúp giá khởi điểm tại các dự án đấu giá đất ở Hà Nội sẽ tăng cùng với tiền đặt cọc, làm cho các cuộc đấu giá trở nên minh bạch hơn.

Đồng tình, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, khi bảng giá đất phản ánh chính xác giá thị trường, các khoản ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và thuế phí liên quan đều có xu hướng tăng. Điều này có thể gây ra các tác động dây chuyền, kích thích sự tăng giá bất động sản.

ba-nguyen-thi-hong-van-pho-giam-doc-dinh-gia-savills-ha-noi-1736159993.png
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc định giá Savills Hà Nội

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, giá bất động sản chắc chắn sẽ có xu hướng tăng, nhưng chỉ có thể mang tính chất ảo nhiều hơn thực tế. Bảng giá đất mới ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau, mỗi nhóm lại có những kỳ vọng riêng. Ví dụ, các khu vực cần giải phóng mặt bằng thường mong muốn giá đất cao để dễ dàng tạo sự đồng thuận từ người dân.

Nhìn chung, mặc dù bảng giá đất mới mang lại những thay đổi đáng kể và có thể làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, nhưng nó cũng góp phần định giá thị trường một cách minh bạch hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

Nhóm nhà đầu tư trong những năm trước đã gặp tình trạng nguồn vốn vào thị trường bất động sản bị tắc nghẽn, dẫn đến kẹt vốn và lỗ lãi. Hiện tại, họ đang tìm cách đẩy giá ảo của bất động sản lên cao hơn để thu hồi lợi nhuận và bù đắp các khoản lỗ trước đó. Điều này là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng "đột biến" trong thời gian gần đây.

Ngược lại, doanh nghiệp và người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai lại mong đợi mức giá hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của mình. Lợi ích của hai nhóm đối tượng này không giao thoa, mà giống như hai đường thẳng song song, không có sự tương tác hay ảnh hưởng lẫn nhau. Do đó, Nhà nước cần điều tiết, đảm bảo sự cân bằng lợi ích, tạo sự hài hòa, hợp lý.