Mới đây, Tp Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực ngay lập tức và áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Điểm đáng chú ý, so với bảng giá đất cũ, bảng giá mới được điều chỉnh tăng từ 2 đến 6 lần, tương đương mức tăng bình quân 190 - 270% đối với giá đất ở. Nhiều ý kiến lo ngại, điều này sẽ dẫn đến việc giá bất động sản tăng cao hơn nữa.
Chưa thay đổi bảng giá đất đã tăng cao
Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất chắc chắn sẽ tác động đến chi phí đầu vào, do đó giá nhà đất có thể tăng. Tuy nhiên, ông Tuyến cũng cho rằng, không nên quy trách nhiệm hoàn toàn cho việc xác định giá đất trong việc đẩy giá bất động sản lên cao.
Từ thực tế, ông Tuyến chỉ ra trong giai đoạn trước khi bảng giá đất được điều chỉnh, giá bất động sản vẫn tăng do nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Mặc dù bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với thực tế, với nhiều khu vực có mức giá mới gấp 3-4 lần so với bảng giá cũ của năm 2019, nhưng vẫn có một khoảng cách lớn so với giá đất thực tế khi đấu giá ở nhiều khu vực.
Ví dụ, giá đất tại xã Thanh Lâm (huyện Mê Linh), từ đường thôn Đức Hậu đến thôn Thanh Vân, chỉ ở mức 1,54 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất ở nông thôn mặt đường liên xã thuộc xã Đại Thịnh (huyện Mê Linh) dao động từ 1,01 đến 1,54 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng đấu giá tại các khu vực đô thị Thanh Lâm và Đại Thịnh năm 2024 có thể lên tới khoảng 60 triệu đồng/m2.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhận định việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ ít nhiều tác động đến chi phí đầu vào, từ đó có khả năng làm giá nhà đất tăng
Một khu vực khác đang thu hút nhiều dự án chung cư và là điểm nóng tăng giá chung cư tại Hà Nội gần đây là xã An Khánh, huyện Hoài Đức, nơi giá nhiều dự án chung cư dao động từ 60 đến 80 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá đất tại khu vực này chỉ từ 2,3 đến 8,6 triệu đồng/m2.
Tại khu đô thị LIDECO, huyện Hoài Đức, giá đất thương mại và dịch vụ tại các tuyến đường lớn dao động từ 4,6 triệu đến 9,3 triệu đồng/m2, trong khi giá đất ở khu vực quốc lộ 32 tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, cũng chỉ dao động từ 2,9 đến 9,2 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại các khu vực như thị trấn Kim Bài, giá đất ở nông thôn có mức giá từ 3,5 triệu đến 6,1 triệu đồng/m2, trong khi đất trúng đấu giá tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, gần đây đã được đẩy lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng đồng tình việc giá nhà cao hiện nay không chỉ do sự tăng giá đất mà còn bắt nguồn từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Ông cho biết, chi phí đất đai chỉ là một yếu tố trong cơ cấu giá bất động sản, trong khi yếu tố quyết định chính là sự khan hiếm nhà ở trên thị trường.
Theo các chuyên gia, để giảm nhiệt giá nhà, cần tăng cường nguồn cung và kích thích giao dịch trên thị trường. Việc đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, là một giải pháp quan trọng để ổn định thị trường bất động sản.
Không để bảng giá đất trở thành cái cớ cho đầu cơ
Đề xuất thêm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh, để kéo giảm giá bất động sản, cần cắt giảm các thủ tục hành chính và giảm chi phí tiếp cận đất đai. Ông cũng cảnh báo về nguy cơ xuất hiện các nhóm đầu cơ, cá nhân hoặc tổ chức lợi dụng bảng giá đất mới để thao túng thị trường và đẩy giá bất động sản. Vì vậy, việc tăng cường quản lý và kiểm tra là cần thiết để ngăn chặn các hành vi "tát nước theo mưa".
Nêu quan điểm về bảng giá đất mới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội cho biết, nhiều khu vực đã tăng đột biến so với bảng giá cũ sẽ ảnh hưởng đến các chi phí liên quan, như tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng.
Bảng giá đất mới vẫn có một khoảng cách lớn so với thực tế khi đấu giá ở nhiều khu vực
Mặc dù mức tác động có thể khác nhau đối với từng loại bất động sản, nhưng nhìn chung, chi phí cho các chủ thể sử dụng và kinh doanh bất động sản sẽ tăng. Tuy nhiên, bà cũng cho rằng bảng giá đất mới sẽ góp phần hạn chế tình trạng giao dịch hai giá và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng cho các dự án đang chậm tiến độ.
Cũng cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường là cần thiết, nhưng ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản vẫn đưa ra các cảnh báo về những hệ lụy tài chính đối với người dân, đặc biệt là các khoản nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất, và lệ phí trước bạ.
Ông Đỉnh cho biết, nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, các khoản thuế, phí và lệ phí sẽ tăng tương ứng, trở thành gánh nặng lớn đối với nhiều người, nhất là nhóm chủ thể đông đảo như hộ gia đình và cá nhân. Lấy ví dụ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
Nói về lo ngại này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), khẳng định rằng mức giá điều chỉnh hiện nay phản ánh đúng nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, việc thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất không hoàn toàn dựa trực tiếp vào bảng giá đất.
Theo Nghị định 103, mức thu đã được giảm đáng kể, có trường hợp chỉ phải nộp 20% trong hạn mức, cùng với các chính sách hỗ trợ như cho phép nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm để giảm áp lực tài chính cho người dân.
Ngoài ra, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với giá trị thực tế của các khu vực đã phát triển ổn định trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đối với các khu vực mới, đặc biệt là những khu đất đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển dự án nhà ở, hiện vẫn chưa thể thiết lập bảng giá đất chính thức. Giá đất tại các khu vực này chỉ có thể được xác định khi các dự án được triển khai và đưa vào sử dụng, từ đó mới có cơ sở để đưa ra mức giá tham khảo phù hợp.
