Dự thảo nghị quyết về nguồn vốn 100.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (NOXH), thông qua phát hành trái phiếu Chính phủ (TPCP), đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các bộ, ngành trước khi trình Chính phủ. Lãi vay của gói tín dụng ưu đãi này sẽ được quyết định theo từng thời kỳ. Thời gian giải ngân kéo dài đến ngày 31/12/2030, với khoảng 16.500 tỷ đồng mỗi năm từ 2025-2029 và 17.500 tỷ đồng vào năm 2030.
Mục tiêu của nghị quyết là đảm bảo nguồn vốn để triển khai kế hoạch xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030. Đồng thời, nghị quyết cũng nhằm tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở ổn định, đặc biệt là hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo và người có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở.
Băn khoăn mức lãi suất và đối tượng mua
Nêu quan điểm về Dự thảo nghị quyết của Bộ Xây dựng, TS. Võ Trí Thành, nguyên viện phó Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, với dư địa nợ công còn lại, Chính phủ có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn cho xây dựng NOXH, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân. Nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang thấp như hiện nay, việc phát hành TPCP là hoàn toàn khả thi.
Cũng theo ông Thành, khi phát hành trái phiếu hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, cần nhận thức việc cung cấp chỗ ở cho các đối tượng khó khăn, đặc biệt là người thu nhập thấp, là một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư vào kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Trong quá trình này, vai trò của Nhà nước là vô cùng cần thiết.
Đồng tình với quan điểm Nhà nước phải đóng vai trò chủ chốt trong mục tiêu phát triển NOXH, ông Lê Hoài Ân, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, TPCP là kênh huy động vốn quan trọng cho các dự án đầu tư trọng điểm, các ngân hàng chính sách và chính quyền địa phương.
Bộ Xây dựng đề xuất phát hành 100.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ cho vay nhà ở xã hội
Vì mức độ rủi ro là rất thấp nên TPCP thường có lãi suất chỉ dao động trong khoảng 2% cho kỳ hạn từ 5 đến 10 năm. Do vậy, các nhà đầu tư chính vào loại hình trái phiếu này thường là các tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm và quỹ đầu tư. Đặc biệt, các ngân hàng và công ty bảo hiểm phải giữ một tỷ lệ nhất định TPCP trong tài sản của mình để đáp ứng yêu cầu về thanh khoản.
Cũng theo ông Ân, một số quốc gia đã áp dụng mô hình riêng biệt, trong đó chính phủ lập một pháp nhân độc lập để huy động vốn qua trái phiếu. Nguồn trả nợ sẽ được lấy từ các dự án triển khai và người vay. Mặc dù phương án này mang lại sự linh hoạt, nhưng nó có thể gặp khó khăn trong việc thu hút sự tham gia của các tổ chức tín dụng và bảo hiểm.
Để thu hút nguồn lực từ xã hội, việc đưa ra mức lãi suất hấp dẫn là yếu tố then chốt. Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động quá cao, điều này sẽ gây khó khăn trong việc duy trì lãi suất vay thấp và không thể đáp ứng kỳ vọng của Bộ Xây dựng đối với gói vay ưu đãi.
Trong khi đó, nếu được Chính phủ bảo lãnh phát hành, lãi suất gói trái phiếu 100.000 tỷ đồng này có thể chỉ dao động trong khoảng 2,7 - 2,8% cho kỳ hạn 5 -10 năm. Vì vậy, đối tượng mua vẫn sẽ là những tổ chức “quen thuộc” bởi rất khó có thể huy động từ người dân, doanh nghiệp tham gia bởi tỷ suất lợi nhuận không thể đạt kỳ vọng.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cảnh báo, nếu huy động quá nhiều vốn một lần qua trái phiếu, sẽ gây áp lực lên mặt bằng lãi suất chung, ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường. Đồng thời, để giảm thiểu tác động tiêu cực này, việc huy động vốn cần được thực hiện qua nhiều đợt trong vòng 5 năm.
Vốn rẻ nên nhắm đến cả người mua và chủ đầu tư
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nếu gói vay được Chính phủ thông qua, sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Bởi việc phát triển các dự án NOXH luôn cần nguồn vốn vay rẻ để hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà và giúp chủ đầu tư tạo nguồn cung nhà ở.
Dòng vốn rẻ nên nhắm đến cả người mua NOXH và chủ đầu tư
Hiện nay, một căn NOXH diện tích từ 40-50m² có giá từ 1,2 đến 1,5 tỷ đồng, trong khi người thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân khu công nghiệp, có khoản tiết kiệm rất hạn chế và khó có đủ tiền để mua nhà. Do đó, nếu không được sự hỗ trợ của Nhà nước, ngay cả người thu nhập khá cũng khó có thể mua NOXH, chứ nói gì đến người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, ông Thanh cũng cho rằng, nguồn vốn giá rẻ này cần được hướng tới cả các doanh nghiệp đầu tư NOXH để tăng cường nguồn cung. Khi nguồn cung tăng lên, giá nhà mới có thể giảm. Hơn nữa, do lợi nhuận từ các dự án NOXH thường bị giới hạn ở mức 10%, vì vậy gói tín dụng ưu đãi này cũng nên dành cho doanh nghiệp để khuyến khích họ tham gia phát triển loại hình nhà ở này.
Cùng quan điểm, ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch HĐQT Công ty CP AZfin Việt Nam cũng đưa ra đề xuất gói cho vay ưu đãi này nên nhắm đến cả hai đối tượng: người mua nhà và chủ đầu tư. Nếu không có vốn ưu đãi để xây dựng NOXH, chủ đầu tư sẽ không thể cung cấp nguồn cung cho khách hàng vay.
Ở phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng Giám đốc Công ty Thiên Phát, một đơn vị tham gia đầu tư dự án NOXH và nhà lưu trú công nhân, cho rằng việc phát TPCP để cấp vốn cho vay mua, thuê mua, và xây dựng NOXH sẽ giúp thị trường có thêm một nguồn vốn lớn tập trung vào lĩnh vực này.
Theo ông Lợi, việc tập trung nguồn vốn về Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ giúp ngân hàng này đưa ra các điều kiện cho vay phù hợp, đảm bảo đúng đối tượng và lựa chọn các doanh nghiệp có năng lực, tránh tình trạng lợi dụng chính sách vay.