Trong chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) đến năm 2030, Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu cho TP.HCM xây dựng từ 69.700 đến 93.000 căn. Trong khi đó, từ năm 2021 đến nay, thành phố mới chỉ có 10 dự án (đã hoàn thành 6 và đang triển khai 4), cung cấp tổng cộng gần 6.000 căn nhà.
HoREA đề xuất linh hoạt quỹ đất 20%
Tại hội nghị xúc tiến đầu tư xây dựng NOXH đến năm 2030, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cam kết rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội từ hơn 1 năm xuống không quá 6 tháng. Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội dành riêng để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân lao động.
Sở Xây dựng đã công bố danh mục 7 dự án nhà ở xã hội kêu gọi đầu tư với quy mô khoảng 8.000 căn hộ, thu hút sự quan tâm lớn từ các doanh nghiệp bất động sản, do đó có khả năng phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Cũng tại hội nghị, 21 doanh nghiệp đã đăng ký đầu tư xây dựng khoảng 52.000 căn hộ trên quỹ đất tự tạo lập. Bên cạnh đó, TP. HCM kêu gọi đầu tư vào 7 khu đất với khoảng 8.000 căn và dự kiến thêm 10.000 căn từ vốn đầu tư công. Tổng cộng, thành phố kỳ vọng phát triển được khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội vào năm 2030.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để đạt được mục tiêu xây dựng NOXH, TP.HCM cần phát triển khoảng 69-93 dự án độc lập, mỗi dự án có quy mô trung bình 1.000 căn hộ. Tổng diện tích đất cần bố trí khoảng 96-130 ha. Nếu sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, diện tích cần thiết sẽ tăng lên khoảng 480-650 ha.
Tuy nhiên, quỹ đất đô thị ngày càng đang ngày càng khan hiếm, khó đáp ứng được yêu cầu. Vì vậy, ông Châu đề xuất thành phố giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH. Với các trường hợp đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư, thành phố có thể giao đất hoặc cho thuê đất sau khi nhà đầu tư hoàn tất thỏa thuận quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, đối việc xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại nên được thực hiện theo đề xuất của chủ đầu tư, không phân biệt giữa dự án cao cấp, trung cấp hay bình dân. Đối với các dự án nhà ở thương mại bình dân, NOXH sẽ được xây dựng trên quỹ đất 20% này. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại cao cấp hoặc trung cao cấp sẽ không bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, trừ khi chủ đầu tư có nguyện vọng.
Ngoài ra, chủ đầu tư có thể đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc đóng góp tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, khi thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư và nhà đầu tư.
Cần xem xét hợp lý để hài hòa lợi ích các bên
Liên quan đến quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH, Công ty CP Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 đang kiến nghị UBND thành phố xem xét chấp thuận việc thực hiện nghĩa vụ bằng tiền tương đương tại Khu nhà ở Sài Gòn Thới An (quận 12).
Lãnh đạo Công ty Sài Gòn 9 cho biết, doanh nghiệp muốn được nộp tiền thay vì bố trí 20% quỹ đất, thành phố sau đó sẽ sử dụng khoản thu này đầu tư một quỹ đất đủ lớn từ 200 – 300ha ở vùng ven như huyện Củ Chi để thực hiện dự án NOXH. Bởi lẽ, tại một số tuyến đường trung tâm, nếu căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành thì giá ở của NOXH sẽ rất cao, vượt khả năng của nhiều người mua nhà.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu dẫn ví dụ dự án Vạn Phúc City (TP Thủ Đức), giá đất tại đây theo bảng giá là 73 triệu đồng/m2 còn giá thị trường lên tới hơn 100 triệu đồng/m2. Theo đó, ngay cả khi chủ đầu tư bàn giao 20% quỹ đất, cũng không thể phát triển NOXH do chi phí đầu vào cũng tương đương, đẩy giá nhà lên cao.
Hay như tại đường Đồng Khởi (quận 1), giá đất hiện hành là 687 triệu đồng/m2, nếu làm NOXH giá thành sản phẩm ước tính khoảng 200 – 300 triệu đồng/m2. Còn ở vị trí thấp hơn như đường Rừng Sác (huyện Cần Giờ), giá đất đang ở mức gần 21 triệu đồng/m2, sau khi cộng hết các chi phí xây dựng, giá NOXH sẽ ở mức 45 – 70 triệu đồng/m2,
“Nếu bán giá này, dự án đã không còn phù hợp với khả năng của người mua NOXH”, ông Châu nhận định.
Tuy nhiên, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết việc đổi đất hoặc quy đổi giá trị đất thành tiền khi bố trí quỹ đất xây dựng NOXH là vấn đề phức tạp, hiện các ngành đang bàn bạc để tìm giải pháp hp lý, hài hòa lợi ích các bên. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp chuyển đổi từ vị trí A sang vị trí B, cần làm rõ là đổi theo giá trị đất hay diện tích đất, vì hai vấn đề này có sự khác biệt.
Theo ghi nhận thực tế, kể từ khi các quy định về nghĩa vụ xây dựng NOXH của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 2 dự án của Công ty Nam Long thực hiện, trong khi hầu hết các dự án khác chưa thực hiện hoặc đã hoán đổi bằng cách nộp tiền.
Báo cáo giám sát của HĐND TP.HCM cho thấy, trong năm 2021, có 37 dự án thương mại có quỹ đất dành cho NOXH. Đến năm 2023, kết quả rà soát cho thấy có 58 dự án nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, 1 dự án giao quỹ nhà ở tương đương 20% giá trị đất, và 32 dự án thực hiện bố trí quỹ đất 20% để xây NOXH.
Thế nhưng, việc tìm vị trí để làm NOXH cũng là một vấn đề rất lớn. Bởi nếu NOXH được quy hoạch ở những khu vực quá xa trung tâm sẽ khó khả thi do bất tiện trong việc di chuyển của người dân.
