Theo Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường bất động sản cso hiện tượng các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, đạo đức kinh doanh, hạn chế hiểu biết pháp luật đã làm ăn chộp giật, thông đồng làm giá, “thổi” giá bất động sản lên cao so với giá thực tế. Tình trạng này tồn tại trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Khoản tiền chênh hấp dẫn
Thông thường, các chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ dành khoảng 3% giá bán căn hộ để trả cho đơn vị môi giới. Tuy nhiên, các sàn giao dịch thường dựa vào tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. Đối với các dự án có ít sản phẩm nhưng nhiều khách hàng quan tâm, người mua thường phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư.
Khoản tiền chênh lệch này không cố định, phụ thuộc vào sức nóng của dự án và biến động chung của thị trường, cũng như thỏa thuận giữa môi giới và khách hàng. Mức chênh có thể lên tới 5% giá bán, thậm chí 10-20%.
Bộ Xây dựng cho biết, tại một dự án nhà ở thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, các căn được bán với giá khoảng 7-8 tỷ đồng mỗi căn, nhưng khách hàng phải trả thêm khoản chênh lệch trung bình khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10% giá bán. Tuy nhiên, khi dự án "hạ nhiệt", khoản chênh lệch này giảm xuống còn khoảng 250 triệu đồng. Thậm chí, có thời điểm, đơn vị môi giới còn bỏ luôn phần chênh lệch này để tăng tính thanh khoản.
Trên thị trường thứ cấp, Bộ Xây dựng cũng cho biết giá nhà đất đang bị đẩy lên do môi giới và trung gian. Thông thường, bên bán sẽ trả khoảng 1% giá bán cho môi giới. Tuy nhiên, khi thị trường nóng sốt, môi giới thường cộng thêm tiền chênh lệch khi giao dịch với khách hàng.
"Một căn chung cư có giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể thêm khoản chênh lệch khoảng 200-300 triệu đồng, tương đương 5%. Một căn nhà liền kề giá khoảng 10 tỷ đồng, môi giới có thể thêm khoản chênh lệch khoảng 500 triệu đồng, tương đương 5% giá bán", Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo.
Trong giai đoạn thị trường đi lên, nhiều môi giới còn tranh thủ đặt cọc mua nhà đất, rồi nhanh chóng bán lại cho người khác với giá tăng 10-15%. Ví dụ, một căn hộ chung cư có giá bán 5 tỷ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong một tháng. Trong thời gian này, môi giới sẽ tìm khách để bán lại với giá 6-7 tỷ đồng.
Đề xuất lập trung tâm giao dịch bất động sản tập trung
Bộ Xây dựng đánh giá các “thao tác” của môi giới làm tăng mặt bằng giá bất động sản, thao túng thị trường, gây thiệt hại kinh tế cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản.
Trước đó, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn; kiểm soát việc mua đi, bán lại các bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.
luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 đã quy định các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ và thuộc một sàn giao dịch bất động sản, hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức thù lao, hoa hồng vẫn do cá nhân môi giới và đơn vị trực thuộc thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá của giao dịch bất động sản được môi giới.
Thực tế, các quy định mới liên quan đến các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được giới chuyên gia đánh giá là khá chặt chẽ, chuyên nghiệp hóa hoạt động giao dịch bất động sản, phòng ngừa, hạn chế những bất ổn thị trường do các hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản thiếu sự kiểm soát hiệu quả.
Tuy nhiên, ở mộ góc nhìn khác, theo một chuyên gia bất động sản, nếu có tình trạng “đẩy” giá nhà xuất phát từ môi giới thì các cá nhân sẽ không đủ “lực”. Bởi lẽ, với mỗi giao dịch thành công, môi giới viên sẽ nhận được khoản hoa hồng tương đương 1- 2% giá trị giao dịch, nhưng chi phí marketing, quảng cáo…đã tiêu tốn khoảng 50 – 60% số tiền này, chưa kể còn phải chia lại cho các thành viên trong nhóm.
Theo vị này, nếu có tình trạng đơn vị môi giới “thổi giá" bất động sản thì chỉ có sàn giao dịch mới có đủ sức làm chuyện này. Các công ty đó sẽ đứng ra mua một lượng lớn căn hộ từ phía chủ đầu tư, ngay từ lúc thông tin mở bán vừa được hé lộ, những chính sách lớn cũng chủ yếu thuộc về các “cá mập” này.
Thậm chí, do nắm trong tay lượng căn hộ lớn, có trường hợp lên đến 80% quỹ căn của dự án, các sàn giao dịch còn chủ động tăng giá sản phẩm. Được biết, tại Hà Nội, có một dự án đang được sàn môi giới “ăn chênh” tới 13 tỉ đồng cho mỗi căn biệt thự giao dịch thành công. Theo đó, nếu có “bàn tay vô hình” liên quan đến đà tăng “phi mã” của giá bất động sản thời gian qua, thì chính là “ông chủ” của những môi giới viên.