Trong những năm qua, trước tình hình giá bất động sản liên tục leo thang qua các năm, nhiều gia đình đang tìm đến giải pháp là lựa chọn các căn hộ có diện tích nhỏ. Những căn hộ dưới 50m² với 1-2 phòng ngủ, có mức giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng, đang trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều hộ gia đình. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, loại hình căn hộ này đã không còn thuộc về những người “ít tiền”.
Căn hộ nhỏ cũng tăng giá mạnh
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, giá bán của một số dự án chung cư tại Hà Nội đã tăng đáng kể và thiết lập mặt bằng giá mới. Chẳng hạn như, giá chung cư tại khu đô thị Royal City tăng 33%, The Pride tăng 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, và Vinhomes West Point tăng 28%...Ngay cả phân khúc lâu nay vẫn được xem là “giá rẻ” cũng đã ghi nhận mức tăng trung bình hơn 40%, giao dịch ở mức giá 35 – 42 triệu đồng/m² tùy dự án.
Tuy nhiên, đáng chú ý nhất phải kể đến những căn hộ diện tích nhỏ như studio hay 1 phòng ngủ, đã ghi nhận mức tăng lên tới 50% với những căn có vị trí tầng cao và nội thất đẹp. Đơn cử, tại khu đô thị dọc Đại Lộ Thăng Long (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) các căn studio 27-32 m² đang được rao bán với giá 1,8-2,2 tỷ đồng, căn một phòng ngủ có giá từ 2,8-3,3 tỷ đồng cho diện tích 43-47 m², tăng 15-20% so với đầu năm nay.
Hay như khu vực Tây Mỗ, các căn hộ có diện tích từ 43 - 47m² cũng đang được rao bán với giá 2,4 - 2,7 tỷ đồng (tương đương 55 - 56 triệu đồng/m²), tăng 25 - 30% so với đầu năm. Những căn studio diện tích nhỏ từ 28 - 32 m² cũng có giá 1,6 - 2 tỷ đồng, tương đương 56 - 60 triệu đồng/m².
Tại Khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai), các căn hộ dưới 50m² cũng đang được rao bán với mức giá 1,6 – 1,9 tỉ đồng, tăng 35 – 40% so với năm ngoái. Đây là khu vực lâu nay vẫn luôn bị người mua nhà “chê” vì không đầy đủ pháp lý, cùng với nhiều vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng, mật độ dân cư quá đông.
Trên thị trường sơ cấp, các căn hộ diện tích nhỏ cũng ngày càng đắt đỏ với mức giá dao động trong khoảng 67 – 68 triệu đồng/m² tại khu vực phía Tây Hà Nội. Thậm chí, ở khu vực xa trung tâm về phía Đông, các căn hộ studio cũng được chào bán với giá 70 – 72 triệu đồng/m², tương đương với việc người mua sẽ cần phải chi ra khoảng 2,3 tỉ đồng cho 1 căn hộ chưa đến 30m².
Chia sẻ câu chuyện đi mua nhà thực tế, chị Phương Thảo (32 tuổi, nhân viên văn phòng) cho biết, đã nhiều lần liên hệ với môi giới để tìm căn hộ có diện tích khoảng 50 – 55m², 2 phòng ngủ cũ ở khu vực quận Nam Từ Liêm với ngân sách khoảng 2,4 tỉ đồng. Tuy nhiên, môi giới trả lời thẳng thắn rằng “với số tiền dưới 2,5 tỉ đồng hiện nay còn khó cả mua căn 1 phòng ngủ”.
Cũng theo chị Thảo, môi giới cho biết thêm, sự khan hiếm nguồn cung căn hộ đã khiến giá các căn hộ nhỏ, bình dân tăng mạnh. Thậm chí, giá nhà ở xã hội cũng đã tăng gấp đôi so với giá bán ban đầu. Chẳng hạn như dự án Rice City Linh Đàm hiện có giá khoảng 40,5 triệu đồng/m², dự án The Golden An Khánh dao động từ 39-42 triệu đồng/m², và dự án The Golden An Khánh có giá bán từ 34,3 - 41,7 triệu đồng/m².
Nguyên nhân đến từ “vấn nạn” đầu cơ?
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, người mua ngày càng phải chi nhiều tiền hơn để sở hữu căn hộ, nếu như cách đây 2 năm, với mức ngân sách 2 tỉ đồng có thể mua được căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 2 phòng ngủ thứ cấp. Tuy nhiên, hiện nay, số tiền này chỉ đủ mua 1 căn studio, hoặc căn 1 phòng ngủ ở các dự án xa trung tâm.
Bộ Xây dựng nhận định, nguyên nhân giá chung cư tăng cục bộ tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM là do nguồn cung mới vẫn tiếp tục khan hiếm, với số lượng dự án mới mở bán không nhiều. Đặc biệt, sự thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân trong thời gian qua đã khiến giá bán chung cư tăng đáng kể.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, giá tăng mạnh ở phân khúc căn hộ nhỏ chủ yếu do nhu cầu đầu tư, đầu cơ, thay vì nhu cầu ở thực. Các căn hộ này thường chiếm 10-20% nguồn cung và có mức giá dễ tiếp cận với nhà đầu tư.
Sau khi giá chung cư tăng mạnh đầu năm, nhiều nhà đầu tư có tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) đã mua nhiều căn hộ để giữ tiền và chờ tăng giá. Trong khi đó, người mua ở thực vẫn dè dặt vì kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi, lãi suất chưa ổn định, và các luật mới cần thời gian để đi vào thực tiễn.
Đồng tình, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, giá chung cư tại Hà Nội tăng nóng ở mọi phân khúc từ sau Tết Âm lịch 2024, với xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới. Giá căn hộ nhỏ phản ánh rõ chênh lệch giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.
Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên tích lũy ít nhất 30% giá trị nhà trước khi nghĩ đến việc trả góp, đồng thời cần có kế hoạch tài chính rõ ràng và kiểm tra kỹ pháp lý dự án. CBRE dự báo đến năm 2026, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội sẽ dồi dào hơn với khoảng 55.000 sản phẩm, giúp mức tăng giá ổn định hơn khi thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới.
