Tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" diễn ra tối 27/12, các chuyên gia đã nêu bật thực trạng đáng lo ngại về sự chậm trễ trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH), mặc dù nhu cầu rất lớn.
Nhà ở xã hội ở ngoại ô khó bán
Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2025 nhu cầu NOXH lên tới 1,24 triệu căn và kế hoạch của Bộ Xây dựng là 428.000 căn.
Thực tế đáng lo ngại khi tính đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch đề ra. Bên cạnh đó đã khởi công 133 dự án với quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận đầu tư với quy mô 412.240 căn.
Tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ đạt 1,44%, tương ứng với 1.727 tỷ đồng được giải ngân, tăng thêm 383 tỷ đồng so với thống kê gần nhất. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung thực tế còn khan hiếm, quá trình phê duyệt điều kiện tiếp cận của người dân gặp nhiều vướng mắc, lãi suất cao và thời gian vay ngắn, khiến việc triển khai gói tín dụng này chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Nhà ở xã hội ở xa trung tâm khó bán bởi gặp khó khăn trong việc thu hút người mua.
Theo VARS, các địa phương như TP. Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế được ghi nhận là "điểm sáng" trong phát triển NOXH, với tỷ lệ hấp thụ lần lượt đạt 71%, 100% và 84%.
VARS đề xuất: “Để đề án thực sự có cơ hội hoàn thành mục tiêu, Nhà nước cần đóng vai trò chủ trì tích cực hơn, thay vì chỉ dừng lại ở việc ban hành cơ chế, chính sách và giám sát như hiện nay.”
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, số lượng dự án NOXH triển khai, mở bán ở các đô thị rất khiêm tốn. Theo bà Miền, một khó khăn lớn là vị trí các dự án NOXH thường nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, gây bất tiện cho người lao động.
Bà Miền cũng cho biết, nhiều doanh nghiệp mong muốn tham gia phát triển NOXH vì mục tiêu cộng đồng, lợi ích từ chính sách ưu đãi và nhu cầu lớn của thị trường. Tuy nhiên, các nơi có cầu và sức mua lớn nhất thì doanh nghiệp rất “khó” làm bởi trở ngại về thủ tục pháp lý phức tạp, quy định về giá bán và lợi nhuận thấp khiến dự án kém hấp dẫn, nhất là khi chi phí đầu tư (đất đai, xây dựng, lãi vay...) không ngừng tăng cao.
Bên cạnh đó, vấn đề quỹ đất cũng là một thách thức lớn. Quy đất ở trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đó khiến việc xây dựng các dự án lớn gần như không thể đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở đang tăng cao. Trong khi đó, nếu xây dựng ở ngoại ô hoặc những khu vực hạ tầng kém phát triển thì doanh nghiệp lại “khó” bán bởi gặp khó khăn trong việc thu hút người mua.
Một số trường hợp NOXH bị chuyển nhượng trái phép hoặc mua bán qua tay những đối tượng không thuộc diện ưu tiên, khiến người thực sự có nhu cầu khó tiếp cận.
Bên cạnh đó, người dân vẫn đối mặt với khó khăn khi vay vốn, bao gồm lãi suất cao và thời gian vay ngắn. Giá bán NOXH trên thực tế vượt quá khả năng chi trả của nhiều người, trong khi giá thuê cũng ở mức quá cao.
Mấu chốt ở khâu thực hiện
Tuy nhiên, theo Phó Viện trưởng VARS IRE, luật mới về NOXH có nhiều điểm sáng, hứa hẹn sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.
Cụ thể, thủ tục hành chính được đơn giản hóa, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng được thực hiện tự động (trừ trường hợp sử dụng tối đa 20% quỹ đất để xây dựng công trình thương mại).
Chủ đầu tư được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư được phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất ở để xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Luật mới về NOXH có nhiều điểm sáng, hứa hẹn sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.
Khuyến khích doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được phép thuê lại nhà lưu trú công nhân. Các doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp cũng được khuyến khích tham gia phát triển NOXH.
Ngoài ra, UBND tỉnh, thành phố có thể yêu cầu chủ đầu tư dành một phần quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại hoặc khu vực khác, hoặc đóng góp bằng tiền để phát triển NOXH.
“Như vậy, ngoài mức lợi nhuận tối đa 10% từ dự án NOXH, chủ đầu tư còn có thể thu thêm lợi nhuận từ 20% diện tích được phép xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ và nhà ở thương mại” – bà Miền nhận định.
Ở một góc nhìn khác, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng mấu chốt của việc phát triển NOXH nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Do vậy, để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả cần phải tiến hành nghiên cứu toàn diện, mang tính khoa học và thực tiễn cao.
Việc khảo sát phải chi tiết đến từng địa phương, từng khu vực để xác định rõ nhu cầu cụ thể và tiêu chuẩn nhà ở mà người dân mong muốn. Điều này đòi hỏi sự tham gia từ cấp cơ sở, nơi trực tiếp nắm bắt tình hình cư dân, qua đó giúp xây dựng quy hoạch quỹ đất và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp cho từng giai đoạn.
Ông Doanh cũng cho rằng, trong quá trình triển khai, cần theo dõi sát sự biến động về dân số, việc làm và các yếu tố kinh tế - xã hội để kịp thời điều chỉnh kế hoạch. "Nếu thực hiện tốt, NOXH sẽ phát triển đúng quy hoạch, đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, tránh tình trạng tồn kho hay nhà làm ra không có người ở. Điều này không chỉ giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở, mà còn giảm thiểu lãng phí cho cả Nhà nước và doanh nghiệp" - ông Bùi Văn Doanh chia sẻ.
Việc lập kế hoạch dựa trên khảo sát thực tế và cập nhật liên tục sẽ góp phần gia tăng hiệu quả chương trình, đảm bảo mục tiêu chính sách và tạo nền tảng bền vững cho phát triển NOXH.