Mặc dù tình trạng mặt bằng tại TP HCM ngày càng bỏ trống, các chủ cho thuê vẫn kiên quyết tăng giá. Điển hình là câu chuyện về mặt bằng "đất vàng" tại 11 – 13 Hàn Thuyên (quận 1, TP HCM), nơi đã bị bỏ trống suốt 6 tháng kể từ khi Starbucks Reserve trả lại vì không đạt được thỏa thuận giá thuê hợp lý với chủ nhà.
“Mùa vàng” mua sắm cũng không ngăn được làn sóng trả mặt bằng
Theo thông tin từ các trang bất động sản, giá thuê mới của mặt bằng ở 11 - 13 Hà Thuyên đã tăng lên mức 30.000 USD/tháng (khoảng 757 triệu đồng), tương đương 9 tỷ đồng mỗi năm, tăng hơn 600 triệu đồng/năm so với giá thuê cũ. Không chỉ dừng lại ở việc cho thuê, chủ sở hữu còn rao bán toàn bộ khu đất với mức giá gây choáng ngợp: 630 tỷ đồng, tương đương 3 tỷ đồng/m².
Theo sau Starbucks, hai "ông lớn" khác trong ngành F&B là McDonald’s và Burger King cũng đã quyết định trả lại những "mặt bằng vàng" tại trung tâm TP.HCM. Những tưởng làn sóng trả mặt bằng sẽ chững lại khi thị trường bước vào cao điểm cuối năm, thời điểm tụ tập và mua sắm nhộn nhịp nhất.
Thế nhưng, chỉ còn hơn một tháng nữa là đến Tết Nguyên đán, những con phố sầm uất bậc nhất TP.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng hay ngã 6 Phù Đổng (quận 1) nơi từng là địa bàn của nhiều thương hiệu lớn trong ngành F&B như Soya Garden, Phúc Long, PhinDeli – giờ đây chỉ còn trơ trọi những tấm bảng "cho thuê".
Sau khi Starbucks Reserve rời đi, mặt bằng số 11 - 13 Hàn Thuyên vẫn chưa tìm được khách thuê mới, còn chủ nhà vẫn kiên quyết giữ lại giá thuê cao
Theo chia sẻ từ một số môi giới cho thuê mặt bằng tại TP HCM, mặc dù thị trường đang trong tình trạng ế ẩm, giá thuê vẫn không có dấu hiệu giảm. Khi thương lượng, chủ nhà thường chỉ "bớt lộc" vài triệu đồng hoặc hỗ trợ giảm giá khoảng 5% trong 1-2 tháng đầu, thay vì giảm đáng kể để thu hút khách thuê. Đáng chú ý, tại các khu vực quận 1, quận 3, quận 5 và quận 10, giá thuê thậm chí còn tăng 10-15% chỉ sau những cải tạo nhỏ lẻ.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP HCM tiếp tục xu hướng tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực trung tâm như quận 1, 3, 4 và TP Thủ Đức (quận 2 cũ) đều ghi nhận mức tăng đáng kể, dao động từ 25-40%, bất chấp tình hình ảm đạm của thị trường.
Không chỉ riêng TP.HCM, làn sóng trả mặt bằng còn lan đến Hà Nội. Trên các tuyến phố nổi tiếng như Phạm Ngọc Thạch, Chùa Bộc, Thái Hà, Kim Mã, tình trạng mặt bằng bị bỏ trống cũng diễn ra tràn lan khi nhiều khách hàng đồng loạt trả lại cửa hàng ngay trước thềm Tết, để lại một thị trường đầy ảm đạm. Bên cạnh những lý do đến từ việc kinh doanh khó khăn, nhiều mặt bằng rơi vào thế “phải trả” vì chủ nhà tăng giá thuê, tăng chi phí.
Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn nhận định, tình trạng mặt bằng ế ẩm tại TP HCM đã kéo dài nhiều năm, đặc biệt trầm trọng hơn sau đại dịch COVID-19. Sự bùng nổ của kinh doanh online cùng những thay đổi mạnh mẽ trong thói quen tiêu dùng đã khiến nhiều tuyến đường từng rất "hot" trở nên vắng vẻ.
Bên cạnh đó, việc chủ nhà liên tục tăng giá thuê dựa trên giá trị mặt bằng, bất chấp chiến lược cắt giảm chi phí của nhiều cửa hàng, đặc biệt là các chuỗi thương hiệu, đã làm cho tình trạng mặt bằng bỏ trống trở nên phổ biến hơn.
Chiến lược hay rủi ro của chủ nhà?
Lý giải nguyên nhân việc chủ nhà vẫn tăng giá thuê bất chấp thị trường ảm đạm, ông Thịnh cho biết, những chủ sở hữu mặt bằng đẹp tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 5 thường có tiềm lực tài chính mạnh. Họ tiếp tục tăng giá vì biết rằng khách thuê không chỉ sử dụng mặt bằng để kinh doanh mà còn để quảng bá thương hiệu.
Ví dụ, mặt bằng Starbucks trên đường Hàn Thuyên (quận 1) hiện được rất nhiều thương hiệu nổi tiếng quan tâm, dù giá thuê đã tăng gần chục ngàn USD so với thời điểm ban đầu. "Đối với các mặt bằng giá trị như vậy, chủ nhà chỉ hợp tác với những ai chấp nhận mức giá mà họ đưa ra," ông Thịnh nói.
Ông Phan Đình Phúc, CEO của Seenee, bổ sung rằng nhiều chủ nhà quyết định tăng giá vì họ tính toán lợi nhuận cho thuê dựa trên giá trị mặt bằng, vốn cao hơn tiền lãi ngân hàng hiện tại. Thêm vào đó, chủ nhà thường so sánh giá thuê của mình với các mặt bằng tương tự trong khu vực và không muốn giá thấp hơn, để tránh ảnh hưởng đến giá trị tài sản của họ. Đây chính là lý do khiến tình trạng trả mặt bằng ngày càng phổ biến, trong khi giá thuê vẫn liên tục tăng cao.
Thị trường Hà Nội cũng không khá khẩm hơn khi hàng loạt thương hiệu trả mặt bằng tại các tuyến phố "vàng"
Tuy nhiên, ở góc độ khách hàng, đại diện một thương hiệu thời trang vừa trả mặt bằng trên phố Phạm Ngọc Thạch (Hà Nội), tư duy “con gà đẻ trứng vàng" của nhiều chủ nhà đã vô tình đẩy mạnh làn sóng trả mặt bằng. Giá thuê liên tục tăng cao đã khiến những người có nhu cầu thuê ngán ngẩm.
Ông Nguyễn Thanh Duy, Giám đốc điều hành Công ty CP MIA Retail, từng thuê một vị trí với mức giá 26.000 USD/tháng (gần 700 triệu đồng). Ông chia sẻ, trong giai đoạn 2014 - 2019, MIA liên tục mở rộng với tốc độ 2-3 cửa hàng mỗi năm, thậm chí có năm cao điểm lên tới 6 cửa hàng mới. Tuy nhiên, từ năm 2023, doanh nghiệp bắt đầu trả lại mặt bằng.
Đặc biệt, cũng theo ông Duy, việc các thương hiệu lớn quay lại những mặt bằng đã trả là điều rất khó xảy ra, ngay cả khi giá thuê được giảm, bởi "đây không còn là giải pháp phù hợp với doanh nghiệp trong giai đoạn hiện tại," ông nhấn mạnh. Một ví dụ điển hình là tại quận 1, Highlands Coffee đã trả lại mặt bằng ở góc đường Nguyễn Du - Pasteur hơn hai năm trước, và đến nay vị trí này vẫn bỏ trống.
Theo đó, hầu hết các ý kiến đề cho rằng, nếu các chủ cho thuê không thay đổi hoặc không chịu nhìn nhận thực tế về giá trị thị trường, tình trạng ế ẩm sẽ khó cải thiện. Hình ảnh những cửa hàng mặt phố đóng cửa, treo biển cho thuê sẽ ngày càng trở nên quen thuộc ở những khu phố mua sắm sầm uất nhất tại Hà Nội và TP. HCM. Điều này sẽ tiếp diễn cho đến khi các chủ nhà sẵn sàng thay đổi tư duy kinh doanh để thích nghi với tình hình mới.
