Theo dữ liệu từ nền tảng FiinPro-X, tổng hợp từ báo cáo tài chính của hơn 1.060 doanh nghiệp niêm yết trên ba sàn giao dịch chứng khoán HoSE, HNX và UPCoM (chiếm hơn 98,5% vốn hóa toàn thị trường), lợi nhuận sau thuế toàn thị trường trong quý III/2024 đã tăng 21,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm bất động sản ghi nhận sự phục hồi rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt tăng 16,9% và 19,3%. Nếu so với quý trước, mức tăng trưởng thậm chí còn ấn tượng hơn với doanh thu tăng 24,3% và lợi nhuận sau thuế tăng vọt 84%.
Tồn kho tăng nhưng nợ vay giảm nhẹ
Tính đến quý III/2024, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vượt mức 527.000 tỉ đồng, chiếm 28,2% tổng tài sản và tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Lý giải mức tăng này các chuyên gia từ FiinPro-X cho rằng đến từ sự thận trọng của người mua trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chưa ổn định, các khó khăn trong thủ tục pháp lý dự án, và sự mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc nhà ở.
Cụ thể, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn, đặc biệt trong phân khúc giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần trung tâm Hà Nội và TP.HCM, vẫn ở mức cao nhưng tiến độ triển khai dự án vẫn diễn ra chậm chạp dù nhiều quy định "cởi trói" đã được ban hành, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Thêm vào đó, trong bối cảnh thị trường yếu như thời gian qua, việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, khi các tổ chức tín dụng chỉ sẵn sàng tăng giải ngân cho những đơn vị có cấu trúc nợ vững chắc và các dự án đã hoàn thiện pháp lý.
Việc nợ vay giảm cho thấy nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc tái cơ cấu nguồn vốn và giảm thiểu áp lực tài chính
Tuy nhiên, một tín hiệu được cho là tích cực nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản đã có xu hướng giảm, dù tốc độ vẫn còn chậm. Cụ thể, dữ liệu từ nền tảng FiinPro-X cho thấy, tổng nợ vay của các doanh nghiệp này trong quý III/2024 ghi nhận gần 560.000 tỉ đồng, giảm nhẹ 1,8% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 24,6% tổng tài sản. Việc nợ vay giảm cho thấy nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc tái cơ cấu nguồn vốn và giảm thiểu áp lực tài chính.
Trước đó, theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ nay đến cuối năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đến hạn gần 79.000 tỉ đồng, trong đó ngành bất động sản chịu áp lực lớn nhất với giá trị đáo hạn chiếm đến 43%, tương ứng 34.000 tỉ đồng. Các chuyên gia nhận định rằng doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong năm nay. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng quá hạn thanh toán lãi và chậm trả gốc trái phiếu.
Dù vậy, trong bối cảnh khó khăn chung, nhiều công ty bất động sản đã thành công trong việc thu xếp tài chính để tất toán nợ trái phiếu và giảm dư nợ về mức 0. Ví dụ như Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên, Công ty CP Long Thành Riverside, Bất động sản An Gia, Bất động sản Phát Đạt…
Cần thêm thời gian phục hồi
Phát biểu tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025), Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, ông Dương Đức Hiếu, nhận định ngành bất động sản là một trong những lĩnh vực nhận được sự hỗ trợ lớn từ cơ quan chính phủ và hệ thống ngân hàng trong thời kỳ khó khăn.
Năm 2023, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản do nhu cầu mua nhà suy giảm, ngành ngân hàng đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ bằng cách thúc đẩy cho vay đối với lĩnh vực này. Tính đến thời điểm hiện tại của năm 2024, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản đã ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 15 – 16%.
Thị trường căn hộ hiện nay đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ ràng, nhưng có sự khác biệt rõ nét giữa Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, số lượng dự án mở bán mới vẫn hạn chế, dù nhu cầu ở phân khúc tầm trung và thấp vẫn ở mức cao. Trong khi đó, thị trường Hà Nội duy trì mức hấp thụ khả quan, đặc biệt với các dự án thuộc phân khúc hạng B, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%.
Từ góc độ vĩ mô và kết quả kinh doanh, thị trường bất động sản được cho là đã qua giai đoạn khó khăn nhất, dù sự phục hồi vẫn cần thêm thời gian
Dự kiến, GDP năm 2024 sẽ tăng trưởng từ 6,5-7%, với lạm phát ổn định và lãi suất giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu nhà ở và đầu tư gia tăng. Đồng thời, Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư hạ tầng và hoàn thiện hệ thống pháp lý, giúp các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.
Về dài hạn, từ góc độ vĩ mô và kết quả kinh doanh, thị trường bất động sản được cho là đã qua giai đoạn khó khăn nhất, dù sự phục hồi vẫn cần thêm thời gian. Các doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục dự án và tài chính nhằm phát triển bền vững, đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của người dân.
Để thị trường phát triển ổn định hơn, ngoài các biện pháp ổn định vĩ mô và thúc đẩy đầu tư hạ tầng từ phía cơ quan quản lý, các doanh nghiệp cũng cần nâng cao năng lực tài chính và điều chỉnh phân khúc sản phẩm. Điều này không chỉ giúp giải quyết dòng tiền mà còn góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần sẵn sàng bước vào một giai đoạn mới, trong đó có việc chuẩn bị triển khai các đạo luật mới mà Quốc hội và Chính phủ đã thông qua. Yêu cầu về nguồn nhân lực cũng cần được chú trọng, với tiêu chí chuẩn hóa, chuyên nghiệp hóa, và minh bạch hơn. Thị trường bất động sản không còn là sân chơi của các hoạt động “đánh quả” hay “lướt sóng”, thay vào đó cần hướng đến phát triển một cách thực chất, bền vững và công khai hơn.