Tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm: Cần cụ thể hóa tiêu chí chọn nhà đầu tư để tránh “vết xe đổ"

Tại phiên họp kinh tế - xã hội tháng 2, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết thành phố dự kiến tổ chức đấu giá hơn 10 lô đất tại Thủ Thiêm từ tháng 6 năm nay. Trước mắt, trong quý II, ba lô đất tại vị trí 1.2, 1.3 và 3.5 (thuộc Khu chức năng số 1 và số 3) sẽ được đưa ra đấu giá.

Lô đất “tai tiếng” và hệ lụy

Cụ thể, lô 1.2 có diện tích gần 7.900 m², lô 1.3 rộng hơn 5.000 m², cả hai đều được quy hoạch làm khu dân cư đa chức năng. Lô 3.5 có diện tích hơn 6.400 m², được định hướng phát triển thành khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp thương mại - dịch vụ. Do áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, mức giá khởi điểm của ba lô này lên đến hơn 5.000 tỷ đồng.

Trước đó, theo kế hoạch công bố năm 2023, UBND TP.HCM đặt mục tiêu trong giai đoạn 2024-2025 sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán với các doanh nghiệp từng trúng đấu giá 4 lô đất tại Khu chức năng số 3 (gồm các lô 3.5, 3.8, 3.9, 3.12). Đây là những lô đất từng được đấu giá thành công vào cuối năm 2021 với tổng giá trị lên tới hơn 37.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô 3.12 được một công ty thuộc Tân Hoàng Minh trúng thầu với mức giá kỷ lục 2,43 tỷ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó, các doanh nghiệp trúng thầu đều không nộp tiền sử dụng đất đúng hạn và xin bỏ cọc. Những lô đất này sẽ được đưa ra đấu giá lại từ tháng 6 năm nay.

Mặc dù bị bỏ hoang trong nhiều năm, cỏ mọc um tùm, nhưng kết quả đấu giá các lô đất này đã đẩy giá nhà đất và căn hộ khu vực lân cận tăng mạnh do tâm lý “té nước theo mưa”. Theo ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Phúc Điền Land, khi nhu cầu tăng trong khi nguồn cung hạn chế, người bán nắm thế chủ động, khiến giá bất động sản tiếp tục leo thang. Đối với căn hộ, mức tăng giá còn phụ thuộc vào chất lượng, vị trí và tiện ích đi kèm của dự án. Tuy nhiên, giá đất nền lại tăng một cách bất thường.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã để lại nhiều hệ lụy. Trước tiên, mặt bằng giá đất tại TP.HCM bị đẩy lên cao, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Một trong những hệ quả rõ rệt nhất là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM trở nên khó khả thi.

Việc giá đất tăng cao khiến các doanh nghiệp bất động sản khó tìm được quỹ đất có giá hợp lý để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân. Điều này làm mất cân đối cung - cầu, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Hiện nay, TP.HCM gần như không còn dự án nhà ở thương mại nào có giá dưới 30 triệu đồng/m².

Ngoài ra, tình trạng này cũng làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản TP.HCM, khiến thành phố mang tiếng là nơi có giá đất đắt đỏ, cản trở thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, các tập đoàn lớn, những “sếu đầu đàn”, có thể e ngại khi rót vốn vào TP.HCM, gây trở ngại cho mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Do đó, cần có quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của nhà đầu tư để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh lặp lại quá khứ

Nhằm tránh lặp lại tình trạng đấu giá không thành công như trước đây, các chuyên gia của Savills Việt Nam đề xuất cụ thể hóa tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Cần xem xét đến kết quả kinh doanh, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án đã triển khai, cũng như kế hoạch phát triển trên khu đất đấu giá, bao gồm nguồn vốn chủ sở hữu, phương án tài chính để nộp tiền sử dụng đất và khả năng huy động vốn cho dự án.

Về giá khởi điểm, đối với các dự án lớn hoặc có thời gian phát triển dài, giá đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư, dựa trên các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa theo quy hoạch. Tuy nhiên, trên thực tế, quy hoạch này chưa chắc đã tối ưu về hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nếu một lô đất được định giá cao nhưng lại nằm ở khu vực không phù hợp để phát triển văn phòng hoặc khách sạn, thì việc đấu giá có thể kém hấp dẫn với nhà đầu tư. Điều này dẫn đến khoảng cách giữa giá khởi điểm và giá thực tế mà nhà đầu tư sẵn sàng trả, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thành công của cuộc đấu giá.

Về hình thức đấu giá, có thể áp dụng đấu giá trực tiếp hoặc gián tiếp. Để hạn chế tình trạng đấu giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường, Savills đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối thiểu từ 5% lên 10% giá trị lô đất. Đồng thời, cần bổ sung các quy định xử phạt nghiêm khắc đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Trước đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đang đặc biệt quan tâm đến đợt đấu giá sắp tới, kỳ vọng quy trình tổ chức sẽ công khai, minh bạch, tạo cơ hội cho tất cả các bên tham gia một cách công bằng.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn cung quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, việc đấu giá đất trở lại có thể giúp doanh nghiệp nhanh chóng tiếp cận các lô đất có pháp lý rõ ràng, rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu chi phí đầu tư. Điều này không chỉ có lợi cho các nhà phát triển bất động sản mà còn góp phần thay đổi diện mạo đô thị.

Theo ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam, nhìn vào thực trạng đô thị Việt Nam hiện nay, việc tổ chức đấu giá đất một cách bài bản sẽ giúp cải tạo và nâng cấp cơ sở hạ tầng, đồng thời hỗ trợ quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại và bền vững. Đây là một bước đi quan trọng để điều tiết nguồn cung nhà ở, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao do đấu giá không kiểm soát.

Tuy nhiên, để đấu giá đất thực sự hiệu quả, nhiều chuyên gia kiến nghị TP.HCM cần đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những bất cập hiện tại. Một trong những vấn đề quan trọng là xây dựng quy trình sàng lọc kỹ lưỡng các đơn vị tham gia, đảm bảo doanh nghiệp trúng đấu giá có đủ năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án. Ngoài ra, cần áp dụng phương pháp xác định mức giá khởi điểm hợp lý, tránh tình trạng bỏ cọc, vốn được xem là một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình đấu giá đất hiện nay.