Từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến một làn sóng "lướt sóng" chung cư đầy sôi động. Nhiều gia đình đã nhanh chóng chớp thời cơ, bán căn hộ đang ở để thu về khoản lãi tiền tỷ, rồi đổ xô đầu tư vào đất nền vùng ven hoặc nhà đất thổ cư.
Nhanh tay chốt lời tiền tỷ
Khoảng đầu năm 2024, vợ chồng Vượng (quê Nam Định) quyết định mua một căn hộ chung cư tại huyện Đông Anh. Với mức giá 2,3 tỷ đồng, họ đã sở hữu một không gian sống 62m2 gần như đầy đủ nội thất cơ bản.
Anh Vượng cho biết thời điểm đó, giá căn hộ tại khu vực này dao động từ 40 đến 42 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhờ may mắn gặp được chủ nhà cần bán gấp, vợ chồng anh đã mua được với giá ưu đãi hơn, chỉ khoảng 37 triệu đồng/m2.
Chỉ sau 4 tháng, vào tháng 11/2024, một môi giới bất động sản gọi điện cho anh Vượng đề nghị mua lại căn hộ với giá 3,5 tỷ đồng. "Tính sơ qua, nếu bán, vợ chồng tôi sẽ lãi ngay 1,2 tỷ đồng, tương đương gần 60% giá trị căn hộ. Sau khi bàn bạc, chúng tôi quyết định chốt giao dịch", anh Vượng kể lại.
Từ số tiền thu về, anh Vượng tìm mua được một lô đất 48m2, có đường ô tô vào cũng tại huyện Đông Anh với giá 2,9 tỷ đồng. Anh dự định xây một căn nhà hai tầng trên mảnh đất này, và có thể vay thêm một ít tiền để hoàn thiện.
Làn sóng các gia đình chớp thời cơ bán chung cư mua nhà đất hoặc đầu tư đất nền tại vùng ven diễn ra sôi động từ cuối năm 2023 đến nay.
Tương tự, đầu năm 2023, với khoản tiết kiệm và vay thêm ngân hàng, gia đình chị Lan đã mua một căn hộ 70m2 tại quận Nam Từ Liêm với giá 2,8 tỷ đồng. Sau khi sửa sang và mua thêm nội thất, tổng chi phí đầu tư là khoảng 3 tỷ đồng.
Đầu năm 2024, gần dịp Tết, một khách hàng hỏi mua căn hộ của chị Lan với giá 3,8 tỷ đồng, khiến cả gia đình bất ngờ. Mặc dù có chút do dự khi giá chung cư bắt đầu tăng, vợ chồng chị Lan vẫn quyết định bán.
"Khoản lãi 800 triệu đồng là một số tiền không nhỏ đối với gia đình tôi. Chúng tôi đã dùng tiền đó để mua một căn nhà mới với giá 3,2 tỷ đồng, và nhờ môi giới tìm mua thêm một lô đất ở quê. Nếu được giá, tôi cũng sẽ bán lô đất này", chị Lan chia sẻ.
Một trường hợp khác là chị Ngọc Anh (quê Bắc Ninh), cuối năm 2023, khi nhiều người đang tìm cách bán cắt lỗ căn hộ tại một dự án khu đô thị ở Gia Lâm, chị đã "xuống tiền" mua một căn 54m2 với giá 1,7 tỷ đồng.
Đến giữa năm 2024, căn hộ tăng giá lên 2,4 tỷ đồng. Chị Ngọc Anh chốt lãi 700 triệu đồng và dùng thêm 200 triệu đồng để mua một lô đất 45m2 tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, với giá 2,6 tỷ đồng.
Theo chị Ngọc Anh, việc chuyển hướng dân cư ra khu vực ngoại thành và các thành phố vệ tinh là một xu hướng tất yếu, khi quỹ đất tại các quận trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm.
Theo lời một môi giới nhà lâu năm tại Hà Nội, làn sóng các gia đình chớp thời cơ bán chung cư mua nhà đất hoặc đất nền tại vùng ven diễn ra sôi động từ cuối năm 2023 đến nay. Cũng theo môi giới này, hầu hết những người mua được nhà từ chủ đầu tư và mua nha cũ cách đây một năm đều có lãi, ít nhất từ 1 tỷ đồng.
Môi giới này còn dẫn chứng một trường hợp khách hàng khi thấy căn hộ tăng giá đã quyết định bán chốt lời và đi thuê nhà ở tạm. Tuy nhiên, đến lúc quy lại mua căn hộ mới thì khách hàng này đã không thể tìm được căn nào với số tiền đó vì mặt bằng giá tăng chung.
Nhìn nhận về câu chuyện chớp thời cơ bán khi chung cư tăng giá, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng khó phân định “khôn hay dại” bởi còn tuỳ thuộc vào từng nhu cầu của gia đình.
Thị trường luôn vận động theo chu kỳ
Nêu quan điểm diễn biến này, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định rằng cách đây 2-3 năm, chung cư ít được xem là kênh đầu tư hấp dẫn do quan niệm đây là tiêu sản, mất giá theo thời gian.
Tuy nhiên, khi nguồn cung mới tại Hà Nội ngày càng hạn chế, loại hình này đã thu hút lại sự quan tâm của các nhà đầu tư ưa chuộng sự an toàn. Việc kết hợp dòng tiền từ cho thuê với mức tăng giá giúp chung cư trở thành lựa chọn mang lại lợi nhuận tốt hơn so với gửi tiết kiệm.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược, linh hoạt trong việc cơ cấu và chuyển đổi sản phẩm đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận.
Dù vậy, mức giá chung cư hiện nay đã quá cao, khiến người mua dễ rơi vào tình trạng “mua đỉnh”, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo ông Toản, đây là thời điểm hợp lý để các nhà đầu tư cân nhắc chốt lời căn hộ.
Còn đối với người mua ở thực, nếu có ý định bán để chuyển sang đất nền, cần tìm hiểu kỹ về giá cả, quy hoạch. Những ai có kinh nghiệm khảo sát thị trường hoặc có mối quan hệ với môi giới chuyên khu vực dự định mua vẫn có cơ hội sở hữu bất động sản với giá tốt.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Bắc, Chủ tịch Tập đoàn BTN Group, cho rằng thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ, không thể liên tục tăng trưởng mà sẽ có những giai đoạn đạt đỉnh. Do đó, nhà đầu tư cần có tầm nhìn rộng hơn, linh hoạt cơ cấu danh mục và điều chỉnh phân khúc đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận.
Trong một chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu, đã đưa ra nhận định, thị trường năm 2025 có dấu hiệu phục hồi, nhưng chưa đủ điều kiện để tạo sóng mạnh mẽ. Hiện tại, dù một số phân khúc vẫn có cơ hội, nhưng việc đầu tư theo kiểu "xuống tiền hôm nay, lời ngay tháng sau" không còn dễ dàng như trước.
Theo ông Kiên, phân khúc nhà phố có vốn đầu tư lớn, tính thanh khoản chậm hơn chung cư, nên chủ yếu phù hợp với đầu tư dài hạn hoặc tích lũy tài sản.
Nếu muốn lướt sóng, nhà đầu tư cần mua được bất động sản với giá thấp hơn thị trường ít nhất 10% và sang nhượng ngay trong giai đoạn đặt cọc, thường trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, hiện tại, việc tìm được bất động sản giá thấp hơn 10% là rất khó, chưa kể thị trường chưa đủ nóng để đẩy giá nhanh khi sang tay.
Chung cư được chia thành hai nhóm: sơ cấp (mua từ chủ đầu tư) và thứ cấp (mua từ người đã nhận nhà). Đối với chung cư sơ cấp, giá mở bán hiện tại đã ở mức rất cao, hầu hết trên 80 triệu đồng/m².
Vì vậy, khả năng mua vào rồi lướt sóng để bán chênh lệch 100 triệu đồng/m² trong vòng một năm là rất khó. Hơn nữa, việc đóng tiền theo tiến độ mà không chắc chắn có thể bán ra đúng thời điểm khiến rủi ro gia tăng.
Trong khi đó, chung cư thứ cấp có thể mang lại cơ hội, đặc biệt tại TP.HCM, do giá các căn hộ đã bàn giao vẫn có tiềm năng tăng theo mặt bằng giá của các dự án mới mở bán. Tuy nhiên, tại Hà Nội, cuối năm 2023 - đầu 2024 đã chứng kiến một đợt tăng giá mạnh sau bốn năm chững lại, nên biên độ tăng tiếp theo sẽ không quá lớn.
Trong bối cảnh hiện tại, tốt nhất là lựa chọn bất động sản có thể khai thác dòng tiền, vừa đảm bảo giá trị tài sản, vừa giảm áp lực tài chính, thay vì kỳ vọng vào việc "chuyền lửa nhanh" để hưởng chênh lệch giá.
