Các tổ chức tín dụng tuyệt đối không được tiếp tay cho thao túng giá
Tại Công điện này, Thủ tướng đã chỉ đạo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước rà soát kỹ lưỡng, thanh tra các tổ chức tín dụng có liên quan đến các khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản, đảm bảo việc định giá khách quan, tuân thủ quy định pháp luật và quản lý chặt chẽ rủi ro tín dụng. Các tổ chức tín dụng tuyệt đối không được tiếp tay cho các hành vi thao túng giá, tạo nên mức giá "ảo", gây bất ổn và méo mó thị trường.
Trước đó, tại phiên họp Quốc hội ngày 28/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường bất động sản đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, thời hạn dài, nên cần huy động từ nhiều kênh, trong đó vốn ngân hàng chỉ là một phần. Theo quy định, các tổ chức tín dụng tự quyết định cấp tín dụng dựa trên thỏa thuận với khách hàng về mức vay, thời hạn và lãi suất.
Bà Hồng nhấn mạnh, khác với các doanh nghiệp thông thường, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các tỷ lệ an toàn do Ngân hàng Nhà nước quy định và đảm bảo thu hồi vốn để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán cho người gửi tiền. Tuy nhiên, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã tăng trưởng nhanh trong thời gian qua, với dư nợ đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Thống đốc cũng lưu ý, do các khoản vay bất động sản có kỳ hạn dài, lãi suất thường cao hơn so với các khoản vay ngắn hạn. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết kiệm chi phí hoạt động, giảm lãi suất vay, và đơn giản hóa thủ tục nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất thắt chặt tín dụng với người đầu cơ nhằm giảm số lượng vay vốn sử dụng đòn bẩy cao. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh hạn mức cho vay bằng cách giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng lãi suất cao hơn với người mua nhà thứ hai trở lên.
Đồng thời, VARS đề nghị tăng cường giám sát tín dụng, yêu cầu các ngân hàng báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản để kiểm soát rủi ro. Cơ chế tín dụng ưu tiên cần được thiết lập cho các dự án nhà ở xã hội, tập trung vào nhóm nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Ngoài ra, VARS đề xuất Nhà nước hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi và khoản vay dài hạn cho người mua nhà lần đầu hoặc vợ chồng trẻ mới kết hôn nhằm ổn định xã hội. VARS cũng kiến nghị kết hợp chính sách tín dụng với thuế chuyển nhượng hoặc thuế tài sản, đồng thời áp dụng các biện pháp linh hoạt để đảm bảo trật tự thị trường và hạn chế rủi ro.
70% tiền dùng để đầu cơ bất động sản là từ tiền vay ngân hàng
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn như nợ xấu, tồn kho tăng cao, khó khăn huy động vốn và suy giảm niềm tin nhà đầu tư. Do đó, việc Nhà nước tăng cường điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bất ổn là rất cần thiết, trên cơ sở tôn trọng quy luật cung – cầu tự nhiên.
Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc đánh thuế bất động sản, đặc biệt đối với người sở hữu nhiều nhà đất, là cần thiết. Đồng thời, cần nắn dòng tín dụng, hạn chế cho vay bất động sản đầu cơ và ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh để kiềm chế giá nhà đất.
Ông Đỉnh nhận định tình trạng giá nhà đất leo thang chủ yếu do đầu cơ bất động sản, được hỗ trợ bởi ngân hàng với các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, vốn được cho là ít rủi ro và luôn tăng giá. Thông thường, tài sản của giới đầu cơ có 50-70% giá trị từ tiền vay ngân hàng. Do đó, việc ngăn dòng tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm hiện tượng đầu cơ và găm giữ bất động sản.
Tuy nhiên, cũng theo ông Đỉnh, để chính sách tín dụng đạt hiệu quả, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác nhằm xác định mục đích vay của từng cá nhân, bao gồm việc mua nhà để ở hay để đầu tư, cũng như thứ tự căn nhà.
“Nếu cá nhân vay để mua căn nhà đầu tiên, cần có chính sách khuyến khích; ngược lại, cần thắt chặt tín dụng đối với các khoản vay phục vụ đầu tư hoặc đầu cơ,” ông Đỉnh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, nhận định rằng phần lớn người vay ngân hàng để mua nhà với tỷ lệ 50-70% giá trị tài sản hiện nay là nhằm mục đích đầu cơ (mua chờ tăng giá để bán), không phải để ở. Do đó, việc kiểm soát tín dụng cho vay mua nhà nhằm hạn chế đầu cơ là cần thiết.
Ông cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới cũng áp dụng các biện pháp như điều chỉnh lãi suất và thuế đối với các khoản vay tiêu dùng bất động sản từ căn thứ hai trở lên để ngăn chặn đầu cơ. Ví dụ, cách đây 7 năm, Trung Quốc đã ban hành các quy định nghiêm ngặt về sở hữu căn nhà thứ hai, yêu cầu người mua đặt cọc 60-85% giá trị căn hộ, thậm chí 100% đối với căn thứ ba. Ngoài ra, người mua phải giữ tài sản ít nhất 3,5 năm, một số địa phương áp trần tín dụng, tăng lãi suất vay mua nhà và siết chặt các quy định về thế chấp.
Tại Singapore, để kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho người mua từ căn thứ hai trở lên. Đồng thời, nước này còn giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.