Trong thời gian gần đây, thị trường cho thuê phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) đang rơi vào tình trạng “ế ẩm” khi ngày càng nhiều mặt bằng trống, nhiều trường hợp treo biển cho thuê thời gian dài nhưng không có người hỏi thuê. Đây cũng là tình trạng chung của mặt bằng trung tâm thương mại, nhà mặt phố.
Sàn thương mại áp đảo mặt bằng cho thuê
Trước đây, shophouse được coi là “gà đẻ trứng vàng” đối với các nhà đầu tư bởi yếu tố tiện lợi khi vừa là “shop” (cửa hàng) có thể kinh doanh vừa là house (nhà) để ở. Bởi vậy, trong giai đoạn bùng nổ sản phẩm này luôn “cháy” hàng dù giá bán ở mức cao 30-40 tỉ đồng/căn tùy dự án.
Nếu như trước đây mức giá cao là yếu tố mang lại giá trị cho shophouse thì đến nay, đây lại chính là yếu tố khiến cho phân khúc này gặp khó khăn với thanh khoản, nhất là trong bối cảnh nguồn cầu thị trường đang tập trung nhiều vào phân khúc ở thực vừa túi tiền.
Lý giải nguyên nhân khiến shophouse ảm đạm, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, nhu cầu tiêu dùng đã phục hồi trở lại nhưng thị hiếu đã rất khác. Thói quen phải đi đến những cửa hàng, cửa hiệu để mua sắm gần như đã bị thay thế bằng đặt hàng trực tuyến.
Minh chứng rõ ràng là thị trường thương mại điện tử đang tăng trưởng rất nhanh, khoảng 20-25%/năm. Các sàn thương mại điện tử, mạng xã hội với những ưu đãi hấp dẫn, đã trở thành những “trung tâm mua sắm ảo”, nhất là với khách hàng thuộc thế hệ trẻ, khi họ không chỉ mua quần áo, đồ dùng thiết yếu mà còn cả đồ ăn, đồ uống trên các nền tảng này.
Tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử của Việt Nam được xếp vào nhóm 10 quốc gia có tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử hàng đầu thế giới (tính đến tháng 12/2023, theo Statista). Có khoảng 61 triệu người dân tham gia mua sắm qua thương mại điện tử, đưa giá trị mua sắm trung bình của mỗi người dân đạt 300 USD/người/năm.
Tại kỳ họp quốc hội vừa qua, Ủy ban Tài chính Ngân sách cho biết, lượng giao dịch hàng hóa có giá trị nhỏ xuyên biên giới đã tăng gấp nhiều lần trong thời gian qua. Tại Việt Nam, hàng ngày có trung bình 4- 5 triệu đơn hàng từ Trung Quốc về Việt Nam qua các sàn thương mại điện tử như Shopee, Lazada, Tiki, Tiktok, với tổng giá trị khoảng 45-63 triệu USD/ngày.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn cho rằng, yếu tố thương mại điện tử thực sự có tác động mạnh để nhóm nhà phố thương mại. Dù một số nhu cầu tại một số mặt hàng xa xỉ, ăn uống, làm đẹp vẫn cần đi đến nơi có mặt bằng ở những tuyến phố nhưng tỉ lệ này ở mức nhỏ.
Cần cơ cấu lại mục tiêu phát triển
Từ những thực trạng này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, những người làm bất động sản tại phân khúc nhà mặt phố, trung tâm thương mại, shophouse cần phải quan sát để cơ cấu lại bởi thị hiếu của người tiêu dùng và cả người bán hàng đã khác. Tiềm năng của phân khúc này trong thời gian tới là không nhiều.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhà phố thương mại bản chất không chỉ là nhà phố mà còn có cả yếu tố thương mại nhưng nhiều người mua loại hình này chỉ để nắm giữ tài sản và khả năng tăng giá lâu dài.
Bản thân chủ đầu tư cũng dựa trên nhu cầu này để phát triển dự án, nên họ chỉ chăm xây và quảng bá mạnh lúc bán hàng, còn các vấn đề về phát triển khách thuê, quản lý vận hành sao để duy trì hoạt động thương mại lại ít được để tâm. Sự mất kết nối giữa chủ đầu tư, chủ nhà và người đi thuê khiến tiềm năng của shophouse không được khai thác, mất dần giá trị trên thị trường.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, bất động sản thương mại phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vận hành. Việc các chủ nhà phải tự xoay sở kiếm khách, giữ khách, dự án có đông dân cư thì buôn bán tốt, không thì ế ẩm. Ngay cả khi dự án đông dân cư cũng không thể đảm bảo shophouse sẽ kinh doanh tốt nếu để chủ nhà tự vận hành.
Bàn về câu chuyện vực dậy sức hút cho nhà phố thương mại, bà Trang Bùi cho rằng, không chỉ dịch chuyển hành vi sang thương mại điện tử, người tiêu dùng hiện nay vẫn đến trực tiếp cửa hàng để mua sắm, ăn uống, vui chơi nhưng bên cạnh mua sắm thông thường, họ ưa thích những nơi có thêm sự trải nghiệm, giải trí cao.
“Nếu chỉ đơn thuần là một khu vực bán hàng rất khó để giữ khách hay tìm kiếm khách đến. Vì vậy, việc phát triển nhà phố thương mại ngay từ bước đầu cần có sự quy hoạch hướng đến khai thác nhu cầu thị trường , tập trung vào yếu tố quản lý vận hành thay vì chỉ làm để bán như hiện nay”, bà Trang Bùi nhận định.