Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, khi so sánh giữa hai loại hình bất động sản phổ biến hiện nay là chung cư và đất nền, ông cho rằng, nếu mục tiêu là thu lời lớn như trước đây, nhà đầu tư nên lựa chọn đất nền, bởi giá chung cư đã phản ánh đúng giá trị thị trường.
Không phải cứ có đất là thắng
Ông Hiển phân tích, trong một dự án chung cư, chỉ 20-30% là nền đất, còn lại 70-80% là vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép những yếu tố không có khả năng tăng giá mạnh. Vì vậy, nếu mua chung cư để đầu cơ theo các đợt sóng tăng giá, đây không phải là lựa chọn hợp lý.
Đồng tình quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Bất động sản EZ cho rằng, phần lớn người Việt vẫn giữ thói quen ưu tiên tích trữ đất hoặc vàng. Thực tế cho thấy, từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay, giá đất tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, chỉ có hai xu hướng: đứng yên hoặc tăng giá.
“Chính nhờ sự ổn định này, nhiều người xem đất nền như một kênh trú ẩn an toàn để chống lạm phát. Vì vậy, không ít nhà đầu tư vẫn sẵn sàng rót vốn nếu nhận thấy khu vực có tiềm năng, hạ tầng hoàn thiện, gần đô thị lớn và có pháp lý rõ ràng,” ông Toản nhấn mạnh.
Nếu mục tiêu là thu lời lớn như trước đây, nhà đầu tư nên lựa chọn đất nền
Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, bài toán của đất nền không chỉ nằm ở việc đầu tư mà còn là lựa chọn vị trí phù hợp khi giá ở nhiều khu vực đã tăng cao. Hơn nữa, đất nền có nhược điểm là không tạo ra dòng tiền đều đặn như chung cư, mà nhà đầu tư phải “ôm” trong thời gian dài. Do đó, nếu sau một năm, đất nền không tăng ít nhất 7%, nhà đầu tư có thể chịu lỗ, vì chi phí vốn tối thiểu cũng ở mức này.
Điều này cho thấy đầu tư đất nền không hề dễ dàng. Đối với những nhà đầu tư vẫn đang nắm giữ đất nền từ đợt sốt năm 2021, vấn đề quan trọng hiện nay là có đủ khả năng tài chính để tiếp tục “ôm” hay không. Nếu không có dòng tiền để bù lãi ngân hàng, họ có nguy cơ rơi vào tình trạng “lãi nhập vốn”, cuối cùng dẫn đến “mất trắng”.
Cũng theo ông Hiển, trước đây Việt Nam từng chứng kiến những giai đoạn tăng trưởng bất thường với mức sinh lời 100-300%/năm. Xuất phát điểm của thị trường bất động sản Việt Nam tương đối thấp, nên khi nền kinh tế phát triển, có những khu vực đã tăng giá gấp nhiều lần, như quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức).
Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã đạt đỉnh. Do đó, để có lợi nhuận cao, nhà đầu tư cần tìm kiếm vị trí đặc biệt và có chiến lược đầu tư phù hợp, thay vì áp dụng công thức cũ là mua đất nông nghiệp ở xa chờ hạ tầng phát triển.
Chính sách đang đưa thị trường về ổn định
TS. Đinh Thế Hiển cũng nhấn mạnh, các chính sách của Nhà nước được thiết lập nhằm ổn định thị trường, không phục vụ hoạt động đầu cơ. Với bối cảnh hiện tại, nếu đất tăng trung bình 3-5%/năm đã là mức sinh lời tốt, bởi thị trường luôn có sự cân bằng – khu vực này lãi nhiều thì khu vực khác sẽ lỗ. Trong khi đó, nếu gửi tiền ngân hàng với lãi suất 5%, nhà đầu tư vẫn phải cân nhắc đến yếu tố lạm phát.
Nhà nước cũng không mong muốn đất nền tăng giá quá 3-5%/năm, bởi mức tăng cao hơn sẽ kích thích đầu cơ, tạo bong bóng và gây rủi ro cho nền kinh tế. Chính sách ngày càng được hoàn thiện để kiểm soát việc tăng giá quá nhanh ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Điều này giúp thị trường tránh tình trạng nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chờ quy hoạch để bán lại kiếm lời. Hiện nay, các chính sách đang đưa thị trường bất động sản về trạng thái ổn định, câu nói “người đẻ chứ đất không đẻ” nay không còn chính xác. Hiện nay, mỗi gia đình trung bình chỉ sinh tối đa 1,5 con, trong khi nhiều dự án bất động sản đã mở rộng đến những khu vực trước đây có mật độ dân cư thấp như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu)...
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định đất nền, đặc biệt là đất thổ cư, là một trong những phân khúc có tỷ suất lợi nhuận cao nhất. Trong suốt 20 năm qua, những nhà đầu tư vào loại hình này hiếm khi chịu thua lỗ.
TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, các chính sách của Nhà nước được thiết lập nhằm ổn định thị trường, không phục vụ hoạt động đầu cơ
Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo người mua cần giữ tỉnh táo trước làn sóng đầu tư đất nền vùng ven. Những khu vực quá xa trung tâm, có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phát triển, thường có tính thanh khoản thấp. Đặc biệt, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể gặp rủi ro lớn nếu không kịp thoát hàng đúng thời điểm.
Tiếp nối quan điểm về thị trường đất nền, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, phân khúc này đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 4/2024. Lượng giao dịch tăng mạnh trong tháng 5 nhưng đến tháng 9 lại rơi vào trầm lắng. Dù vậy, thị trường vẫn còn tiềm năng trong năm nay, đặc biệt với những khu vực có hạ tầng kết nối tốt và mật độ dân cư cao.
Tuy nhiên, ông Chung cũng lưu ý, không phải ai sở hữu đất cũng có thể thu lợi, mà cần lựa chọn kỹ càng theo các yếu tố về vị trí, pháp lý và tiềm năng phát triển. Ngoài ra, tâm lý khách hàng đã thay đổi đáng kể so với trước đây.
Nếu như trước kia, chỉ cần hoàn thiện hạ tầng là chủ đầu tư có thể dễ dàng bán hàng, thì nay khách hàng đòi hỏi nhiều hơn. Họ quan tâm đến uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án và chất lượng sản phẩm. Để thu hút người mua, các chủ đầu tư không chỉ cần hạ tầng tốt mà còn phải đầu tư vào cảnh quan, tiện ích để nâng cao giá trị dự án.
Theo ông Chung, năm 2025 sẽ là cột mốc quan trọng, tạo nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Đây cũng là thời điểm mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp nếu biết nắm bắt, tập trung vào những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.