Báo cáo mới đây của Viện Kinh tế Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cho thấy, tốc độ tăng giá nhanh đã khiến giá chung cư ngày càng vượt xa thu nhập của các hộ gia đình, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp tại Hà Nội và TP.HCM.
Giá chung cư cũ cũng không còn giá rẻ
Tại Hà Nội, giá chung cư tăng mạnh từ cuối quý I đến đầu quý II/2024, đẩy giá bán leo thang trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. So với cuối năm 2023, giá nhà đã tăng gần 18%, thậm chí một số dự án tăng hơn 40%. Sau giai đoạn tăng nóng, giá chung cư chuyển nhượng thiết lập mặt bằng mới, với gần 40% sản phẩm có giá trên 5 tỷ đồng. Trong khi đó, phân khúc 1,5-3 tỷ đồng chiếm hơn 19%, còn chung cư dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chiếm chưa đến 3% và đang dần biến mất.
Chung cư cũ tại Hà Nội tăng giá chủ yếu "ăn theo" nguồn cung mới giá cao, khi phần lớn dự án mở bán trong năm ngoái có giá trên 50 triệu đồng/m². Các chủ đầu tư ngày càng ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp, khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở mất cân đối.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận năm 2024, gần 10.000 căn chung cư tại Hà Nội có giá trên 80 triệu đồng/m² ra mắt, gấp ba lần so với năm 2023. Ngay cả khu vực ngoại thành, giá chung cư cũng tăng lên 70-90 triệu đồng/m², cạnh tranh với các dự án nội thành, thậm chí một số dự án tại Đông Anh chào bán trên 100 triệu đồng/m².
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản DXS-FERI, căn hộ chung cư tăng giá ở mọi khu vực trên toàn quốc, với mức tăng đáng kể tại Hà Nội. Cuối năm 2024, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội gần ngang bằng TP.HCM, thậm chí vượt trội ở một số phân khúc.
Cụ thể, phân khúc A+ tại Hà Nội có giá 200-250 triệu đồng/m², tăng 30-40% so với năm 2023; phân khúc A ghi nhận 120-150 triệu đồng/m², tăng 35-50%; phân khúc B là 80-110 triệu đồng/m², tăng 40-60%; và phân khúc C đạt 55-70 triệu đồng/m², tăng 45-50%.
Tình trạng lệch pha cũng diễn ra tại TP.HCM, khi 37% nguồn cung thứ cấp trên thị trường có giá trên 5 tỷ đồng. Phân khúc 1,5-3 tỷ đồng chiếm hơn 30%, nhưng chung cư cũ dưới 1,5 tỷ đồng cũng chỉ đạt chưa đến 3%. Giá chung cư tại TP.HCM hiện vào khoảng 75-120 triệu đồng/m², và căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như đã biến mất.
Về triển vọng, chuyên gia từ DXS-FERI nhận định, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025. Đầu năm 2026, sự xuất hiện của nhiều sản phẩm đa dạng được kỳ vọng sẽ mang lại sự ổn định hơn, trong đó chung cư tiếp tục là điểm sáng nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực.
Chung cư giá rẻ chỉ có thể còn ở thị trường tỉnh
Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp liên tục lập đỉnh, phản ánh rõ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Hiện, phần lớn các dự án mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá vốn đã cao.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự gia tăng chi phí đầu vào, bao gồm giá vật liệu xây dựng, nhân công và tài chính. Điều này khiến các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, trong khi nhu cầu lớn ở phân khúc trung cấp và bình dân lại bị bỏ ngỏ.
Dự kiến trong năm 2025, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ gia tăng, nhưng mặt bằng giá khó tránh khỏi xu hướng tăng tiếp. Điều này khiến việc tìm kiếm căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, với mức giá dưới 60 triệu đồng/m², trở thành thách thức lớn đối với người mua nhà.
Đồng tình, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, việc chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và thủ tục pháp lý tăng cao khiến các chủ đầu tư ít mặn mà với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Dự kiến, nguồn cung căn hộ giá thấp 50 – 55 triệu đồng/ m² chỉ còn xuất hiện ở các tỉnh lẻ trong vài năm tới.
Giá nhà tăng cao đang tạo ra thách thức lớn đối với khả năng chi trả của các hộ gia đình. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong năm 2024, thu nhập bình quân tháng của người lao động chỉ tăng 8,6%, đạt mức 7,7 triệu đồng, trong khi giá nhà tại hai đô thị lớn lại tăng ở mức hai chữ số.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cảnh báo rằng nếu không có sự can thiệp kịp thời, tình trạng tăng giá bất động sản sẽ gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường và xã hội. Ông đề xuất các cơ quan quản lý cần hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp giá. Bên cạnh đó, cần xem xét cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng, thay vì chỉ chấp nhận chuyển nhượng khi nghĩa vụ tài chính đất đai đã hoàn tất.
Ông Đính nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực mới buộc phải chuyển nhượng dự án, trong khi các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài, lại gặp khó khăn về pháp lý và quỹ đất để phát triển dự án quy mô lớn.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An nhận định, giá nhà leo thang không chỉ tạo áp lực lớn lên người mua mà còn làm suy giảm tính bền vững của thị trường. Để hạ nhiệt giá nhà, các chuyên gia khuyến nghị cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung, và ban hành chính sách hỗ trợ tài chính giúp người mua nhà tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, từ đó giảm áp lực tài chính.