Tại một hội thảo về bất động sản mới đây, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), thị trường bất động sản sẽ có khả năng phục hồi trong giai đoạn 2025 - 2030.
Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 + 1 chu kỳ và hiện đang bước vào chu kỳ thứ 4, trong đó thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.
Thay đổi về chính sách sẽ giúp thị trường “bật lên” sau 3 – 4 năm
Cụ thể, vào các năm 1993, 2003 và 2013 khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai, thị trường bất động sản đã hồi phục mạnh mẽ ngay sau đó trong các giai đoạn 1994 - 1997, 2004 – 2007. Tiếp đến giai đoạn 2013-2014 là thời điểm phục hồi sau khủng hoảng nhờ sự hỗ trợ từ Nghị quyết 02/NQ-CP. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực nhưng lại chững lại do một số yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến bất động sản.
Từ năm 2015 - 2018, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là sự bùng nổ của các loại hình condotel và officetel tại các khu du lịch. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng dẫn đến vấn đề chưa được giải quyết với các loại hình condotel và officetel vẫn còn nhiều điểm "bỏ ngỏ."
Đến giai đoạn 2018 - 2022, thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng, rồi sau đó có sự chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel gặp khó khăn, trong khi trái phiếu bất động sản lại gia tăng, và phân khúc bất động sản cao cấp "thăng hoa." Các nhà đầu tư đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án lớn có giá trị cao.
Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản chứng kiến sự suy giảm mạnh mẽ. Từ tháng 4/2022 đến cuối năm 2023, thị trường gặp khó khăn do các vấn đề về tín dụng và đầu tư công, cùng với sự suy giảm của thị trường chứng khoán và xuất nhập khẩu, làm giảm nhu cầu thuê nhà cho lao động khu công nghiệp.
Bước sang năm 2024, thị trường có sự thay đổi rõ rệt. Cụ thể, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận sự "cú đội giá." Trong khi các chung cư trung cấp trước đó dao động ở mức 35-40 triệu đồng/m2, thì sang năm 2024, giá tăng mạnh lên 65-70 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Hà Nội.
Thị trường đất nền cũng có sự "sốt" giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội. Ví dụ, huyện Hoài Đức tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53%, và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm 2023. Trong khi đó, thị trường condotel có dấu hiệu bão hòa, với nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024.
Ông Chung đánh giá, quy luật phục hồi của thị trường không tuân theo một công thức cố định nào. Tuy nhiên, Luật Đất đai thường được thông qua khi thị trường đang trầm lắng, lúc này cung và cầu như "chiếc lò xo bị nén". Qua nghiên cứu, vị chuyên gia này nhận thấy mỗi khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai, thị trường bất động sản thường hồi phục và phát triển mạnh mẽ sau đó khoảng 3 - 4 năm.
Thị trường không thiếu bất động sản
Ở góc nhìn thận trọng, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản hiện đang chia làm 2 thái cực, tạo ra nhiều ý kiến trái chiều trên thị trường. Cụ thể, thái cực thứ nhất, các cơ quan quản lý Nhà nước đang nỗ lực làm cho thị trường minh bạch và ổn định hơn, với các yếu tố pháp lý và giá cả ngày càng rõ ràng.
Thứ hai, nhiều dự án vẫn chưa được tung ra, và các chủ đầu tư có thể đã tạo ra thông tin để làm cho thị trường có vẻ sôi động hơn, dẫn đến tâm lý "sợ bỏ lỡ" (FOMO) trong các nhà đầu tư, khiến họ vội vàng xuống tiền vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng.
Theo ông Hiển, thông tin về tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá cả tăng không hoàn toàn chính xác, chỉ phản ánh một phần nhỏ của thị trường. Ông Hiển phân tích, nếu tìm hiểu sâu vào thị trường, sẽ thấy ở bất kỳ khu vực nào cũng có đất rao bán với giá hợp lý, không quá cao.
“Mặc dù nhiều thông tin cho rằng thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nhưng tôi cho rằng cần nhìn nhận vấn đề một cách bình tĩnh. Thực tế, thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng trầm lắng; các ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản thế chấp, nhiều bất động sản vẫn không thể bán được, vậy làm sao có thể thiếu nguồn cung?”, ông Hiển đánh giá.
Cũng theo vị chuyên gia này, việc thiếu nguồn cung chỉ tồn tại thực tế trong nội thành Hà Nội hay TP.HCM do thiếu dự án mới với giá phù hợp. Tuy nhiên, sự khan hiếm này chỉ diễn ra ở thị trường sơ cấp, hơn nữa, khảo sát tại khu vực vùng ven, vẫn tồn tại nhiều loại dự án đã xây dựng xong nhưng bỏ trống, không có người ở.
Vì vậy, ông Hiển cho rằng, nhận định thiếu những dự án căn hộ, nhà phố là chưa đúng. Hơn nữa đất làm dự án hiện còn rất nhiều, khu vực ngoại thành TPHCM và Hà Nội còn rất nhiều đất trống, bỏ hoang, hoàn toàn có thể đáp ứng nhu cầu thị trường.
“Điều đó cho thấy thị trường không thiếu bất động sản, chỉ là là thiếu sản phẩm đầu cơ thôi”, ông Hiển khẳng định.
Đưa ra quan điểm về “không khí sốt đất” thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận từ các phiên đấu giá đất, nhiều nhà đầu tư tham gia là những người có "nghề”, họ thường tham gia với mục đích “lướt sóng", trúng đấu giá rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.
Mục đích nguy hiểm hơn là tạo sốt đất, nhằm thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí sốt ảo.
Những “cá mập” thực sự trên thị trường
Chia sẻ về những “bàn tay vô hình” ảnh hưởng đến giá bất động sản, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển SGO Homes, cho rằng giá bất động sản hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Thông thường, chủ đầu tư dành khoảng 3% giá bán cho các sàn giao dịch, trong đó có 1% cho nhân viên môi giới, nhưng chi phí marketing, truyền thông đã chiếm đến 50-60% khoản hoa hồng này.
Ông Chung nhận định rằng nếu có hiện tượng “thổi giá” bất động sản, đó là do các sàn giao dịch, bởi họ có đủ nguồn lực. Cụ thể, các công ty này thường mua một số lượng lớn căn hộ từ chủ đầu tư ngay khi dự án vừa được công bố. Những chính sách chiết khấu dành cho khách hàng thường bị các “cá mập” chiếm đoạt.
Ngoài ra, ông Chung cho biết các sàn giao dịch còn chủ động tăng giá căn hộ vì họ nắm giữ số lượng lớn, có trường hợp lên đến 80% quỹ căn của dự án. Nhân viên môi giới chỉ là người lao động, không có tiềm lực tài chính để thao túng thị trường; ngược lại, những người đứng sau đà tăng giá bất động sản chính là các chủ đầu tư dự án lớn.
Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lại cho rằng: đúng là các nhân viên môi giới không chủ ý “thổi giá,” nhưng họ nhận tiền từ các “cá mập,” tiếp tay và thực hiện việc “thổi giá” trực tiếp. Dù không có ý đồ, nhưng chính môi giới là người tham gia trực tiếp vào quá trình này.
