Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM và Sở Xây dựng điều chỉnh phương pháp xác định dân số tại các khu chung cư theo hướng tăng diện tích sử dụng nhà ở bình quân, nhằm cải thiện môi trường sống và đáp ứng nhu cầu thực tiễn của xã hội.
Hai phương pháp của TP.HCM đang mâu thuẫn
Hiện nay, Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến cho dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa chung cư, với hai cách tính được đề xuất: dựa trên chỉ tiêu trung bình 3,5 người/căn hộ hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ tương ứng (ví dụ, căn hộ 25-40m² bố trí 1 người, căn hộ 40-60m² bố trí 2 người, và căn hộ 60-80m² bố trí 3 người).
Trong văn bản góp ý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, dự thảo này đang đưa ra số liệu thấp hơn so với quy định tại Hà Nội. Tại Hà Nội, chỉ tiêu được xác định 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở, diện tích cũng lớn hơn với diện tích bình quân căn hộ 2 người có thể đạt 70m²; trong khi đó, TP.HCM lần lượt là 3,5 người/căn hộ và 60m².
Trong khi đó, cả Hà Nội và TP.HCM đều là đô thị đặc biệt, cùng hướng tới phát triển các đô thị vệ tinh với quỹ đất lớn, như TP. Thủ Đức tại TP.HCM hay các khu vực ngoại thành của Hà Nội. Ngoài ra, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP.HCM hiện chỉ đạt 23m²/người, thấp hơn mức trung bình cả nước là 27,8m²/người (năm 2023).
Dự thảo của TP.HCM đang đưa ra số liệu thấp hơn so với quy định tại Hà Nội
Từ những dẫn chứng này, ông Lê Hoàng Châu nhận định, 2 phương pháp mà TP.HCM đang áp dụng có sự mâu thuẫn. Cách tính theo mức trung bình cho thấy mật độ dân số giảm, trong khi cách tính dựa trên diện tích sử dụng lại cho thấy mật độ tăng do việc chia nhỏ diện tích căn hộ. Điều này trái ngược với xu hướng và chủ trương nâng cao diện tích sử dụng nhà ở nhằm cải thiện chất lượng môi trường sống.
Do đó, HoREA cho rằng, TP.HCM cần tham chiếu các chính sách của Hà Nội, điều chỉnh dự thảo theo hướng tăng diện tích sử dụng nhà chung cư, nhằm tạo nên một môi trường sống chất lượng hơn, phù hợp với nhu cầu thực tiễn của xã hội.
"TP.HCM cần điều chỉnh chỉ tiêu số người/căn hộ hoặc diện tích sử dụng căn hộ/người, tham chiếu từ quy định của Hà Nội để nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thay vì tập trung chia nhỏ diện tích căn hộ", HoREA nhận định.
Việc điều chỉnh quy định về diện tích sử dụng nhà ở không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, mà còn đặt nền tảng cho TP.HCM phát triển các khu đô thị hiện đại và bền vững, qua đó nâng cao chất lượng sống cho người dân và đáp ứng hiệu quả hơn các tiêu chuẩn của một đô thị đặc biệt.
Cần tính đến cả đối tượng người thu nhập thấp
Đồng tình với HoREA, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn nhận định, diện tích ở bình quân đầu người tại TP.HCM hiện thấp hơn mức trung bình cả nước, nếu thành phố tiếp tục áp dụng cách tính dân số dựa trên phần diện tích nhỏ, tình hình này sẽ khó được cải thiện. Về lâu dài, việc này sẽ khiến dân cư tập trung về khu vực trung tâm nhiều hơn, gây áp lực cho hạ tầng, làm gia tăng khó khăn trong việc giãn dân.
Do đó, ông Tuấn cũng đề xuất TP.HCM có thể áp dụng phương pháp tính dân số dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng, tùy thuộc vào đặc điểm từng khu vực. Việc phân loại cụ thể các quận trung tâm, cận trung tâm và vùng ven sẽ giúp phương pháp này phù hợp hơn với thực tế.
Tuy nhiên, song song với việc điều chỉnh quy định về dân số, thành phố cũng cần đặc biệt chú trọng đến việc phát triển hệ thống tiện ích xung quanh các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, sẽ góp phần tạo nên môi trường sống tốt hơn cho cư dân.
Trước đó, ngay sau thời điểm Sở Xây dựng TP.HCM công bố dự thảo, ông Lê Hoàng Châu cũng bày tỏ sự đồng tình với phương án phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng (25-40 m2 có 1 người,..).
Diện tích ở bình quân đầu người tại TP.HCM hiện thấp hơn mức trung bình cả nước
Theo ông Châu, phương pháp này không chỉ giúp cơ quan chức năng phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý mà còn tăng tính khả thi cho các dự án căn hộ chung cư. Chủ đầu tư cũng có điều kiện thu hồi vốn đầu tư và đạt được lợi nhuận phù hợp hơn so với phương pháp xác định dân số theo chỉ tiêu trung bình 3,5 người/căn hộ.
Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị Sở Xây dựng nghiên cứu kỹ hơn việc áp dụng phương pháp xác định này, vì việc quy định số người ở tương ứng với diện tích căn hộ theo mặc định có thể chưa thực sự hợp lý.
Ông Châu lý giải, hiện nay phần lớn người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, công nhân lao động và người nhập cư đang sống trong các căn hộ 1-2 phòng ngủ, với số lượng cư trú thường từ 3-5 người. Trong khi đó, những người có thu nhập cao ở các căn hộ lớn hơn, từ 3-5 phòng ngủ, không phải lúc nào cũng có đông người cư trú.
Vì vậy, khi áp dụng phương pháp xác định dân số dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ, quy mô dân số của dự án trên giấy tờ có thể thấp hơn thực tế nhưng khi đi vào hoạt động thường sẽ có xu hướng ngược lại, nhất là tại các dự án nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Chẳng hạn, một căn hộ nhỏ nhất 25m² hoặc căn hộ 60m² có thể chứa 3-5 người hoặc hơn, thay vì chỉ 1-2 người như quy định. Điều này sẽ tạo áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của đô thị.
