Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã đưa ra các quy định cụ thể về những hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt, khoản 8 Điều 3 của luật này nêu rõ các hành vi không được phép trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Góp phần chấm dứt những “cuộc chiến” trong nhà chung cư
Cụ thể, đầu tiên là không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và quản lý, sử dụng kinh phí sai quy định. Thứ hai, cố ý gây thấm dột, tiếng ồn, xả rác, nước thải, khí thải không đúng quy định; sơn, trang trí mặt ngoài sai thiết kế; chăn thả, giết mổ gia súc trong chung cư.
Thứ ba, tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần chung hoặc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở; làm hư hại kết cấu chịu lực; chia tách căn hộ trái phép. Thứ tư, sử dụng diện tích chung vào mục đích riêng; thay đổi mục đích sử dụng dịch vụ mà không được phép.
Thứ năm, gây mất trật tự, cháy nổ; kinh doanh vật liệu cháy nổ, ngành nghề nguy hiểm trái quy định. Thứ sáu, kinh doanh vũ trường, karaoke, sửa xe, dịch vụ gây ô nhiễm, nhà hàng không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
Những quy định mới này được đánh giá là rất cần thiết bởi trong nhiều năm qua, tranh chấp tại các dự án chung cư xảy ra thường xuyên, phần lớn đều liên quan đến chủ đầu tư. Các tranh chấp phổ biến nhất thường xoay quanh vấn đề sở hữu chung - riêng, đặc biệt là các khu vực như chỗ để xe máy, xe đạp và xe ô tô, khu vực công cộng ở chung cư như sân vườn, sảnh chung cư…
Bên cạnh đó là chất lượng dịch vụ chủ đầu tư cung cấp không tương xứng hoặc thiếu minh bạch trong thu chi. Phí quản lý nhà chung cư được chia theo phân khúc, từ 5.000 – 10.000 đồng/m²/tháng cho căn hộ trung bình và 10.000 – 20.000 đồng/m²/tháng cho căn hộ cao cấp.
Tuy nhiên, nhiều khu chung cư thu phí cao nhưng dịch vụ không tương xứng, gây bức xúc cho cư dân. Một số chủ đầu tư gần đây đã giảm phí nhưng chất lượng dịch vụ cũng giảm, như cắt bớt thang máy và yêu cầu cư dân tự mang rác xuống nơi tập kết.
Ngoài ra, tình trạng ban quản lý sử dụng kinh phí không đúng mục đích cũng thường xuyên xảy ra. Một ví dụ điển hình là vụ việc tại chung cư Khang Gia (quận Tân Phú, TP.HCM), ban quản lý đã bị cáo buộc sử dụng quỹ bảo trì vào các mục đích cá nhân, không công khai các khoản thu chi. Hệ quả là cư dân phải đối mặt với tình trạng thang máy hỏng hóc liên tục, không có ngân sách sửa chữa kịp thời.
Bên cạnh những vấn đề liên quan đến chủ đầu tư, tranh chấp giữa những chủ sở hữu căn hộ cũng là một vấn đề nổi cộm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chẳng hạn, việc cố ý gây thấm dột, gây tiếng ồn quá mức, hoặc xả rác không đúng quy định, những hành vi gây mất trật tự, an toàn hoặc cháy, nổ …
“Xóa sổ” căn hộ cho thuê
Ngoài những vấn đề về ý thức , một vấn đề khác đang nổi lên trong các khu nhà chung cư là việc cho thuê căn hộ ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu...Hình thức này được khá nhiều khách du lịch ưa chuộng bởi chung cư cao cấp có tiện ích như khách sạn 4-5 sao nhưng giá thuê lại rẻ hơn, dù nằm ở vị trí trung tâm và sở hữu nhiều tiện ích.
Theo phản ánh của cư dân, mô hình này đã gây ảnh hưởng lớn đến an ninh tại các tòa chung cư, làm quá tải các tiện ích như thang máy, hồ bơi, và phòng gym. Người thuê ngắn hạn, thường là khách du lịch, có xu hướng gây ồn ào trong thời gian lưu trú. Thậm chí, một số đối tượng còn lợi dụng mô hình này để thực hiện các hoạt động tệ nạn xã hội như ma túy, mại dâm và tội phạm công nghệ cao.
Anh N.V.D, chủ một căn hộ tại chung cư Vũng Tàu Melody chia sẻ, nếu cho thuê dài hạn người dân sẽ trở thành cư dân tạm trú, còn cho thuê ngắn hạn (theo ngày, giờ) là xâm phạm các tiện ích chung, ảnh hưởng đến cư dân và gây mất an ninh trật tự. Không thể biện minh rằng nhà là tài sản cá nhân nên muốn cho thuê thế nào cũng được.
Tương tự, cư dân tại một chung cư ở Long Biên cho biết, chung cư đã có nhiều quy định rõ ràng nhưng ban quản lý không đủ quyền hạn để xử lý khi có vi phạm. Chung cư là nơi có nhiều người, nhiều gia đình, cả người già và trẻ nhỏ sinh sống, không thể để một số người cho thuê ngắn hạn gây mất an ninh, tạo nguy cơ cháy nổ và tai nạn cho cư dân.
Tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cũng quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích không phải để ở. Trước đó, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 đã nghiêm cấm hành vi này. Đồng thời, Bộ Xây dựng đã có công văn khẳng định hành vi sử dụng chung cư và mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ theo ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Hoạt động cho thuê căn hộ chung cư theo ngày hoặc theo giờ là một hình thức lưu trú tương tự khách sạn và cần có giấy phép kinh doanh. Khi kinh doanh dịch vụ này, cần phải xuất hóa đơn, kê khai và nộp thuế, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và an ninh. Đồng thời, khách thuê phải đăng ký tạm trú với chính quyền địa phương.
